드디어 그동안 말도 많고 탈도 많았던 분양시장의 대어, 서울 강동구 둔촌동의 둔촌주공아파트 재건축 단지인 올림픽파크 포레온 분양소식입니다. 이 단지의 분양가상한제 적용 분양가, 분양정보, 청약일정과 입지 분석 그리고 주변 아파트 시세 비교를 통해 청약 예상 결과 등을 알아보도록 하겠습니다.
■ 올림픽파크 포레온(둔촌주공 아파트 재건축 단지)
부동산에 관심없었던 분들이라도 그동안 둔촌주공에 관해서는 미디어를 통해서 지겹게 들으셨을텐데요. 항상 '단군 이래 최대'라는 수식어가 붙을 정도로 처음있는 규모의 재건축 단지이기 때문에 많은 이해관계로 인해서 그만큼 말썽도 많았습니다. 조합내 분쟁, 분양가 책정 문제, 시행사와의 분쟁으로 인한 사업지연 및 중단 등. 그렇게 공사가 지연되다보니 조합원의 자기부담금과 시행사의 금융이자 등도 눈덩이처럼 불어나게 됐는데요. 원래 올림픽파크 포레온은 지금 분양할 시점이 아닙니다만, 더이상의 지연으로 인한 사업비 부담을 감당할 수 없었기에 급하게 분양을 결정했다고 합니다.
규모만도 1만2천 세대로 근처에서는 비교할만한 단지가 송파구의 헬리오시티인데, 헬리오시티조차도 규모가 9,510세대로 올림픽파크 포레온에 한참 못 미칩니다. 말그대로 1개의 미니 신도시인 셈이죠. 지금 분양 시장에서는 둔촌주공의 재건축 단지인 올림픽파크 포레온에 시선이 집중되어 있는데요. 그런만큼 이번 청약 결과는 한동안 서울 분양시장의 바로미터가 될 전망입니다.
■ 올림픽파크 포레온 아파트 분양정보와 청약일정
올림픽파크 포레온은 둔촌주공 아파트 주택재건축 정비사업을 통한 분양 아파트로써, 대지면적만 약 46만㎡에 달하고, 최고 35층, 85개동에 이르는 총 12,032세대의 미니 신도시급 대단지로써 일반공급 3,695세대, 특별공급 1,091세대로 총 4,786세대를 분양 공급하며, 전용면적 29㎡, 39㎡, 59㎡, 75㎡, 84㎡의 5가지 중소형 평형대와 16개 타입으로 구성되어 있습니다.
올림픽파크 포레온은 분양가 상한제가 적용되어, 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 13.1억 원 수준입니다. 84타입에 따라 발코니 확장공사 비용은 1,100만원~1,800만원으로 책정되어 있으니 분양가에 감안하시기 바랍니다.
타입별, 호수별 아파트분양가와 계약금, 중도금, 잔금 납부일정은 아래와 같습니다.
계약금은 공급가의 20%, 중도금은 60%로써 6회에 걸쳐 납부하며, 잔금은 20%입니다. 계약금이 20%이기 때문에 초기 부담금이 다른 분양 단지에 비해서 큰 편이므로, 자금 계획을 잘 세울 필요가 있습니다. 또한, 84타입의 경우 분양가가 13억 원으로 중도금 대출 한도인 12억을 넘기 때문에 중도금 대출을 받을 수 없다는 것도 기억하시기 바랍니다.
또한, 중요한 점은 다른 단지와는 달리 중도금 무이자, 중도금 이자후불제가 아니라는 것입니다. 중도금이 실행된후 당첨자가 매월 이자를 납부해야 합니다. 금리에 따라서 상당한 금융 이자 부담이 있을 것으로 보이는데요. 청약시점부터 계약금 20% 뿐만 아니라 중도금 월 납부이자까지도 자금계획에 포함해서 계산하시기 바랍니다.
최근 분양 시장에서 이런 중도금 이자 매월 납부는 보기 힘든 경우인데요. 청약자 유치를 위해 대부분의 아파트 분양 조건이 중도금 이자 후불제 내지 중도금대출 무이자를 내세우고 있기 때문에 이 같은 경우는 이례적이라고 할 수 있습니다.
분양 완판의 자신감이라고 해야 할지, 아니면 시행사가 그동안의 공사지연 등으로 인한 사업비 증액으로 인해 금융이자를 부담할 수 없어서인지는 모르겠지만, 제 생각에는 후자 쪽으로 보이는군요.
전매 제한 기간은 8년이고, 2년의 실거주 의무 기간이 있습니다. 올림픽파크 포레온 당첨 후 10년 동안은 다른 단지에 대한 재당첨이 제한됩니다.
올림픽파크 포레온의 당첨자 선정비율은 가점제 100%로써, 신혼부부처럼 가점이 안되는 분들의 경우 당첨이 어려워 보입니다.
1순위청약 자격 요건은 만19세 이상 세대주로 서울시, 경기도, 인천시 거주자이면서 무주택자 또는 1주택자이고, 청약통장 가입후 24개월 이상 경과하고 지역별/면적별 예치금 기준을 충족하면 1순위청약 신청이 가능합니다. 다만, 5년이내에 세대주 및 세대원 모두 다른주택에 당첨된 사실이 없어야만 합니다.
일반공급 1순위 자격요건과 그에 따른 지역별/ 면적별 예치금은 아래와 같습니다.
올림픽파크 포레온 아파트 분양일정은 아래와 같으며, 해당 단지의 입주예정월은 2025년 1월로 예정되어 있습니다.
올림픽파크 포레온 모델하우스의 위치와 주소 및 사전 방문예약은 아래의 지도에서 확인하세요. 모델하우스는 사전방문예약을 해야 하니 먼저 신청하고 방문하시기 바랍니다.
■ 올림픽파크 포레온 단지 설계 및 조경
올림픽파크 포레온 단지 배치도입니다. 규모가 규모인만큼 배치도만 해도 1개의 택지지구와 맞먹는 수준입니다.
대부분의 단지가 남향으로 배치된 판상형으로 동간 간격이 넓고, 단지 내 공원 규모로 인해 앞 단지에 인해 조망권이 방해받더라도 크게 답답할 것 같지 않아 보입니다. 다만, 상가의 대부분이 둔촌역이 위치한 도로변에 집중되어 있는데요. 단지가 넓은 만큼 동쪽에 위치한 단지들의 경우 둔촌역 인근 상가까지의 거리가 800m에 달해 도보 이용은 조금 불편할 수 있습니다.
아래는 올림픽파크 포레온의 커뮤니티 시설입니다.
개인적으로 1만 세대 이상의 미니 신도시급 대단지의 커뮤니티 시설은 어떨까 궁금한데요. 1만세대 규모답게 피트니스 센터, 카페테리아, 스크린골프/실내골프연습장, 스크린 테니스, 실내체육관, 스카이라운지, 스카이게스트룸, 중앙도서관, 북카페, 동호회실, 다목적실 등 나열하기도 힘들만큼 다양한 시설들을 갖추고 있습니다.
■ 올림픽파크 포레온 입지 분석
올림픽파크 포레온 입지를 살펴보겠습니다.
올림픽파크 포레온 아파트 주변으로는 아파트 이름답게 올림픽공원이 길 건너편에 위치하여 다양한 체육시설과 대규모 녹지를 가까이 누릴수 있습니다. 둔촌역 인근으로는 전통시장부터 일반 상권까지 모두 모여 있고, 조금만 이동하면 잠실역의 롯데백화점과 롯데월드 등을 이용할 수 있습니다.
또한, 중앙보훈병원이 도보로 접근가능하고, 아산병원, 경희한방병원 등 의료 인프라도 우수합니다. 교통으로는 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역이 단지와 맞닿은 초역세권으로 종로, 강남, 여의도 등의 직장과 서울 전역으로의 신속한 이동이 가능하며, 강동대로, 양재대로, 올림픽대로, 강변북로 및 서하남IC를 통한 수도권제1순환고속도로를 이용한 이동이 가능한 교통 인프라를 갖추고 있습니다.
학군으로는 단지 내에 둔촌초와 위례초가 설립이 예정되어 있어 학령기의 부모들에게는 통학 걱정은 없어 보입니다. 또한, 주변으로도 보성고, 동북중고, 창덕여고, 한산중 등 우수한 명문학군들이 포진되어 있어 교육 인프라도 훌륭한 편입니다
■ 올림픽파크 포레온 주변 아파트시세
올림픽파크 포레온 주변 아파트 시세를 확인해 보겠습니다.
비슷한 입지의 올림픽공원역 초역세권에 위치한 1988년 입주의 올림선수기자촌 2단지 아파트가 34평 기준 18.7억에 최근 실거래되었습니다. 올림픽선수기자촌 아파트는 5,540세대의 대단지임에도 불구하고, 올림픽파크 포레온의 절반에도 미치는 못하는 규모입니다.
또한, 강동역 초역세권에 위치하고 2017년 입주한 999세대의 천호동 래미안강동팰리스가 최근 실거래가격이 14.7억을 기록했고, 5호선 명일역 초역세권에 위치하고, 2019년 입주한 1,900세대 규모의 명일동 래미안솔베뉴는 32평 기준 작년 6월에 마지막 거래된 금액이 18억이었습니다 최근 낮아진 거래가를 감안하면 14~15억정도가 되지 않을까 추정되는데요.
조금 더 멀리는, 이 지역의 대장 아파트가 몰려 있는 상일동역 인근에 고덕그라시움은 34평 기준 최근 14억에 거래되었고, 고덕아르테움은 13억에 거래되기도 했습니다. 대부분 17~18억에 거래되었다가 최근 시장 침체로 인해서 14억 선에서 거래되는 분위기입니다. 하지만, 9천여세대의 규모를 가진 2018년 입주한 헬리오시티는 20억대에 거래되다가 최근 하락한 분위기에도 17억 대에 거래된 바 있습니다.
따라서, 비슷한 입지의 올림픽선수기자촌 아파트의 기준으로 보면 올림픽파크 포레온의 34평 분양가 13.1억 억은 5억 정도의 안전마진을 확보할 것 같습니다. 하지만, 다른 단지들의 기준으로는 최근 시장 분위기 여파로 인해 매매가가 떨어진 탓에 안전마진이 더 낮아지는데요.
하지만, 강동구에서 5호선과 9호선의 더블역세권과 올림픽공원의 녹지환경, 주변의 명문학군 등의 입지를 감안해 보면 지금 상황에서도 17억 원 이상의 시세는 기본적으로 지킬 것 같습니다. 당첨과 동시에 최소 3~4억원의 안전마진은 확보할 것으로 보입니다. 그리고, 입주시에는 신축과 브랜드, 대단지 등의 프리미엄으로 인해 20억 이상도 기대할 수 있겠네요.
이것으로 올림픽파크 포레온의 분양정보와 단지소개와 입지에 대해 알아봤습니다. 우리나라 역사상 1만 세대 이상을 분양하는 경우는 처음이라고 하는데요. 그것도 분쟁과 공사 지연 등 수없는 고난을 겪으면서 드디어 재건축사업으로 지어지는 것이라 대단하다고도 할 수 있습니다. 서울 분양 시장의 바로미터가 될 올림픽파크 포레온, 과연 분양 결과가 어떨지 무척 궁금합니다.
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