시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사의 개념과 차이

  아파트 청약을 하기 위해 분양 공고문을 보시거나 아파트 홍보 광고를 보신적이 있으신가요? 분양 공고문이나 홍보물을 보게 되면 다양한 분양 관련 용어들이 등장하는데요. 그중에서도 시공사, 시행사 등 다양한 회사 이름이 나타나는 것을 볼 수 있습니다. 알듯하면서도 구체적으로 설명하라면 헷갈리는 용어인데요. 이번 포스팅에서는 시공사, 시행사, 신탁사, 분양대행사 등의 업체가 각각 어떤 역할을 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 시행사

 

 시행사란 부동산 개발 사업을 진행하는데 있어 실질적으로 사업을 운영하는 주체를 의미합니다. 모든 공사의 전 과정에 대한 큰 그림을 그리면서, 부동산 사업의 시작부터 끝까지 전반적인 책임을 지고 진행하는 회사라고 할 수 있습니다. 분양공고상에서는 '사업주체'라고 기재되어 있기도 합니다.

 

 구체적으로는 분양을 위한 위치 선정과 토지 매입, 그리고 그에 따른 자금 계획, 또한 어떤 용도의 건물을 지을 것인지, 이를 위해 진행되는 인허가 절차부터 다른 법적인 부분의 행정절차, 실제 공사를 진행할 시공사 선정, 분양가와 입주 계획까지의 처음부터 끝까지 진행하고 관리하는 일을 하는 것이죠.

 

  아파트의 경우를 예로 들자면 민간 사업자일 경우 사업장의 부동산 개발회사, 재개발·재건축일 경우 조합이 시행사에 해당합니다. 

 시공사

 

  시공사는 시행사로부터 발주를 받아서 설계된 도면에 따라 현장에서 실제 공사를 담당하는 회사를 말합니다. 공사를 위탁받고 건축물의 설계, 지반, 토목 등 건설과정을 담당합니다. 쉽게 말해서, 아파트의 경우 아파트를 건설한 업체가 시공사가 되는 것입니다. 건설업 면허를 가지고 있는 회사로서 현대건설, 대우건설, GS건설 등이 우리가 일반적으로 알고 있는 대표적인 시공사들입니다.

 

  그런데, 이 부분에서 우리들이 간과하는 부분이 시공사들이 시행사일때도 있기 때문에 단순히 유명 건설회사의 이름만 보고 같은 것이라고 생각하고 넘어간다는 점입니다. '시행사'에서 설명했듯이 사업 전반에 책임을 지는 것은 '시행사'이지 '시공사'가 아닙니다. 시공사는 건축 하자에 관한 부분만 책임지도록 되어 있을 뿐인데 이를 착각하는 것이죠.

  예를 들어 유명 대형 건설사들이 건물을 잘 짓고, 인지도도 높으니 구매자들은 이 건설사들의 브랜드만 믿고 안일하게 접근하게 되는데요. 이럴 경우 분양 사고, 건설 지연 등의 문제가 발생할 경우 시공사인 건설사들은 어떠한 책임도 지지 않기 때문에 시행사에게 책임을 물을수 밖에 없습니다. 따라서, 이러한 피해를 방지하기 위해 시행사와 시공사를 꼭 확인 해야 합니다.

 

  건설업계에서는 건설사가 시행부터 시공까지 다 하는 경우를 '자체개발 사업', 단순히 시공만 하는 경우는 '도급 사업'이라고 분류합니다.

 

  IMF 외환위기 이전에는 건설회사가 시행과 시공을 모두 도맡아 했습니다. 하지만, 워낙 큰 비용이 들기 때문에 비용에 대한 리스크를 줄이기 위하여 시행사와 시공사로 역할을 분담하는 사업장이 늘어나게 됐습니다.

 

 

 신탁사

 

  일반적인 의미의 신탁사란 재산의 소유권을 믿고 맡겨 관리하게 하는 회사를 말하는데요. 건설업에서의 신탁사는 공사가 안전하게 마무리될 수 있도록 부동산 건설에 필요한 자금을 관리하고 보증해주는 역할을 합니다.

 

  신탁사는 계약자가 지불한 계약금, 중도금 등의 비용을 위탁받아 안전하게 관리합니다. 따라서 주택 매매 시 계약자의 계약금을 시행사에 바로 주는 것이 아니라 신탁사를 통해 계약금을 위탁하는데, 만약 시행사에게 자금문제가 생길 경우 소비자들에게 안전장치가 되어줄 수 있습니다. 6.3주택법 이후에 계약자의 피해를 최소화 하기 위한 안정장치가 강화되었습니다.

 

 최근엔 신탁사가 시행을 맡아 분양하는 사업이 늘고 있는데, 이 경우엔 신탁사가 시행사 역할까지 하게 됩니다.

 분양대행사

 

  시행사의 경우 사업 전반에 대한 업무를 담당하다 보니 분양과 관련된 실무를 별도로 위탁하기도 하는데요. 시행사와의 계약을 통해 분양관련 업무를 대행하는 역할을 담당하는 업체가 바로 분양대행사입니다.

 

  분양대행사는 시행사 등 사업주체의 분양 관련 업무를 대행하고 수수료를 받아 수익을 창출하는 회사입니다. 구체적으로 살펴보자면 사업지 마케팅 분석부터 분양 상담, 주택청약신청 접수, 분양 광고, 입주자 관리와 같은 업무의 실무적인 부분을 담당합니다.

 

 

  위에서 설명한 시행사와 시공사, 신탁사, 분양대행사의 관계를 보면 아래 그림과 같습니다. 각 주체들의 역할이 한눈에 잘 들어오시나요?

 

시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사 각각의 주체에 따른 업무와 연관성

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  아파트 건설과 분양에 대해 관여하는 회사에 대해 알아보았는데요. 하나의 아파트를 건축함에 있어서  시행사, 시공사, 신탁사, 분양대행사 뿐만 아니라 감리사, 대출은행 등 꽤 많은 회사가 관여되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 이제는 분양과 관련된 회사 명칭에 대해 조금 더 정확히 의미를 알고, 위에서 설명한 것처럼 각 사업체에 대한 역할을 알고, 시행사가 아닌 시공사의 이름만 믿고 분양을 받지는 않으시겠죠?

 

 

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