전세사기로부터 내 전세보증금을 지키자!! (전세금 보호하는 방법 3가지, 확정일자, 전세권 설정, 전세보증금반환보증)

  매매와 달리 잠시 남의 집에 머무르는 전셋집. 깡통전세에 전세사기에 말이 많은데요. 계약일을 채우고 전세금을 온전히 돌려받고 나가려면 어떻게 해야 될까요? 이번 포스팅에서는 전세 계약 만료후 퇴거시 집주인(임대인)으로부터 전세금을 돌려받기 위한 여러가지 방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

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 전세보증금 보호를 위한 방법 3가지

 

  전셋집 퇴거시 임대인이 피치못할 사정으로 전세금을 돌려주지 못할 때 임차인이 전월세 보증금을 지킬 수 있는 방법은 아래와 같이 크게 3가지가 있습니다.

 

 

 1. 전입신고와 확정일자 (대항력)

 

  가장 일반적인 방법으로써, 인터넷이나 주민센터에서 전세계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위하여 전세계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다. 이때 도장에 찍힌 날짜가 확정일자입니다. 이는 임대체 계약문서가 해당 날짜에 체결되었다는 사실을 법률적으로 인정해주는 날짜입니다. 단, 임차인이 이 확정일자로 우선변제권을 행사하기 위해서는 점유(실제 거주)와 전입신고 요건 또한 함께 갖추어야 하며 이 세 가지 요건을 모두 충족해야 효력이 발생합니다. 참고로, 21년 6월부터는 전월세 신고제로 인해 계약 후 신고와 동시에 확정일자가 부여되기 때문에 부동산 중개소를 통해 계약하는 경우 따로 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 다만, 개인간의 거래시에는 직접 신고를 해야 확정일자가 부여됩니다. 

 

  아래는 제 이전 포스팅 글입니다. 인터넷으로 간편하게 전입신고와 확정일자를 부여받는 방법입니다.

 

전세계약할때, 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법

전세계약할때, 인터넷 전입신고와 확정일자 받는 법

 

 

 2.전세권설정 등기

 

  "민법 제303조(전세권의 내용) 1) 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산의 전부에 대하여 후순위권리자 기타채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다."

 

  전세권은 법적으로 보호받는 권리입니다. 이러한 권리를 행사하기 위해서는 전세권설정등기가 필요합니다. 전세권설정은 전세를 얻은 집의 등기부등본에 전세 세입자가 누구인지, 전세금은 얼마나 줬는지 등 전세권과 관련된 내용을 표기하는 것입니다. 이렇게 전세권이 설정되면 임차인은 전셋집이 경매에 넘어가는 일이 생기더라도 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리가 생깁니다.

 

  전세권설정등기와 확정일자의 가장 큰 차이는 효력 발생 시점입니다. 확정일자의 경우 확정일자를 받은 다음 날부터 효력이 발생합니다. 만약 집주인이 확정일자 당일에 대출을 받는다면 나의 전세보증금은 해당 대출보다 후순위로 내려가게 됩니다. 하지만 전세권 설정은 당일부터 효력이 발생하기 때문에 확정일자보다 더욱 강력한 권리구제가 가능합니다. 그리고, 경매 신청시 따로 법원 판결이 필요하지 않습니다.

 

  그럼에도 불구하고 실제로 전세권 등기가 이루어지는 경우는 흔치 않습니다. 우선 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요한데, 임대인의 입장에서는 챙겨줘야 할 서류도 많고 자신의 집 등기부등본에 타인의 이름이 올라가는 것이 그리 달갑지 않은 일이기 때문입니다. 그리고 만기 시 전세금을 돌려주지 못하는 경우에는 세입자가 경매를 청구할 수 있어 임대인이 전세권 설정에 대해 거부감이 있기 때문입니다.

  또한, 확정일자와 전입신고에 비해 등기절차가 복잡하고, 비용이 많이 드는 단점이 있기 때문에 일반적으로 잘 쓰이는 방법은 아닙니다.

 

 3.전세보증금 반환보증보험제도

 

  전세보증금 반환보증보험은 계약 기간이 끝났는데도 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 때를 대비한 제도입니다. HUG주택도시보증고사의 전세금 반환보증보험에 가입하게 되면 집주인이 계약 기간 만료 후에도 전세금을 돌려주지 못할 때 HUG가 세입자에게 대신 보증금을 주고, 나중에 집주인에게 이를 청구합니다.

 

  전입신고 및 확정일자를 마친 뒤 보험사에서 가입이 가능하며, 전세자금 대출을 받게 된다면 은행에서 보증보험까지 함께 가입하는 경우가 많습니다. 가입 가능한 보험사로는 HUG, SGI서울보증보험, HF한국주택금융공사 등이 있습니다.

  보증기간은 보증서발급일로부터 전세 계약 기간 만료일 후 1개월까지이며, 전세 보증보험의 비용(보증료)은 아래와 같습니다. 

 

보증료 = 보증금액 x 보증료율 x 보증기간 해당 일수 / 365

 

  보증보험 또한 가입 조건이 있습니다. HUG를 기준으로 알아보면, 전세 계약 기간이 1년 이상일것, 전세보증금 금액이 수도권 기준 7억 원 이하, 그외 지역 5억 원 이하일 것 등이 있습니다.

보증료율은 약 0,1~0.15%수준입니다.

 

  앞서 포스팅한 전세보증보험에 대한 내용입니다. 참고하시면 도움되실거예요.

 

전세보증보험 비교 및 가입방법(HUG, SGI)

전세보증보험 비교 및 가입방법(HUG, SGI)

 

 

 전세금을 돌려받지 못했을 경우 방법 3가지

 

  확정일자와 전입신고를 제대로 했어도, 사정이 있어 전세보증금 반환보증보험제도를 가입하지 못했거나, 임대인의 사정으로 인해 보상받지 못했을 경우까지 상황이 악화되었다면, 전세보증금을 바로 받을 수는 없습니다. 보증보험을 제외하고는 보증금을 보호받을 수 있는 자격을 갖춘것 뿐이지 즉시 보증금을 받을 수 있는건 아니기 때문에 마지막까지 안전하게 보증금을 반환받기 위해서는 다음과 같은 방법들로 조치를 해두어야 합니다.

 

 1. 임차권 등기명령

 

 계약기간이 만료되었어도 보증금을 돌려받기 전까지는 무턱대고 이사를 가면 안됩니다. 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 위해서는 점유와 전입 상태를 유지해야 하기 때문입니다.

  보증금을 받기 전에 이사를 해야 한다면 임차권등기명령이라는 방법이 있습니다. 임차권을 등기하여 새로운 집으로 이사하고도 예전 집에 대한 자신의 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다. 임차권 등기 이후에는 임차인의 임차보증금과 주민등록일자, 확정일자 등이 부동산 등기부등본에 올라가게 됩니다.

 

 

 2. 지급명령제도

 

  지급명령제도는 보증금반환소송에 비해 저렴한 비용과 간소한 절차로 빠르게 해결할 수 있는 방법입니다. 변호사와 같은 대리인을 선임하지 않고도 법원전자소송 사이트에서 직접 접수 가능합니다. 다만 지급명령 결정이 나오려면 이의신청이 없어야 합니다. 이의가 제기되는 경우에는 소송이 불가피합니다.

 

 

 3. 보증금 반환소송

 

  보증금 반환소송은 말 그대로 집주인에게 보증금을 돌려달라고 소를 제기하는 것입니다. 물론 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 보증금을 받지 못했다면 처음부터 소송을 제기할 수도 있습니다. 하지만, 소송을 하는 데는 상당한 비용과 오랜 시간이 소모됩니다. 그래서 일반적으로 가장 마지막에 택하는 방법입니다.

 

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  소중한 재산인 전세보증금을 지키기 위해서 해둬야 할일이 꽤 많군요. 하지만, 괜찮겠지라는 안일한 생각으로 전세금을 날리지 않기 위해서 반드시 해야할 일들입니다. 잘 숙지해 두셨다가 집 구하실때 잊지마시고 유용하게 사용하시기 바라겠습니다.

 

 

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