안녕하세요. 머니블루입니다.
3월 3일 서울시가 ｢2040 서울도시기본계획｣을 발표했습니다. 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 ｢국토계획법｣에 따른 법정계획이며, 향후 20년 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획입니다. 서울시 내에서 향후 계획 및 개발되는 모든 것들은 이 계획안을 기반으로 하게 됩니다.
이번 계획은 1990년 최초의 법정 도시기본계획이 수립된 이후 다섯 번째로 수립되는 계획입니다. ｢국토계획법｣ 상 5년마다 재정비해야 하는 규정에 따라 2014년에 수립된 ｢2030 서울플랜｣을 대체하여 발표된 것인데, 5년 후에는 다시 재정비되어 발표될 수 있는거죠.
서울시가 발표한 도시계획 주요 내용은 아래와 같은데요. 가장 관심을 끄는 부분은 역시 '35층 규제 폐지'입니다.
8년 동안 서울시 노후 아파트 재건축의 최대 걸림돌 중 하나였던 '35층 층고 규제'가 전격 폐지되면서 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보이는데요. 층고 규제 때문에 속도를 내지 못했던 용산구 이촌동 한강맨션, 강남구 대치동 은마아파트 등 재건축 단지들에 속도가 붙을 것으로 보입니다. 동시에 최근 하향 안정 조짐을 보이고 있는 서울 아파트 거래 시장에 재건축발 가격 상승 조짐이 재현될 수 있다는 전망도 이미 나오고 있습니다.
이 규제 폐지로 인한 재건축 수혜 단지는 여의도·압구정 등 한강변 일대 아파트가 될 것 같습니다. 여의도 일대 아파트의 경우 시범아파트와 한양아파트가 서울시 민간 정비사업 지원제도 '신속통합기획'을 신청하며 재건축 추진 속도를 높이고 있고, 압구정 일대 재건축 단지 역시 기대감이 커지고 있죠. 오 시장의 '한강 르네상스' 일환으로 일찌감치 50층 재건축을 준비한 성수동 일대도 그동안 '35층 룰'에 걸려 좀처럼 정비사업에 나서지 못했지만, 이번 계획안으로 속도를 낼 것으로 보입니다.
다만 서울시는 층수 제한 폐지로 모든 아파트가 일률적으로 '50층 이상 높이'로 지을 것이라는 우려에 대해서는 선을 그었는데요. 층수 제한은 폐지됐지만 용적률은 상향 없이 그대로이기 때문이라고 하는데요.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "층수 제한이 없어지고 용적률이 그대로라면 한강조망권을 살리는 설계안이 적용돼 건폐율이 낮아질 가능성이 있다"며 "이럴 경우 그동안 고밀 개발의 폐해로 예상된 속칭 '병풍 아파트'와 같은 결과를 상당 부분 피할 수 있다"고 밝혔지만, 건설사들의 이익과 맞물리게 되면, 생각대로 진행될지는 의문입니다.
과거 박원순 전 서울시장이 도입했던 '스카이라인 관리 원칙'의 핵심은 제3종 일반주거지역을 35층 이하로 제한하고, 한강 수변 인접 지역은 15층 이하로 규제하는 내용입니다. 이 같은 규제는 2014년 층고 제한 기준이 '2030 서울플랜'에 포함되면서 더욱 엄격하게 적용됐었죠. 한마디로 박원순 전 서울시장의 기조는 재건축, 재개발의 원천봉쇄에 가까웠습니다.
이로 인해 35층을 초과해 아파트를 올리려는 재건축 단지들이 줄줄이 퇴짜를 맞기 시작했고, 정비사업이 지연되면서 지금의 공급 부족 현상도 발생되고 있는 것인데요. 실제로 정비사업을 추진한 서울 아파트 단지는 층수 제한 탓에 좀처럼 속도를 내지 못했습니다.
서초구 반포·잠원동 일대 한강변 단지들의 층수는 모두 35층 이하로 정해졌고, 서초구 반포주공1단지도 당초 45층을 계획했다가 서울시 심의 과정에서 35층으로 낮아지는 됐습니다. 대치동 은마도 2017년 최고 49층으로 짓겠다는 정비안을 내놓았다가 서울시 심의를 넘지 못했죠.
이번 대선에서 여야 후보들이 정비사업 규제 완화를 강조하는 것도 재건축 단지 기대감을 키우는 있습니다. 대선에서 누가 이기더라도 수도권 재개발, 재건축 정비사업을 완화할 수 밖에 없기 때문인데요. 만약 용적률을 500%까지 올리겠다는 여야 후보들의 공약이 실현되면 분당, 일산 등 중층 아파트 단지 재건축 사업의 기폭제가 될것 같습니다.
아래는 ｢2040 서울도시기본계획｣(안)의 원문이나, 너무 길어서 제가 일부 임의로 편집했습니다.
□ 서울시가 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 ｢2040 서울도시기본계획｣(안)을 발표했다.
□ 시는 이를 공간적으로 구현할 6대 공간계획을 제시했다.
①‘보행 일상권’ 도입
②수변 중심 공간 재편
③중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화
④다양한 도시모습, 도시계획 대전환
⑤지상철도 지하화
⑥미래교통 인프라 확충
□ 우선, 주거‧업무 등 공간경계가 사라지고 ‘나’ 중심의 라이프스타일이 강해진 디지털 대전환시대를 맞아 ‘보행 일상권’ 개념을 새롭게 도입한다. 주거 용도 위주의 일상공간을 전면 개편해서 서울 전역을 도보 30분 범위 내에서 주거‧일자리‧여가를 모두 누리는 공간으로 만든다.
□ 또한, 서울 전역에 고르게 분포돼있는 61개 하천의 잠재력을 이끌어내 수변을 시민의 일상을 풍요롭게 하는 생활공간으로 만든다. 특히, 안양천‧중랑천‧홍제천‧탄천 등 4대 지천은 특화거점을 찾아 명소화하고 접근성을 강화한다.
□ 성장이 둔화된 3도심(서울도심‧여의도‧강남)은 기능을 고도화하여 서울의 도시경쟁력을 높인다. 특히 서울도심의 경우 보존 중심의 규제, 정비사업 제한으로 떨어진 활력을 되살리기 위해 정책방향을 재정립하고, 남북 4대 축(광화문~시청 ‘국가중심축’, 인사동~명동 ‘역사문화관광축’, 세운지구 ‘남북녹지축’, DDP ‘복합문화축’)과 동서 방향의 ‘글로벌산업축’의 ‘4+1축’을 중심으로 서울도심 전체를 활성화한다.
□ 도시를 주거와 공업, 산업, 녹지로 구분하는 ‘용도지역제’는 새로운 도시계획 패러다임인 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’으로의 전면 개편을 준비한다. 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능하게 하는 새로운 도시계획체계다. 일률적이고 절대적인 수치기준으로 작용했던 ‘35층 높이기준’도 삭제하여 보다 유연하고 창의적인 건축이 가능한 스카이라인 가이드라인으로 전환한다.
□ 지상철도는 지하화해 신 도심활력을 이끄는 새로운 공간으로 전환한다. 또한, 자율주행 등 새로운 미래교통 인프라를 도시계획적으로 확충한다. 서울 전역에 ‘모빌리티 허브’를 구축하고 서로 연계해 입체적인 교통도시 서울을 완성한다.
➀ 보행 일상권 : 주거용도 위주 일상공간 전면 개편해 도보 30분 ‘자립생활권’으로
□ 첫째, ‘보행 일상권’은 디지털 대전환과 코로나19 팬데믹으로 업무공간의 시공간적 제약이 사라지고 주거가 일상생활의 중심공간으로 부상하면서 달라진 라이프스타일을 반영한 새로운 개념의 도시공간이다.
□ 기존에 ‘주거’ 위주로 형성된 일상생활공간을 전면 개편해 도보 30분 이내 보행권 안에서 일자리, 여가문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통거점 등 다양한 기능을 복합적으로 누리는 자립적인 생활권으로 업그레이드한다. 서울 어디에 살든 수준 높은 생활환경을 누릴 수 있어 시민 개인의 삶의 질 향상은 물론, 지역균형발전도 기대된다.
○ 이를 위해 시는 도시공간을 지역별로 분석해서 지역에 부족한 시설과 필요한 기능을 찾아내고, 이를 보완하기 위해 유연한 용도지역을 부여해 공간 효율성을 극대화한다. 예컨대, 생활편의시설이 부족한 주거 밀집지역의 경우 업무‧상업 기능 도입을 위한 용도지역을 부여하는 식이다.
➁ 수변 중심 공간 재편 : 서울 전역 61개 하천 잠재력 활용해 시민생활 중심으로
□ 둘째, 시민의 삶의 질을 높일 대표공간으로 ‘수변’에 주목한다. 서울 전역에 흐르는 61개 하천 등 물길과 수변의 잠재력을 이끌어내 지역과 시민생활의 중심으로 만드는 도시공간 재편을 본격화한다.
□ 각 수변의 매력을 드러낼 수 있는 명소를 조성하고, 이렇게 조성한 수변명소로 사람들이 모여들 수 있도록 좋도록 보행, 대중교통 등 접근성을 높인다. 나아가, 수변명소와 수변명소를 연결하는 네트워크를 구축하고, 수변과 수상 활용성도 높여나간다.
○ 서울시에는 한강과 안양천‧중랑천 등 국가하천, 탄천‧도림천 등 지방하천 등 총 61개 하천이 25개 자치구 전역에 고르게 분포되어 있다. 그러나 일상생활 공간과 단절돼 있어 접근이 어렵고, 공간 활용 역시 녹지‧체육공간 등 단순하고 획일적인 수준에 머물러 있다.
□ 특히, 시는 하천의 크기와 위계에 따라 ▴소하천‧지류 ▴4대 지천(안양천, 중랑천, 홍제천, 탄천) ▴한강의 수변 활성화 전략을 마련했다.
○ 소하천‧지류 : 수변테라스 카페, 쉼터, 공연활동 등을 통해 시민의 일상을 풍요롭게 하는 수변친화 생활공간을 조성한다.
○ 4대 지천 : 특화거점을 찾아 명소로 조성하고 배후주거지와의 접근성을 높여 수변을 활성화한다.
○ 한강 : 수변과 도시공간 간 경계를 허물어 한강과 일체화된 도시공간을 조성하고, 업무‧상업‧관광의 중심으로 자리매김시킨다. 특히, 여의도‧압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계해서 계획 단계부터 반영될 수 있도록 할 계획이다.
➂ 중심지 기능 강화 : 3도심 기능 고도화해 도시경쟁력↑…서울도심 ‘4+1축’으로 활력 확산
□ 셋째, 기존 중심지 체계(3도심 7광역중심 12지역중심)는 유지하되, 3도심(▴서울도심 ▴여의도 ▴강남)을 중심으로 그 기능을 고도화해 서울의 글로벌 도시경쟁력을 강화한다.
□ 서울도심 : 수도 서울의 상징적인 공간임에도 지난 10년 간 유연성 없는 보존 중심 정책에 따른 정비사업 제한으로 활력을 잃고 성장이 정체된 ‘서울도심’은 기존 정책의 한계를 넘어선 새로운 정책방향을 재정립한다.
□ 더불어, 남북 방향의 4개 축(광화문~시청 ‘국가중심축’, 인사동~명동 ‘역사문화관광축’, 세운지구 ‘남북녹지축’, DDP ‘복합문화축’)과, 동서 방향의 ‘글로벌 상업 축’의 ‘4+1축’을 조성해 서울도심에 활력을 확산하고, 첨단과 전통이 공존하는 미래 도심으로 재탄생시킨다.
○ 이를 실현하기 위한 도시계획적 전략으로 도시규제를 합리적으로 완화한다. 기존의 획일적인 높이규제를 유연화하고, 다양한 인센티브를 통해 용적률을 상향한다. 소규모 필지 위주 개발에서 지역 여건에 맞는 체계적이고 규모있는 개발로 전환한다.
□ 여의도 : 글로벌 금융중심으로 육성 중인 ‘여의도’는 용산정비창 개발을 통한 국제업무 기능과 연계해 한강을 중심으로 한 글로벌 혁신코어로 조성한다. 용산정비창 개발로 확보되는 가용공간 등을 활용해 여의도의 부족한 가용공간 문제를 해소한다는 계획이다. 또한, 노들섬을 ‘글로벌 예술섬’으로 조성하고, 신교통수단 도입 등을 통해 수상 활용성과 연결성도 강화한다. 샛강, 올림픽대로의 입체적 활용과 노량진 일대의 가용지 활용도 추진한다.
□ 강남 : 테헤란로를 따라 업무기능이 집적‧포화된 ‘강남’은 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계한 가용지 창출을 통해 중심기능을 잠실, 서초 등 동-서 방향으로 확산시킬 계획이다.
□ 이밖에도, 19개 중심지(7광역중심 12지역중심)를 산업과 연계, 집중 육성하여 ｢서울비전 2030｣에서 제시한 4대 신성장 혁신축을 활성화시킬 수 있는 주요 거점으로 만든다.
➃ 경직된 도시계획 대전환 : 용도지역제→비욘드 조닝으로 전면개편, 35층 높이규제 삭제
□ 넷째, 급속하게 변화하는 다양한 도시의 모습을 담아내기 위한 도시계획의 대전환을 추진한다. ▴용도지역제 ▴스카이라인 관리기준의 대대적인 개편이 핵심이다.
□ 우선, 산업화 시대에 처음 만들어져 지금까지 경직적으로 운용되고 있는 ‘용도지역제’를 전면 개편하는 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’을 준비한다. 주거‧업무‧상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래 융복합 시대에 맞는 서울형 新 용도지역체계다. 용도 도입의 자율성을 높여 주거‧업무‧녹지 등 복합적인 기능을 배치함으로써 빠르게 변화하는 미래도시를 유연하게 담아낼 수 있는 체계를 구축한다는 목표다.
○ ‘용도지역제’는 도시 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물의 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울에는 크게 주거·상업·공업·녹지지역이 있다. 현행 제도는 대도시 서울의 특수성과 무관하게 전국에 동일한 허용용도‧밀도가 적용되고 있어 자율성과 유연성 측면에서 한계가 있다. 특히 다양화되는 라이프스타일에 따라 업무·여가·상업·주거 등으로 복합화되는 도시공간 창출에 제약으로 작용하고 있다.
□ 시는 새로운 용도지역체계인 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’을 선제적‧주도적으로 구상하고, 중앙정부, 학계, 전문가 등과의 공감대 형성과 공론화를 통해 ｢국토계획법｣ 개정 등 법제화를 추진한다. 실현 단계에 접어드는 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용해나갈 계획이다.
□ 그동안 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용됐던 ‘35층 높이기준’을 삭제하고, 유연하고 정성적인 ‘스카이라인 가이드라인’으로 전환한다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려하여 결정함으로써 다양한 스카이라인을 창출한다.
□ 35층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문에, 동일한 밀도(연면적‧용적률) 하에서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다.
□ 이렇게 되면 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 지금같이 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인이 아닌, 다채로운 스카이라인이 창출된다. 또한, 슬림한 건물이 넓은 간격으로 배치되기 때문에 한강 등 경관 조망을 위한 통경축이 확보되고 개방감도 높아진다.
➄ 지상철도 지하화 : 단계적 지하화로 도심의 새로운 활력공간으로 전환, 가용지 부족문제 해소
□ 다섯째, 도시공간 단절, 소음‧진동 등으로 지역활성화를 막고 생활환경을 악화시키고 있는 지상철도를 단계적으로 지하화한다. 지역의 연결성을 도모하고, 다양한 도시기능을 제공할 새로운 활력공간을 확보한다는 취지다. 서울의 중심부에 새로운 공간을 창출해 가용지 부족문제 해소에 일조할 것으로 기대된다.
○ 서울은 철도를 중심으로 성장하면서 지상철도 대부분이 서울 중심지를 관통하고 있다. 현재 서울에는 101.2km, 4.6㎢에 달하는 지상철도 선로부지와 차량기지가 입지하고 있다.
□ 시는 지상철도 부지가 가지고 있는 높은 토지가치를 적극 활용, 공공기여 등을 활용해 공공재원 부담을 최소화한다는 계획이다. 또한, 지하화보다 철도 상부에 데크를 설치하는 것이 더 효율적인 구간은 데크를 통한 입체복합개발을 추진해 새로운 공간을 창출한다. 시는 장기적·단계적 추진을 위한 정부와의 논의구조를 마련해 실현성을 높일 계획이다.
➅ 미래교통 인프라 확충 : 자율주행 등 미래교통 인프라 확충, 모빌리티 허브 서울 전역에 구축
□ 여섯째, 도시의 미래에서 빠질 수 없는 요소인 ‘미래교통’ 정착을 위해 ▴자율주행 ▴서울형 도심항공교통(UAM*) ▴모빌리티 허브 ▴3차원 新물류네트워크 등 미래교통 인프라 확충을 도시계획적으로 지원한다.
○ 자율주행은 도로 및 주차장 수요를 크게 감소시켜 신규 도시공간을 창출할 것으로 기대된다. 또한, UAM은 공항과 수도권의 광역 연결성을 높여 도시공간에 큰 변화를 가져올 것으로 전망된다.
*UAM(Urban air mobility, 도심항공교통)
□ 자율주행은 본격적인 자율차 운영체계를 마련하는데 역점을 두어 추진하고, 서울형 도심항공교통(UAM)은 2025년 기체 상용화에 맞춰 도심형 항공교통 기반을 마련한다. 특히, 도시계획적 지원을 통해서 대규모 개발시 용적률 인센티브를 주는 등 확충방안도 추진한다.
○ 자율주행 : 2021년 11월 상암에서 시범운영을 시작한 데 이어서, 마곡, 강남, 여의도 등으로 시범 운영지구를 확대해 거점별 특성에 맞는 다양한 이동 서비스를 상용화한다. 자율주행버스를 대중교통수단으로 정착시켜 시민들의 이동편의도 높인다. 이를 뒷받침하기 위해 현재 상암‧강남 등 211km 구간에 설치된 자율주행 인프라를 2026년까지 2차로 이상 모든 도로(총 5,046km)로 확대한다.
○ 서울형 도심항공교통(UAM) 기반 마련 : 2025년 기체 상용화에 맞춰 노선을 확보하기 위해 김포공항~용산국제업무지구 등의 시범노선을 운영한다. 용산‧삼성‧잠실 등 대규모 개발지구에 UAM 터미널 설치도 추진한다. 또한, 민간에서 대규모 개발 시에 UAM 인프라를 확보할 경우 용적률 인센티브를 제공하는 방식으로 기부채납을 유도하고, 활용도가 낮은 도시계획시설 부지를 적극 발굴하는 등 도시계획적 지원방안도 가동한다.
□ UAM 등 미래교통수단과, GTX, PM(개인이동수단) 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 ‘모빌리티 허브’를 서울 전역에 조성한다. 공간 위계에 따라 유형별(광역형‧지역형‧근린형)로 설치해서 교통수단 간 접근과 환승을 지원하고 공공서비스‧물류‧업무‧상업 등 다양한 도시기능을 복합적으로 제공해 입체교통도시를 완성한다는 목표다.
□ 드론 배송(공중), 자율형 물류로봇 배송(지상), 지하철 활용 배송체계(지하) 등과 같이 공중-지상-지하를 활용한 ‘3차원 물류 네트워크’ 구축도 내년부터 시작한다.
이상이 서울시에 발표한 ｢2040 서울도시기본계획｣ 안입니다. 특별히 반대에 부딪히지만 않는다면, 의결을 거쳐 연말에 이 원안 그대로 확정될 예정입니다. 생각보다 이 기본계획은 과거부터 어느 정도 실현이 됐을 정도로 일관성 있게 추진되는 편입니다. 물론, 모든 계획이 다 이루어질 수는 없겠지요. 방향을 설정하고 그 방향에 입각해서 정책을 추진한다는 것이 이 계획안의 목표니까요.
이번 발표로 인해서 막혔던 정비사업이 원활하게 추진되어 주택 공급이 잘 진행되었으면 좋겠습니다. 그러면, 부동산 가격 급등이나 벼락거지, MZ세대의 영끌같은 현상도 어느 정도 완화되지 않을까요?
읽어주셔서 감사합니다.
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