얼어붙은 부동산시장, 그래도 오르는 지역은?

  안녕하세요. 머니블루입니다.

 

  지난 금요일 KB국민은행에서 지난 한주간의 시장 상황을 담은 KB주간시계열을 발표했는데요. 

 

  대선을 앞두고 부동산 시장도 눈치보기 장세입니다. 세금 문제나 이사 문제가 급한 사람들을 빼고는 팔 사람은 가격을 내리지 않고 있고, 살 사람은 가격이 내려오길 기다리고, 투자자나 집 얻을 사람들은 비규제지역이나 저렴한 지역의 집을 찾아서 매매나 전세를 거래하고 있습니다. 

 

  그러다보니 비싼 지역은 가격에 맞는 매물이 없어 거래가 되지 않아서 급매로 내놓은 매물만 시세보다 낮게 거래되면서 가격이 하락한 듯한 착시 현상을 보이고 있고, 수도권의 아직 낮은 가격대의 지역이나 지방이 그나마 거래가 활발해서 낮은 상승세가 나타나고 있습니다.

 

  아래 내용은 KB부동산에서 발표한 주간동향의 서문입니다. 간략하게 대변해주는 것 같아서 인용해봅니다.

 

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아파트 시장 보합권 유지

 

- 서울 변동률(매매 0.01%(2/14) → 0.01%(2/21), 전세 0.02%(2/14) → -0.02%(2/14))

- 경기 변동률(매매 0.01%(2/14) → 0.00%(2/21), 전세 -0.01%(2/14) → 0.02%(2/21))

 

KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.01% 낮은 상승률로 보합권에 머물러 있다. 경기도는 전주 대비 0%를 기록했으며, 전세는 0.02% 미미하게 상승했다. 수도권 매매는 0.01% 상승에 그쳤으며 광역시에서는 대구(-0.04%), 대전(-0.09%)이 소폭 하락하는 등 전국적으로 보합에 가까운 소폭의 상승과 하락을 보이고 있다. 서울의 매수우위지수는 매도자의 관심이 높은 비중을 보인 52.4를 기록하면서 여전히 매수자의 관심보다 매도자 문의가 많다.

 

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  상승률 상위 지역과 하락률 상위 지역을 전체적으로 살펴 보겠습니다. 표와 그래프는 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다.

 

22년 2월 넷째주 KB주간시계열 요약

 

  상승률 상위 순위를 지난 주와 비교해 보면, 순위상의 변화는 있지만, 목록상의 변화가 거의 없군요. 다만, 순위에서 제주도가 빠지고, 충주가 새롭게 진입했습니다.

 

  상승률 1위인 이천은 3주 연속 상승률이 증가하는 모습을 보여주고 있습니다. 증가율이  0.22% -> 0.34% -> 0.50%으로 심상치 않은 모습을 보여주고 있군요. 이번주는 전세도 오르긴 했는데, 자연적인 상승인지, 투자자로 인한 상승인지는 한 주만으로는 말할 수 없고 앞으로 지켜봐야 할것 같습니다.

 

  KB부동산에 따르면, 현재 경강선 부발역 인근을 중심으로 부발읍에서의 거래가 활발하다고 합니다. 경강선을 이용해서 판교와 강남까지도 출퇴근이 가능한 이점에 비규제지역으로써 70%까지도 대출이 가능하기 때문에 수요자가 몰린것 같습니다.

 

  다음 순위는 군산입니다. 군산의 지역 정보 관련해서는 지난 주 포스팅에서 말씀드렸었는데요. 요약하면, 인구수는 줄고, 세대수는 늘고 있지만, 젊은 층은 해마다 줄고, 노령화 되고 있다는 것입니다. 다만, 공급물량이 지난해부터 부족하고, 미분양도 하나도 없기 때문에 단기적인 접근으로는 좋아보이지만, 인구가 줄어드는 도시이기에 장기적으로는 주의가 필요하다고 말씀드렸죠?

 

  자세한 군산 관련 내용은 아래 링크를 참고해 주세요.

 

지난주 부동산 시장은 어땠을까? 앞으로도 괜찮을까?

 

  다음 순위는 창원이군요. 마산합포구와 마산회원구가 몇주째 상위를 차지하고 있습니다. 비규제지역이란 이점도 크지만, 경남 창원지역의 공급이 작년부터 계속 부족하다는 것도 상승의 이유로 보여집니다. 다만, 이번주 매매 증가세는 마산합포구와 마산회원구를 제외하고는 갑자기 잠잠해진 느낌이네요. 그러나, 전세 증가세는 낮아지기는 했지만, 여전히 강한 상태입니다.

 

  다음은 전주입니다. 덕진구와 완산구가 같이 올라와 있습니다. 전주는 현재 미분양이 전혀 없으며, 공급물량도 점점 부족한 지역입니다. 매매증가율과 더불어 전세증가율도 잘 유지하고 있는 모습이네요. 앞으로도 큰 이슈만 없다면, 꾸준히 상승하는 모습을 보이지 않을까 기대됩니다.

 

  다음 지역은 강원도 강릉입니다. 강릉도 미분양이 역대 최저치로 감소 추세이고, 내년까지 공급물량도 부족해 보입니다. 또한 비규제지역이란 점까지 상승에 영향을 미치고 있는데요. 강릉은 매매와 전세가 모두 강한 상승을 지속적으로 보여주고 있습니다. 한동안은 이 추세를 유지할 것 같군요.  

강원 강릉 공급물량

 

  다음 지역은 양산입니다. 양산은 3주 연속 매매가 상승을 보여주고 있습니다. 최근 부동산 시장 상황을 감안하면 이정도면 충분히 강한 상승세인데요. 양산은 인구수와 세대수가 같이 증가하는 지역이고, 최근 미분양이 거의 없어졌고,공급물량이 부족한 수준은 아니지만, 그렇다고 초과라고 볼 정도는 아니라 이정도 미분양 수준이라면 점진적인 상승 방향으로 예상하고 있습니다. 

 

 

  이번 지역은 처음 등장하는 지역입니다. 충북 충주인데요. 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

 

  충주의 인구는 약 21만명 정도로 작은 도시입니다. 산과 강으로 둘러싸인 지형적인 특징때문일까요? 인구가 다른 중소도시에 비해서 크게 줄어들진 않았네요.

충북 충주 인구수 변화 추이

 

  충주의 세대수는 꾸준히 증가중입니다. 

충북 충주 세대수 변화 추이

 

충주는 미분양은 거의 없군요. 아니 미분양이 없다기보다는 분양을 안하고 있다고 봐야 할것 같습니다.

충북 충주 미분양

 

  공급물량은 어떨까요? 아마도 지금 매매가가 오르는게 작년에 이은 올해의 공급물량의 영향이 시작되는게 아닌가 싶습니다. 올해는 입주하는 아파트가 아예 없군요. 앞으로도 입주 아파트가 없다는게 위의 분양이 없다는 것과 일맥상통하겠네요.

충북 충주 공급물량

 

  매매가 상승이 3~4주간에 걸쳐 조금씩 이뤄졌는데, 아직까지는 상승으로 가닥을 잡았는지 단정짓기는 어려워 보입니다. 그리고, 전세가는 아직 움직이는 모습이 보이지 않고 있는데, 그럼에도 불구하고 미분양 현황과 앞으로의 공급물량을 감안하면 지금의 매매가 상승은 유심히 볼 필요가 있어 보입니다. 

 

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  상승률 상위와 마찬가지로 하락률 상위의 순위도 큰 차이는 없어보입니다. 

 

  단기간에 급상승했던 세종시는 추가적인 수요 부족과 급등 피로감으로 인해서 매매가와 전세가 모두 하락률 1위를 기록하고 있습니다. 참고로, 세종시는 특별히 미분양이나 입주물량의 영향을 받지 않고 있는데도 하락을 하고 있는데요. 이는 이렇다할만한 기업체가 없기 때문이기도 합니다.

 

  공공기관 이전으로 인해서 공무원들과 가족들이 대거 이주하긴 했으나, 여전히 수도권에서 출퇴근하는 공무원도 많다고 합니다. 그리고, 최근 공무원 1타 강사 문제 등으로 인해 공무원의 부동산 투자나 다주택자로부터 자유롭지 못한 것도 수요에 악영향을 미치고 있습니다. 그리고, 큰 민간 기업체가 없기 때문에 추가적인 수요가 부족한 것도 하락세에 한 몫하지 않았을까 생각됩니다.

 

  하락률 순위 2위인 의왕은 안양과 군포의 입주의 영향을 같이 받고 있는것 같네요. 군포에 1,482세대 규모의 힐스테이트 금정역 입주와 그동안 안양에 쏟아지던 입주가 의왕의 매매와 전세가의 일시적 하락을 만드는 것으로 보입니다. 

 

 대전 역시 작년 말부터 쏟아진 서구 도안동과 유성구의 입주물량의 여파가 남은 것으로 보입니다. 대전도 아무래도 그동안 지속적으로 상승해 왔기 때문에 부동산 시장 위축으로 인한 충격에 예민하게 반응하는 것 같습니다. 미분양이 있기는 하지만, 줄어드는 추세고, 공급물량도 적절해 보이기 때문에 일시적인 하락이 아닐까 생각합니다. 

 

  대구의 하락에 대해서는 이미 예견된 바라 한동안 전세와 매매하락에서 자유롭지 못할 것으로 보입니다. 여전히 순서만 엎치락 뒤치락하는 수준입니다.

 

 

 수원하늘채더퍼스트 1,2단지 3,200세대의 입주로 인해 지난 주까지는 수원 영통이 영향을 받았는데, 이번주는 권선구가 바통을 이어받았군요. 다만, 매매가에만 영향을 주고, 전세가까지는 아직 영향이 미치지 않은 모습입니다.

 

  안양은 이번주에는 하락률 상위에 크게 두각을 나타내지는 않았지만, 입주 폭탄 여파로 인해 아직도 매매와 전세 모두 하락세를 보이고 있습니다. 특히 매매보다는 전세쪽이 영향이 커서 제자리를 찾는데 시간이 좀 걸릴 것 같습니다.

 

  의정부 역시 매매 하락률 상위에 올라와 있지만, 전세가도 하락세입니다. 작년 12월에 2,398세대 대단지 규모의 탑석센트럴자이 입주의 영향이 쉽게 가시지는 않을 모양입니다. 입주가 완전히 끝나고 한동안 고생할 것으로 예상됩니다.

 

  여기까지 지난주 부동산 시장 현황을 통계 자료를 통해서 살펴 봤는데요. 현재 패턴이 수도권보다는 지방 시장의 비규제 지역 위주의 저가 시장을 중심으로 움직이는 느낌이 강한 편입니다. 하락세 역시 대구와 세종을 제외하고는 당장은 작년말, 올해초의 대단지 입주에 따른 일시적인 하락이 많아 보이구요. 그리고, 그 흐름이 큰 맥락으로 몇주째 이어져 오고 있습니다.

 

  그럼에도 불구하고, 이번주에 상승하는 지역이 몇군데 눈에 띄는데요. 강원도와 전북, 그리고 경남의 일부 지역들은 부동산 시장 침체 분위기에 아랑곳하지 않고 자기 페이스대로 가는 느낌이네요. 그중에서도 전북의 경우에는 지역 전체가 강하게 오르는 것같은 모습이고, 경남의 경우는 매매는 일부 지역만 오르는 모습이지만, 전세의 경우에는 지역 전체가 고르게 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.

 

  대선이 당장 2주 남았는데, 대선이 끝나고, 새 정부의 정책이 어느 정도 가이드라인이 잡히는 순간, 부동산 시장이 어느 쪽으로든 추세를 이루지 않을까 싶은데요. 저로서도 처음보는 시점이라 어떤 모습으로 움직일지 사실 예의주시하는 중입니다.

 

  읽어주셔서 감사합니다.

 

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