이번 주에는 분양시장의 최대어라 불리는 올림픽파크 포레온 (둔촌주공) 아파트분양이 있었습니다. 이 곳은 항상 이슈를 몰고 다니는데요. 둔촌주공 아파트를 재건축하는 단지로써 단일 단지로는 국내 최대인 1만 2천세대를 건축하는 규모인 만큼 추진단계에서부터 많은 잡음이 있었습니다. 조합 내의 분쟁과 시공사와의 마찰, 분양가 결정 문제까지 매번 사건이 터질때마다 신문 1면을 장식할 정도였는데요. 분양 과정에서도 일반 아파트 분야에서는 특별공급, 1순위, 2순위 공급이 모두 끝나고 매체에서 분양 결과를 발표하는 것과 달리 특별공급 분양이 끝난 당일부터 청약경쟁률을 발표하고, 일반공급 1순위에서도 바로 청약경쟁률을 기사화할 정도로 화제의 중심이었습니다.
분양이 끝나고 나서도 역시 결과에 대해서 말들이 많은데요. 어떤 사람들은 청약 결과가 선방했다고 하고, 어떤 사람들은 분양 시장에 빨간 불이 켜진거라 하면서 의견이 분분합니다. 분양이 끝나기도 전에 뉴스에서는 청약결과를 전하기 바빴죠. 과연 어떤 사람들의 말이 맞는 것인지 이번 포스팅에서는 올림픽파크 포레온의 청약결과 및 이에 따른 분석을 해보도록 하겠습니다.
올림픽파크 포레온의 분양정보와 입지분석 및 주변아파트와의 가격 비교는 아래 링크에 있는 예전 포스팅에서 확인할 수 있습니다.
2022.11.30 - [부동산 이야기/분양 정보] - 올림픽파크 포레온(둔촌주공 아파트) 분양정보와 중도금대출, 주변아파트 시세분석 총정리!!
올림픽파크 포레온(둔촌주공 아파트) 분양정보와 중도금대출, 주변아파트 시세분석 총정리!!
드디어 그동안 말도 많고 탈도 많았던 분양시장의 대어, 서울 강동구 둔촌동의 둔촌주공아파트 재건축 단지인 올림픽파크 포레온 분양소식입니다. 이 단지의 분양가상한제 적용 분양가, 분양정
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■ 올림픽파크 포레온(둔촌주공)
■ 올림픽파크 포레온 아파트 분양정보와 청약일정
올림픽파크 포레온은 둔촌주공 아파트 주택재건축 정비사업을 통한 분양 아파트로써, 대지면적만 약 46만㎡에 달하고, 최고 35층, 85개동에 이르는 총 12,032세대의 미니 신도시급 대단지로써 일반공급 3,695세대, 특별공급 1,091세대로 총 4,786세대를 분양 공급하며, 전용면적 29㎡, 39㎡, 59㎡, 75㎡, 84㎡의 5가지 중소형 평형대와 16개 타입으로 구성되어 있습니다.
올림픽파크 포레온은 분양가 상한제가 적용되어, 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 13.1억 원 수준으로써, 84타입의 경우 분양가가 13억 원으로 중도금 대출 한도인 12억을 넘기 때문에 중도금 대출을 받을 수 없다는 것도 말이 많았던 부분입니다.
타입별, 호수별 아파트분양가와 계약금, 중도금, 잔금 납부일정은 아래와 같습니다.
계약금은 공급가의 20%, 중도금은 60%로써 6회에 걸쳐 납부하며, 잔금은 20%입니다. 계약금이 20%입니다. 다른 단지와는 달리 중도금 무이자, 중도금 이자후불제가 아니라는 것입니다. 중도금이 실행된후 당첨자가 매월 이자를 납부해야 합니다.
전매 제한 기간은 8년이고, 2년의 실거주 의무 기간이 있습니다. 올림픽파크 포레온 당첨 후 10년 동안은 다른 단지에 대한 재당첨이 제한됩니다.
올림픽파크 포레온의 당첨자 선정비율은 가점제 100%이기 때문에 가점이 낮은 분들은 당첨되기 어려운 구조입니다.
올림픽파크 포레온 아파트 분양일정은 아래와 같으며, 해당 단지의 입주예정월은 2025년 1월로 예정되어 있습니다. 당첨되신 분들은 축하드리고, 공급 세대수가 많은 만큼 정당계약일이 꽤 긴 편인데요. 분양사의 안내에 따라 정당계약일 내에 계약금 20%를 납부해야 하는 것 잊지 마시기 바랍니다.
■ 올림픽파크 포레온 아파트 청약 결과 및 분석
올림픽파크 포레온의 아파트 청약 결과를 확인해 보겠습니다. 그런데, 뉴스 매체에서 특별공급과 일반공급 1순위에 대해 나눠서 청약 경쟁률을 언급했던 만큼 저도 나눠서 보도록 하겠습니다. 먼저 특별공급 결과부터 보겠습니다.
12월 5일 진행된 올림픽파크 포레온 특별공급 청약은 1091가구 모집에 3580건의 신청이 접수됐습니다. 평균 경쟁률은 3.28대1을 기록했고요. 올림픽파크 포레온에 대한 관심이 높았던 것에 비하면 경쟁률이 예상보다 낮게 나온 편인데요.
서울과 같이 투기과열지구에서는 분양가가 9억원을 넘으면 특별공급 물량으로 배정되지 않는데요. 올림픽파크 포레온의 경우 수요자들이 선호하는 전용면적 59㎡, 84㎡ 타입들의 분양가가 모두 9억원을 넘으면서 특별공급 물량에 포함되지 못했습니다.
이러한 이유 탓인지 전용면적이 조금이라도 더 넓을수록 더 많은 신청이 접수되었는데요. 가장 작은 면적인 전용면적 29㎡는 5가구를 모집에 94건의 신청이 접수됐고, 전용면적 49㎡는 477가구 모집에 2734건이 신청돼 경쟁률 5.73대1을 기록했으며, 전용면적 39㎡의 경우 609가구 모집에 752건 신청이 접수돼 경쟁률이 1.23대1로 집계됐습니다.
이처럼 올림픽파크 포레온 특별공급 청약 경쟁률이 예상보다 낮은 것은 소형 평형만 특별공급 대상으로 나왔기 때문으로 보입니다. 이는 생각해보면 당연한 결과인데요. 29타입은 방과 주방이 분리되지 않은, 10평이 채 되지 않는 크기임에도 불구하고 분양가가 5억입니다. 특별공급 대상이 신혼부부와 생애최초라는 것을 감안하면 모아둔 자산이 많지 않다는 것과 거기에 비해서 자녀계획까지 생각하는 신혼부부에게는 너무 작다는 점은 사람들이 청약 신청을 망설이게 하는 이유가 되지 않았을까 싶습니다.
그나마 39타입과 49타입의 경우에는 작지만 방2개와 거실로 구성되어 있기 때문에 거주가치와 투자가치를 생각하면 선호도가 조금 더 높다고 볼 수 있습니다.
이번에는 올림픽파크 포레온의 일반공급 1순위의 결과와 청약 경쟁률을 확인해 보겠습니다.
일반공급 1순위 청약에서는 다행히 미달 없이 마감됐는데요. 6일 진행된 올림픽파크 포레온 1순위 청약에는 3695가구 모집에 1만3647건의 청약 신청이 접수되어 평균 청약경쟁률 3.69대1을 기록했습니다.
그중에서 가장 높은 경쟁률을 기록한 것은 전용면적 59㎡인데요. 1,488가구 모집에 7,362건의 청약통장이 접수돼 평균 경쟁률 4.95대1을 기록했습니다.
반면에 '국민평형'으로 꼽히는 전용 84㎡는 1237가구 모집에 5005건의 신청이 접수되어, 전용 59㎡ 다음으로 많은 청약 경쟁률 4.05대1를 기록했습니다. 앞 세대와 마주보게 되는 구조의 '주방뷰 논란'이 불거진 84㎡E 타입도 563가구 모집에 1,512건의 신청이 접수되어 2.69대1의 경쟁률이 나왔습니다. 그렇게 많은 비난을 하더니 청약과는 큰 상관은 없는 모양입니다.
일반적으로는 84타입이 가장 선호도가 높기 때문에 청약경쟁률도 가장 높은 편인데요. 이처럼 84타입이 아닌 59타입이 더 높은 경쟁률을 보인것은 중도금대출 여부 때문으로 보입니다. 규제 완화로 인해 중도금대출 상한선이 분양가 9억원에서 12억원으로 올라가면서 이 단지 59타입은 중도금대출이 가능해진 반면, 84타입은 분양가 13억대로 책정되어 중도금대출이 불가능하기 때문에 자금조달에 부담을 느낀 청약 수요자들이 차선책으로 59타입에 몰린 셈이죠. 오히려 이런 면에서 본다면 84타입이 선방했다고 할 수 있겠네요.
여기까지가 특별공급과 일반공급의 청약 결과인데요. 평균 청약경쟁률 3.69대1로만 본다면, 기대가 높았던 입지의 서울 아파트 분양 결과로써는 좋아 보이지는 않습니다.
하지만, 한가지 짚고 넘어가야 할 부분이 있는데요. 그것은 바로 공급세대수입니다. 보통 대단지라고 하면 1천 세대 이상인데요. 이때 분양 공급세대수가 500세대이고, 청약경쟁률이 3 대 1이라면 접수 건수가 1,500건이 되는셈이죠. 그런데, 5,000세대를 분양 공급했을때 청약 경쟁률이 3 대 1이 될 경우에는 접수 건수만 1만 5천건이 되는 셈입니다.
10억이 넘는 분양가임에도 불구하고, 보수적으로 생각했을때 매월 내야할 중도금 이자가 7%에 달할 수도 있는 상황에서 1만 5천명이 지원했다는 것은 거의 미니신도시급 하나에 해당하는 인구가 지원한것과 다름없어 보이는데요. 더구나, 중도금 대출이 되지 않는 84타입의 경우에는 1,237세대 분양 공급에 5,005가구가 청약을 했습니다.
또한, 2순위에서는 몇 가구가 지원을 했는지 모르지만, 예비당첨자 500%를 채운다고 보면 2만4000명이란 어마어마한 인원이 지원하는 셈입니다. 그리고, 올림픽파크 포레온은 재당첨제한이 10년이고, 실거주 의무가 2년입니다. 당첨이 되면 직접 들어가서 2년간 살아야 하기 때문에 대부분이 실수요자들이라고 봐야 하는데요.
문제는 당첨포기로 인한 미계약입니다. 분양사에서는 10대 1의 청약경쟁률이라도 30% 수준의 미계약 분이 발생한다고 하는데요. 최근 의왕 내손동의 인덕원자이 SK VIEW가 2.04 대 1의 평균 청약경쟁률로 완판되었음에도 불구하고, 미계약 포기로 인해 공급세대수의 절반 가까이를 무순위 청약으로 진행해야 했습니다.
올림픽파크 포레온 역시 안심할 수 없는 이유인데요. 8년의 전매제한과 2년의 실거주의무와 중도금대출, 20%에 해당하는 계약금 조달 등의 장벽이 있기에 계약전에 당첨 포기를 한다고 해도 이상할게 전혀 없습니다. 당첨후 10년의 재당첨 제한 조항이 있기 때문에 당첨포기하는 하는 사람이 적을꺼라 생각하는 분들도 있겠지만, 그럼에도 불구하고 개인사정으로 인해 실제 많이 포기한다고 합니다.
또한, 주변 아파트 시세의 하락으로 인해 올림픽파크 포레온과 가격차이가 점점 줄어들고 있는 점도 실제 계약률 전망을 낮게 보는 요인입니다. 실제로 송파구의 헬리오시티에서도 33평대가 16억 초반에 매물이 올라와 있기 때문에 다른 입지의 단지들도 찾아보면 낮은 가격에 살수도 있습니다.
위와 같은 이유로 인해서 실제 계약이 얼마나 될지에 대해 귀추가 주목되고 있는데요. 올림픽파크 포레온의 분양 결과가 선방한 것인지, 실패한 것인지의 여부는 정당계약 기간이 지난 후에 자연스럽게 나타날 것으로 보입니다.
이것으로 올림픽파크 포레온 아파트의 청약 결과와 이에 대한 분석을 해봤습니다. 분양 시작되기 전부터 많은 사람들이 이 단지의 분양 결과가 서울 아파트 분양 시장의 바로미터가 될 것이라고 했는데요. 사실 이 결과만으로 서울 아파트 분양 시장에 대해 판단을 내리기는 어렵다고 생각합니다. 서울 아파트 분양 시장의 바로미터가 될지 어떨지는 앞으로 다른 분양 단지들을 지켜봐야 할것 같습니다.
다만, 이런 규모의 단지에 대한 분양은 처음이기 때문에 어떤 사람들이, 어떤 결정을 내리는지에 대해서 지켜볼 수 있는 좋은 기회입니다. 따라서, 그냥 경쟁률만 보고 지나갈 것이 아니라 왜 이런 결과가 나왔는지에 대해서 곰곰히 생각해 보는 것도 한걸음 더 나아가는데 도움이 되리라 생각합니다.
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