부동산 시장 바라보기, 대구의 하락 vs 대전의 하락

  3월18일 발표된 14일까지 KB주간시계열을 통해 한주간의 부동산 매매와 전세 시장을 분석해보는 시간입니다. 먼저 한주간의 변화에 대한 상승률 상위와 하락률 상위 지역들을 보겠습니다. 유독, 대구 부동산 시장의 하락세와 대전의 전세 하락세가 눈에 띕니다.

 

KB주간시계열 요약

 

  하락률 상위 지역으로 인천 지역이 추가되었습니다. 사전청약과 주변 지역 아파트 입주로 인해서 가격이 하락하면서 전세가 같이 움직이고 있는 모습인데요. 전체적으로는 움직임이나 지역이 지난주나 지지난주와 크게 다르지는 않은 모습입니다.

 

  그런데 몇주간에 걸쳐서 하락세를 나타내는 광역시들이 있는데요. 바로 대구와 대전입니다. 위의 표에는 대전의 매매가 하락률 순위까지는 표시되지 않았지만, 전세가 하락률 순위에서는 상위를 차지하고 있죠.   그래서 이번 시간에는 주간시계열에 대한 지역 분석을 해보는 대신, 하락세를 보이고 있는 두 광역시인 대전과 대구의 지표를 보면서 비교를 해볼까 합니다.

  

  결론부터 말하자면, 저는 대전은 서구와 유성구에 입주하는 아파트로 인한 일시적인 하락이라고 보고있고, 대구는 장기적인 공급 과다로 인한 하락세라고 생각하기 때문에 이 시점에서 두 광역시의 지표는 어떻게 다른지를 비교하는게 목적입니다.

 

 

 

 

 

 

 

  먼저, 최근 몇달간의 대구 지역의 매매가 변화를 살펴보겠습니다.

 

대구 매매증감

 

대구는 작년 10월을 마지막으로, 11월부터 하락세로 접어들었습니다. 증감률이 점차 마이너스로 변하고 있는게 보이실 겁니다. 2주전부터는 대구 전지역이 상승률마저 하락세로 바뀌었습니다.

 

  그럼 몇달간의 전세가 변화는 어땠을까요? 아래의 표를 언뜻 보면 전세가가 상황이 더 좋은 것으로 보이지만, 매매가보다 조금 더 늦게 움직이는 것으로 보일뿐, 하락률은 더 크게 보이는 것 같습니다. 매매가의 경우는 2주전부터 대구 전지역이 보합이나 하락세지만, 전세가의 경우에는 그보다 더 이른 시점부터 1월말부터 전지역이 마이너스로 돌아서기 시작했습니다.

 

대구 전세증감

 

  이번에는 대전 지역을 보도록 하겠습니다. 먼저 대전의 매매가 증감률을 보겠습니다.

 

대전 매매증감

 

  대전의 매매가는 대구보다는 훨씬 늦은 1월부터 일부 하락세의 모습을 보이기 시작했지만, 주로 서구와 유성구만 많이 하락했을 뿐 지난 주인 3월 14일까지도 전 지역이 하락세로 접어들지는 않았습니다.

 

 

 

 

 

 

  다음으로 대전의 전세가 증감률을 보면, 역시 대구와 다르게 전세가 하락세가 유성구와 서구, 중구 일부에 집중되어 있고, 대덕구의 경우에는 오히려 강한 상승률을 보이고 있습니다.

 

대전 전세증감

   

  이번에는 대구의 미분양 현황을 살펴보겠습니다. 최근 제 포스팅 중에서 분양관련 내용을 보신 분들이나 전국 미분양 관련해서 읽으신 분들이라면 이해가 되실 부분인데요. 최근 대구에 분양하고 있는 아파트 단지들은 지속적으로 미분양이 나고 있습니다. 그리고, 그 물량들은 고스란히 아래처럼 뒤늦게 통계자료에 취합되고 있죠. 심지어 이 지표는 1월까지의 지표입니다. 아직 2월과 3월은 나오지도 않고 있으니 시간이 지날수록 그래프가 우상향할 전망입니다.

 

대구 미분양 현황

 

  그렇다면 대전의 미분양 현황은 어떨까요? 참고로 대전의 인구는 145만명 정도입니다. 세대수로는 66만7천세대 정도되죠. 그럼에도 불구하고 미분양이 423세대입니다. 결코 많은 세대가 아닙니다. 그리고 무엇보다 중요하게 보실 부분은 미분양이 감소하고 있다는 점입니다.

 

대전 미분양 현황

 

 

 

 

 

 

  이번에는 대구의 앞으로 입주할 아파트들에 대한 공급 물량을 보도록 하겠습니다. 작년부터 지속적으로 많아지고 있습니다. 내년에는 수요량에 3배에 달하는 입주가 예정되어 있습니다. 약 2배에 달하는 아파트 입주가 지난해부터 이어지고 있는 지금도 대구의 부동산 시장은 하락세를 보이고 있는 상황인데, 그보다 더한 내년이라면 상황이 더 악화될수 밖에 없을 것 같습니다.

 

대구 입주 아파트 공급 물량

 

  이번에는 대전에 입주할 아파트 공급물량을 보도록 하겠습니다. 대구에 비하면 공급물량이 많아 보이지 않습니다. 그리고, 내년에는 공급이 많이 부족할 전망이죠. 따라서, 24년의 공급물량도 그렇게 부담스러워 보이지 않습니다. 

 

대전 입주 아파트 공급 물량

 

  현재 대전의 경우에는 21년 10월부터 22년 3월까지 총 12개 단지에 8,147세대가 서구, 유성구, 중구에 입주를 하고 있습니다. 그중에서 1천세대가 넘는 대단지가 서구와 유성구에 집중적으로 입주하고 있기 때문에 대전의 하락세를 야기하고 있고, 입주가 마무리 되면 더이상 매매와 전세 가격 하락의 원인이 될 요소가 없어보입니다. 

  

  그러나, 대구의 경우에는 이야기가 많이 다릅니다. 3천세대 수준의 미분양 물량이 해결되지 않은 상태에서 21년 10월부터 22년 3월까지의 짧은 기간동안 입주하는 아파트 단지가 총 26개 단지에 13,793세대이며, 여기에 500세대 규모 이상의 단지들도 다수 포함되어 있습니다. 또한, 22년 4월부터 12월까지 입주할 아파트 단지는 29개 단지에 총 15,567세대가 대기하고 있습니다. 대전은 같은 기간 동안 8개 단지 7,787세대가 입주할 예정인것과는 대조적이죠. 이미 미분양 현황에서 상당한 차이를 보이는 상황에서 현재 공급물량과 앞으로 지속될 공급물량에서부터 현격한 차이를 보이고 있습니다.

  이는 부동산 시장이 상승장일때라도 사실 소화하기 쉽지 않은 물량인데요. 지금 전국적으로 소강상태를 보이는 시점에서는 독이 될 확률이 높아 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

  현시점에서는 대구와 대전이 같이 하락세를 보이는 듯 하지만, 실제 내부를 들여다보게 되면 위와 같은 차이가 있으며, 이는 일시적인 아파트 입주 증가일 경우에는 일부 지역만 하락세를 보이고 있으며, 지속적인 공급물량에 의한 경우 전 지역이 매매가, 전세가에서 같이 영향을 받고 있는 형태를 보실수 있습니다.

 

  즉, 이렇듯 지표를 통해서 이 하락이 지속적인 하락세가 시작되는 변곡점인지, 일시적인 하락으로 인한 보합 수준인지를 파악하고 있다면 남들보다 더 나은 투자 기회를 잡을 수도 있을 것이라고 생각합니다. 그리고 이런 이유로 통계 자료를 통한 흐름을 보는 공부도 해야 된다는 것이죠.

 

  여기까지가 제가 부동산 통계 지표를 통해서 보고 판단한 대구와 대전의 예상 흐름이므로, 당연히 주관적일 수 밖에 없습니다. 예상치 않게 다르게 흘러 갈 수도 있겠죠. 저 역시 같이 부동산 흐름을 보면서 앞으로의 흐름을 예측하는 사람일 뿐입니다. 본인들만의 실력을 키우신다면 다른 시각으로도 볼 수 있지 않을까요?

 

  이번 포스팅은 여기까지 입니다. 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

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