3월 25일 금요일, 변함없이 KB부동산 주간시계열이 발표되었습니다. 간단한 요약 내용을 먼저 보겠습니다.
하락이나 상승 지역이 추가되거나 변경되긴 했지만, 사실 큰 맥락에서 유의미한 변화가 있다고 보기는 힘듭니다. 인천 부평구와 계양구의 추가 하락과 대구 하락의 지속, 대전의 하락 등 조금씩 바뀌기는 했지만, 큰 변화는 없습니다. 새로운 정부가 규제 완화를 위한 정책을 시작하면 전후로 해서 변화가 시작될것 같네요.
지난 포스팅에서는 대구와 대전의 하락의 차이를 지표를 통해서 봤었는데요. 이번에는 반대로 상승하거나 부동산 시장 분위기가 좋은 지역을 간단히 알아볼까 합니다. 참고로, 지난 포스팅 내용은 아래 링크를 참조해주시고요.
2022.03.23 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 부동산 시장 바라보기, 대구의 하락 vs 대전의 하락
부동산 시장 바라보기, 대구의 하락 vs 대전의 하락
3월18일 발표된 14일까지 KB주간시계열을 통해 한주간의 부동산 매매와 전세 시장을 분석해보는 시간입니다. 먼저 한주간의 변화에 대한 상승률 상위와 하락률 상위 지역들을 보겠습니다. 유독,
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지난 포스팅에서 살펴봤던 대구와 대전의 하락세의 차이 중에 대구는 거의 전역적으로 하락세를 보이는 반면, 대전의 경우 서구와 유성구 그리고 중구의 일부만 하락했을뿐 대덕구의 경우 오히려 상승하는 등의 국지적인 모습을 보인다고 말씀드린바 있는데요. 마찬가지로 이번에 소개해 드릴 지역은 어느 한 지역만 상승하는게 아닌 전체적으로 고르기 상승하고 있는 지역들을 간추려 봤습니다. 다르게 이야기하면 당장 부동산 투자하기 좋은 지역이라고 볼 수도 있습니다. 이미 많이 오른 지역일 수도 있지만, 더 오를 지역이라면 보다 안전한 투자가 될 수 있겠죠.
KB부동산 주간시계열을 보면, 부동산 매매지수 상승의 강도를 상승률 증감 정도와 함께 색으로 칠해진것을 볼수 있는데요. 색이 진할수록 부동산 매매지수 상승률이 높다는 것을 의미합니다. 기준은 전 주에 비해서 얼마나 '더' 상승했느냐입니다. 그리고 일정 기준 이상만 색이 칠해지기 때문에 상승을 했다고 하더라도 색이 칠해지지 않았을 수도 있으므로 그 부분까지 살펴보는게 좋습니다. 아래의 표는 그중에서도 부동산 매매지수 증감률을 나타낸 표입니다.
다른 지역의 경우 부분적으로 한 구나 한 지역만 상승하거나 해서 제외하고 전체적으로 상승하는 지역들만 따로 선별하였습니다. 표는 크게는 강원 지역, 전북 지역, 경남 지역인데요.
강원도는 대표되는 지역 3곳이 모두 돌아가면서 좋은 분위기를 보여주고 있고 뒤에서 추가로 보여줄 지표에서도 가장 좋은 부동산 투자 대상 지역이라고 할 수 있습니다. 전북 지역은 익산의 경우는 규모면이나 상승률에서 제외하고 나머지 전주와 군산 지역을 꼽을 수 있었는데요. 표가 꽉 찰 정도로 색이 칠해진 모습을 볼 수 있습니다. 경남 지역의 경우는 다른 도시들이 많은 편인데, 다른 곳도 나쁘지는 않으나 현재의 지표로는 창원 지역이 대표적으로 부동산 시장 분위기가 좋다고 할 수 있습니다. 단순히 지금만 좋은 것이 아니라 향후 아파트 입주 물량이나 산업적인 면을 따져도 최소한 평균이상을 유지하는 수준의 지표를 가지고 있습니다. 지금의 마산합포구와 마산회원구의 모습은 창원의 메인 입지인 성산구와 의창구가 규제 지역으로 묶여 있어 비규제 지역으로서의 풍선효과를 누리고 있다고 볼 수 있구요. 그럼에도 불구하고 성산구와 의창구도 적지만 꾸준히 매매상승을 이어가고 있는 모습을 볼 수 있습니다.
아래의 위 3개 지역의 부동산 전세지수 상승률 증감률을 표시한 표입니다.
전체적으로 3지역 모두 부동산 전세 시장이 상승하는 추세입니다. 그런데, 어떻게 보면 부동산 매매지수 증감률과는 반대의 모습을 보이고 있는것처럼 보입니다. 강원과 경남 지역의 전세지수 상승률이 더 강하고, 전북 지역의 전세지수가 매매지수와는 다르게 좀 약해 보이는군요.
이런 모습이 보이는 이유는 아파트 공급 예정 물량으로 설명이 될 수 있을 것 같습니다.
먼저, 강원 지역의 입주 아파트 공급 물량을 보겠습니다. 22년과 23년에 걸쳐서 새로운 아파트 입주가 필요한 수요량보다 한참 적게 예정되어 있군요. 일반적으로 이런 흐름은 전세가에 먼저 영향을 주게 되고, 전세가가 곧 매매가로 전이되는 모습을 보이면서 매매가도 같이 상승하는 모습을 보입니다.
경남 창원 지역 역시 비슷한 상황인데요. 창원 지역의 입주 아파트 공급 물량을 보겠습니다. 작년에 이어 올해도 거의 입주 예정 아파트가 없어보이는군요. 향후 2~3년간은 지속적으로 아파트 공급이 부족해 보입니다.
이 공급 그래프와 공급량이 많았던 2017년부터 지금까지의 매매가격, 전세가격에 대한 그래프와 비교해보면 상관관계가 더 잘 보이는데요. 공급량이 많았던 2017년~2019년을 거치면서 2020년부터 드라마틱하게 가격이 상승하는 모습을 보여주고 있습니다. 물론, 공급량이 부동산 매매가격과 전세가격의 변동에 대한 절대적인 요소는 아닙니다. 다른 요소도 복합적으로 동작하기 때문에 공급량만 보고 단순하게 판단하는 오류를 범해서는 안됩니다. 단지, 공급량이 그 요소들 중에서도 가장 큰 비중을 차지한다는 사실을 말씀드리고 싶어서 이 그래프를 보여드리는 거니까요.
이번에는 매매지수 상승률에 비해서 전세지수 상승률이 적었던 전북 전주 지역의 아파트 입주 예정 물량을 보겠습니다. 이전에 꽤 많은 아파트 입주가 있었기 때문에 위 2개 지역과는 다르게 아직 그렇게 공급이 부족한 상황은 아닙니다. 올해 역시 거의 수요량과 비슷한 수준을 보이고 있습니다. 하지만, 내년부터는 이야기가 좀 달라질 수 있을 것 같습니다.
강원, 전북, 경남 창원 지역, 이렇게 3개 지역을 공급 물량과 함께 살펴봤는데요. 사실 강원 지역에 대해서는 의구심이 없는 편입니다만, 다른 두 지역에 대해서는 한가지를 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 바로 매수매도지수인데요.
매수매도 지수는 KB부동산에서 전국의 부동산 공인중개소 회원사들을 통해서 한주간 매수·매도 문의받은 횟수들을 취합한 것들을 지수화한것으로 사람들의 부동산 매수·매도 심리를 나타낸다고 할 수 있습니다. 100이 넘게 되면 아파트 매수세가 강하기 때문에 거의 내놓으면 바로 팔린다고 보면 되고, 반대로 100아래로 내려갈수록 부동산 시장이 위축되어 있다고 보시면 됩니다. 3개 지역의 매수매도지수를 보면 아래와 같습니다.
강원도의 경우 90.5로 전국의 부동산 시장이 위축된 상황에서 상당히 높은 지수를 기록하고 있습니다. 반면에 전북과 경남의 경우 매수우위 지수가 60대로써 부동산 시장이 그렇게 활성화 되었다고 보기에는 좀 힘든 수준입니다. 굳이 해석하자면 부동산 거래가 거의 이뤄지지 않는 과정에서 매매가 이뤄진 경우 높은 가격에 이뤄졌다고 하는게 맞을 것 같은데요.
따라서, 강원도는 현재 지속적인 상승이 이어지고 있기 때문에 저평가된 가치의 매물을 찾는건 어려울 수 있으나 매매가 원활하므로 작은 시세 차익은 목표로 할 수 있을 것 같고, 전북과 경남 창원의 경우는 부동산 매수를 하기에는 좋은 여건이지만, 반대로 매도를 해야 하는 입장에서는 아주 낮은 가격으로 매도를 하지 않는 이상 제때 매도하기는 어려울 수도 있을 것 같습니다.
부동산 통계 자료는 자체가 이미 지나간 과거를 보는 것이기 때문에 후행성이 강하지만, 부동산의 특징 중 하나가 방향을 한쪽으로 잡게 되면 몇개월 이상 지속되는 경향이 있기 때문에 이런 지표들을 참고해서 지역을 선택하게 되면, 최소한의 안전장치는 확보했다고 할 수 있습니다. 따라서, 지속적으로 이런 자료들을 눈에 익히는 연습을 하면 남들보다 더 좋은 투자처를 발굴할 안목을 가지게 되겠죠.
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