공시지가 하락에 빌라 임대사업자 비상!!

  이번 포스팅에서는 공시지가 하향으로 인한 전세보증금 반환보증보험 가입 기준 변경으로 발생한 빌라 임대사업자들의 문제에 대해 알아보겠습니다.

 

 

  최근 정부에서는 최근 전세사기 대책의 일환으로 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했습니다. 그리고, 주택 가격을 산정할 때 기준도 기존 공시가격의 150%에서 140%로 하향했습니다. 즉 보증보험 상한액은 공시가격의 140%에 전세가율 90%가 되는 것이다. 공시가격의 150%에 전세가율 100%였던 기존과 비교하면 보증한도가 126%로 축소되는 것이다.

 

  그런데, 이로 인해 빌라 임대사업자들에게 큰 문제가 생겼는데요. 임대사업자는 보증보험을 필수로 등록을 해야 합니다. 정부가 빌라왕 사태를 계기로 빌라 사기 피해를 막기 위해 임대보증보험 한도 축소를 비롯해 임대사업자의 보증보험 가입 의무를 강화하기로 했기 때문이죠.

 

  정부는 이와 함께 보증보험 가입 심사 때는 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 우선하는 방식으로 바꾸기로 했습니다. 시세가 형성되지 않은 빌라를 중심으로 일부 감정평가사가 임대인과 짜고 시세를 부풀리는 문제 때문이죠. 따라서, 주택 가격을 '공시가격의 140%→실거래가→감정평가' 순으로 인정하기로 했습니다.

 

  그런데 최근 정부가 전세사기를 막겠다며 보증보험 한도를 축소한 데다, 보증보험 상한액의 기준이 되는 공시가가 떨어지면서 문제가 발생했습니다. 참고로, 정부가 지난 22일 발표한 공동주택 공시가격 중 수도권 빌라는 전년 대비 평균 약 6.0% 하락했습니다. 이처럼 보증보험의 기준이 되는 공시가가 하락으로 전세 보증금을 토해내야 하는 상황이 됐기 때문이죠. 

 

  예를 들면, 전세가가 2억원인 서울의 한 빌라는 2022년에는 공시가격이 1억 5,300만 원이고, 전세보증보험 가입 상한액인 2억 2,950만원으로써 전세보증보험 가입이 가능했었지만, 2023년에는 공시가격이 1억 4,400만원이고, 전세보증보험 가입 상한액이 1억 8,144만원이 되기 때문에 전세가 2억원보다 낮아지게 됩니다. 따라서, 전세보증보험 가입이 불가능하게 된 것이죠. 만약, 보증보험을 가입하기 위해서는 전세가를 2천만원 이상으로 낮춰서 세입자에게 돌려주고, 가입 상한액인 1억 8천만원 수준에 맞춰야 하죠.

 

  아파트 임대사업자와는 입장이 다르기 때문에 빌라 임대사업자에게 피해가 집중될 것으로 예상되는데요. 원래 빌라는 거래가 잘 되지 않는데, 임대사업자들의 경우에는 등록 의무기간이 있어 이 기간을 못지키고 팔 경우에는 과태료가 건당 최대 3천만원이 부과되기도 하고, 현재 부동산 시장에서는 매도하는 것조차 쉽지 않아 빌라 임대 사업자들의 하소연이 줄을 잇고 있습니다.

  사실, 이런 문제에 대해서 국토부에서 내놓은 대안은 가입 상한액까지 전세보증보험을 가입하기 초과하는 금액에 대해서는 임차인은 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증에 가입할 수 있다는 입장인데요. 틀린 말은 아니지만 전체 임대사업자들의 입장을 고려한다면 현실적이지는 않아 보입니다.

 

  한 부동산 중개업체에 따르면, 공시가격이 10% 하락할 경우 오는 하반기 만기 빌라 전세계약의 71%가 동일한 전세금으로 전세보증 가입이 불가할 것으로 분석했을 정도니 문제는 더 심각해질 것으로 보이는군요.

 

  한때 정부에서 내놓은 임대사업자는 각종 세금 혜택과 주택수 산정 등으로 인해 꽤 매력적인 정책이었기 때문에 너나 할것없이 많은 사람들이 등록을 했었습니다. 그런데, 규제와 더불어 혜택을 하나씩 없애더니 이제는 부메랑처럼 임대사업자들의 숨통을 조이게 되었네요. 정말 정부의 정책은 한 치 앞을 내다보기 힘들다는 생각을 해봅니다.

 

 

 

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