보증보험 전세가율 하향, 전세사기 조장하는 무자본 갭투자 힘들어진다.

  '빌라왕' 등으로 인해 서민의 전세사기 피해가 커지는 가운데, 정부에서는 전세사기를 원천차단하기 위한 근본 대책으로 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 발표했습니다. 지속적으로 정부에서 부동산 관련 대책을 내놓는 점은 긍정적인데요. 이번에 내놓은 이 대책은 어떤 내용을 포함하고 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 전세사기 피해근절 종합대책

 

   정부가 전세사기를 원천차단하고자 발표한 이번 종합대책은 전세사기에 대한 사전 피해 예방과 단속 및 처벌 그리고 불가피하게 피해를 입었을 경우 지원 방안의 3가지로 추진합니다. 많은 내용이 포함되어 있지만 실수요자와 관련있는 주요 내용을 살펴보면 아래와 같이 크게 5가지로 요약할 수 있습니다. 이 중에서 주요사항 몇가지만 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

■ 전세사기 예방대책 주요내용

1. 전세보증 기준 '전세가율 100%에서 90%'로 강화
2. 공시가·실거래가 없을 경우 지정기관 통한 감정가 허용
3. 임대사업자 보증 미가입시 임차인에 즉시 통보·계약해지
4. 안심전세앱 통해 시세·집주인 보증사고 이력 등 공개
5. 전세사기 피해자 지원 확대(대출·입주지원)

 

 

 전세사기 피해 현황

 

  위 대책의 유효성을 알기위해서는 먼저 전세사기가 어떻게 발생하는지에 대한 이해가 필요합니다. 전세사기의 상당수는 시세가 아직 형성되지 않은 신축 빌라에서 많이 발생하는데요. 아래 그림과 같이 여러 관련자들이 공모를 하여 진행되기 때문에 사전정보가 부족한 임차인들은 고스란히 피해를 입을 수 밖에 없습니다.

 

전세사기 방법과 공모

 

  단계별로 보면, 빌라를 신축해서 분양하려는 건축주에게 분양대행사가 접근하여 빌라를 비싼 값에 팔아주겠다고 홍보를 하죠. 주로 빌라가 제대로 분양되지 않은 미분양 빌라가 타겟인데요. 건축주 입장에서는 손해볼 부분이 없기 때문에 마다할 이유가 없습니다. 그러면, 분양대행사는 과장·허위 광고를 하면서 동시에 브로커 중개사에게 리베이트를 내세워 임차인을 모집하죠.

 

전세사기 공모와 각각의 역할

 

  신축 빌라의 모습에 현혹된 임차인을 중개사는 현란한 말로 유혹하고, 전세반환보증을 통해 전세보증금을 받을 수 있으니 안심하라는 식으로 계약을 유도합니다. 부동산 지식도 없고, 주변 시세도 잘 모르는 임차인은 중개인의 말만 믿고 덜컥 계약하게 되는데요. 

 

  계약 이후에는 원래 주인에서 명의만 빌리는 임대인을 내세워 명의변경을 합니다. 임대인 바지사장은 분양대행사 등을 통해서 신축빌라를 본인 투자금 하나 없이 살 수 있다거나, 돈이 절실해서 수익을 얻을 수 있다는 유혹에 빠져 의도하지 않게 개입하는 경우도 많습니다. 그 결과, 바지사장인 임대인은 잠적하거나 고스란히 피해자로 둔갑하게 되는거죠.

 

전세사기 공모 및 피해 구조

 

  그나마 보증보험이 가입이라도 되면 다행이지만, 중개사의 말과 다르게 가입 자체가 안될 수도 있고, 운좋게 가입이 되었더라도 이후에 계약 만료일이 다가오면, 말그대로 금전 여력이 없는 바지사장인 탓에 여러가지 이유로 전세보증금을 돌려 받을 수 없는 지경에 이르게 됩니다. 이러한 일련의 과정에는 분양대행사와 감정평가사, 중개인, 바지 임대인 등 여러 사람들이 관련되어 있어 임차인을 바보로 만들기에 충분합니다. 당하는 당사자가 알기가 자신이 당하고 있는지 알기 어려울 정도죠.

 

전세사기 피해

  

  이상이 미분양된 신축빌라에서 발생하는 전세사기의 유형인데요. 일반적으로 빌라가 많이 모여있고, 수요가 많으면서도 신축빌라가 지속적으로 지어지는 곳에서 많이 발생하고 있습니다. 대표적인 곳이 서울 강서구 화곡동으로 갭투자의 성지로까지 불리고 있습니다. 이번에 전세사기로 떠들썩하게 했던 '빌라왕' 등의 주무대이기도 하죠. 

 

  이러한 과정을 반영하여 정부에서는 전세사기 대책 방안을 만들었다고 하는데요. 여기서 가장 대표적인 역할을 하는게 전세보증보험 가입이 가능한 전세가율입니다. 전세가와 대출 가능 금액이나, 나중에 전세보증금을 100% 돌려받을 수 있다는 것과 모두 연관되어 있기 때문이죠.

 

 

 1. 전세보증보험 보증가입 전세가율 하향

 

  정부가 전세사기 피해 예방을 목적으로 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 대상을 6년 만에 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했습니다. 아파트는 2015년 5월, 빌라는 2017년 2월부터 HUG의 전세가율 기준이 100%로 상향됐었는데요. 이 때문에 전세가와 매매가가 같아도 전세보증 가입이 허용되어 왔었습니다. 

  예를 들면, 화곡동 어떤 빌라의 전세가는 2억6,000만 원인데요. 이는 공시가격이 1억8,600만 원인데, 집주인이 '공시가 140%'에 맞춰 시세를 산정한 뒤 최대(전세가율 100%)로 전셋값을 높인 결과입니다. 

 

 특히 신축빌라와 같이 시세가 형성되지 않은 경우 감정평가를 통해 시세를 부풀리면서 매매가보다 전세가가 더 높은 전세도 보증에 들 수 있었습니다. 

 

HUG 전세보증 전세가율 기준 변경 연혁

  이는 세입자 보호를 위한다는 취지였지만, 한편으로는 전세사기를 조장하는 단초가 되기도 했습니다. 전세입자가 낸 보증금으로 잔금을 치르는 무자본 갭투자가 가능해졌기 때문이죠. 게다가 지난 몇년간의 집값 급등으로 인해 갭투자가 성행하면서 분양대행업체를 비롯해 공인중개사, 감정평가사 같은 전문가 집단까지 가담하면서 전세사기도 덩달아 늘어나게 되었습니다. 세입자 보호를 위해 만들어진 보증제도가 부메랑이 되서 돌아온 경우라고 할 수 있습니다. 

 

  이슈가 되었던 '빌라왕'이 보증보험에 가입한 주택의 평균 전세가율도 98%에 달했다는 점도 이번 정책에 반영된 것으로 보입니다.

 

  단편적으로 보증가입 전세가율만 하향된 것은 아닙니다. 시세가 형성되지 않은 신축빌라의 경우, 감정평가사의 감정가를 최우선 적용하기 때문에 이 기준으로 전세가율 등이 바뀔수 있습니다. 따라서, 감정평가 등으로 인한 시세 산정 기준을 아래와 같이 변경했습니다. 단, 감정가는 공시가·실거래가가 없는 경우에만 적용합니다. 이는 '공시가 140%' 기준을 우선 사용하라고 돼 있지만, 집주인이 원하면 감정가로 대체할 수 있게 한 예외 규정 때문에 발생하는 헛점을 막기 위해서입니다.

 

시세 적용 우선 순위

 

 2. 안심전세앱 등을 통한 자가진단 정보제공 강화

 

  빌라 전세를 찾는 사람들의 상당수는 자금 여력이 부족한 청년·신혼부부 등의 사회초년생입니다. 그러다보니 아무래도 부동산 계약 경험도 적고, 시세도 잘 알지 못하기 때문에 전세사기 위험에 더 많이 노출되어 있습니다. 그래서 이러한 위험 계약을 체결하지 않도록 HUG의 안심전세 앱을 통해 시세정보, 악성임대인 여부, 세금체납 정도 등을 사전 제공함으로 피해를 줄일 수 있도록 할 예정입니다.

 

  빌라는 아파트에 비해서 시세 조사가 어렵기 때문에 2월부터 단계적으로 시세가 제공되는 대상을 확대해 나갈 계획입니다.

 

  또한, 전세보증금을 떼일 위험이 있는 악성 임대인과 계약하지 않도록 안심전세앱을 통해 임대인의 보증사고 이력을 제공합니다. 하지만, 이 부분은 임대인이 동의하거나 자발적으로 제공하지 않으면 어려운 부분이 있어 법률 개정이 필요할 것으로 보입니다.

 

  그리고, 국세청과 연계하여 임대인의 납세증명서를 확인함으로써 임대인이 세금을 체납하고 있는지 여부를 알 수 있도록 하여, 임차인 보증금 보호에 안전판 역할을 더할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 이 부분도 개인정보 부분이기 때문에 7월 이후에나 적용 가능할 것 같습니다.

 

안심전세앱 주요기능

 

  계약 이후에라도 임차인 보증금이 보호되도록 확정일자 이전에 임대인이 무단으로 대출을 실행하거나 주택 매매를 한 사실을 임차인에게 사전 고지하도록 하여, 위반 시 계약을 해지 및 전세보증금을 반환할 수 있게 계약서 특약에 반영합니다.

 

 

  이외에도 이미 전세사기 피해를 입은 임차인을 대상으로 저리 대출 요건 완화 및 원스톱 법률 지원, 거주 지원을 하는 등의 사후처리에도 신경을 쓴 모습이 보입니다. 하루가 멀다하고, 정부가 정책을 내놓는 바람에 정리하는데 시간이 많이 걸리기도 하지만, 그래도 한편으로는 반가운 소식이라고 생각합니다. 이제는 '빌라왕'이나 '빌라의신'의 소식이 더 이상 들리지 않기를 기대해 봅니다.

 

 

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