정부에서는 시중은행보다 저렴한 금리로 대출해주는 정책금융상품인 '특례보금자리론'의 신청을 이번달 말부터 받는다고 발표했습니다. 작년부터 DSR을 보지 않는 저이율 고정금리의 대출로써 사람들에게 기대가 높았는데요. 이번에 발표한 특례보금자리론의 특징과 대출 자격, 신청 방법 그리고 어떤 용도로 대출이 가능한지 등에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
특례보금자리론
특례보금자리론이란 기존 보금자리론, 일반형 안심전환대출, 적격 대출을 통합한 것으로 정부가 한시적으로 시중은행보다 낮은 금리로 대출해주는 상품입니다. 특징들을 간단히 요약하면 아래와 같습니다.
- 시중은행보다는 금리가 낮다.
- 초기 원리금 부담을 줄여주는 체증식 상환이 가능하다.
- 만기 최장 50년까지 고정금리로 사용가능하다.
- 대출 갈아탈때 중도상환수수료가 없다.
- DSR과 무관하다.
기존에 있던 정책모기지와의 비교는 아래의 표에서 보실수 있습니다.
지원대상
대출 대상 주택가격
9억원 이하 주택이 대상이며, KB시세가 기준이 됩니다. 시세가 없는 신축 아파트의 기준은 분양가로 하며, 규제지역이거나 분양계약서상 300세대 미만, 사용승인일로부터 6개월 초과한 경우에는 감정평가액도 인정됩니다. 시세가 엇갈릴 경우에는 KB시세> 한국부동산원> 주택공시가격 > 감정평가액 순입니다. 주택이 아닌 오피스텔, 생숙, 기숙사, 노인복지시설 등은 제외입니다.
소득 제한
소득제한 없습니다. 본인의 소득증빙만으로도 대출이용이 가능하지만, 우대금리 적용시 부부 모두의 소득자료 증빙이 필요합니다.
사용가능한 자금용도
주택구입, 기존 대출상환, 임차보증금 반환의 3가지 용도의 목적이면 대출이 가능합니다. 기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에도 특례보금자리론을 이용하여 상환할 수 있습니다.
대출시 보유 허용 주택수
무주택자(구입용도) 및 1주택자(기존 대출 상환 및 임차보증금 반환 용도)이면 신청 가능하며, 일시적 2주택자는 기존 주택 2년내 처분하는 조건으로 가능합니다. 분양권, 입주권 갖고 있는경우는 주택수에 포함돼 2년내 처분조건으로 대출 받으실수 있습니다.
지원내용
대출 한도
최대 5억원 이내에서 대출 가능하며, LTV 최대 70%, 생애최초는 80%이내에서 가능합니다. LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액으로 적용합니다. 디딤돌 대출을 받고 나머지 금액은 특례보금자리론으로도 대출이 가능합니다. 하지만, 상환용도로는 기존 주택담보대출 잔액이상 대출은 할 수 없다는 점도 염두에 두셔야 할 것 같습니다.
LTV와 DTI에 대한 부분이 이해가 되지 않으신 분은 아래 포스팅을 보고 오시면 도움이 됩니다.
주택담보대출 기준인 LTV, DTI, DSR 용어 총정리
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■ LTV
최대 70% 적용. 생애최초 주택구입자는 80% 이내 적용
연립, 다세대, 단독주택은 5%p, 규제지역은 10%p 추가 차감하며, 실수요자 요건인 주택가격 8억원, 소득 9천만원, 무주택자에 해당 시 규제지역 차감 적용을 하지 않습니다.
■ DTI
최대 60% 이내 적용 (DSR은 미적용).
규제지역의 경우 10%p 차감하되 LTV와 마찬가지로 실수요자 요건 해당시에는 차감하지 않음.
예를들어, 5억원 아파트에 대한 대출시 LTV 70%을 적용하면 3억5000만원이 대출한도입니다. 만약, 아파트의 KB 시세가 8억원이라면, LTV 70%를 적용하면 5억6000만원이 가능해야 하지만, 특례보금자리론의 대출 한도가 최대 5억원이므로 LTV 70%가 5억6000만원이더라도 5억원까지만 대출 가능합니다.
대출 만기
대출 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년의 6가지 중에서 선택할 수 있습니다. 다만, 40년은 만 39세 이하, 신혼부부(혼인 7년이내)가 받을 수 있고, 만기 50년은 만 34세이하, 신혼부부가 가능합니다. 이는 연령이 낮을수록 나중에 소득이 증가하는 반면에, 나이가 많으신 분들은 은퇴후 소득이 감소한다는 것을 전제로 하기 때문에 만 40세 이상은 40년 이상의 만기는 선택할 수 없습니다.
대출 금리
위의 표와 같이 주택가격 6억이하면서 부부합산 소득 1억 이하면 4.65~4.95%, 주택 6억초과 혹은 소득 1억 초과면 4.75~5.05%의 금리가 적용됩니다.
■ 우대금리
우대금리는 아래와 같이 저소득청년, 사회적배려층, 신혼부부, 미분양주택에 따라 추가로 적용됩니다. 우대금리 적용시 최대 3.75~4.05%까지 대출금리가 인하될 수 있습니다.
대출신청시점과 대출 실행시점 사이에 약 30일 이상의 차이가 생기기 때문에 중간에 금리가 바뀌는 경우도 있을텐데요. 그렇게 될 경우에는 대출신청시점의 금리와 대출 실행시점의 금리 중 더 낮은 금리를 적용합니다.
대출 상환
특례보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품으로 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가합니다. 다만, 대출 원리금 분할상환이 부담스러운 만 40세 미만의 차주의 경우 체증식 상환방식이 가능한데요. 체증식 상환방식은 초기에는 낮은 금액을 상환하고 매월 상환금액이 증가하는 상환방식입니다. 그리고 50년 만기로 대출시에는 체증식 이용할 수 없습니다.
중도상환 수수료
기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우 뿐 아니라 차후에 시중은행 금리가 더 낮아져서 거꾸로 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 중도상환수수료가 면제되기 때문에 긴 만기로 인한 부담은 갖지 않아도 될 것 같습니다.
시행일정
특례보금자리론은 1월 30일부터 1년간 한시적 운영합니다. 그리고 특례보금자리론이 운영되는 1년간은 기존 정책모기지인 보금자리론과 적격대출은 운영되지 않습니다.
신청방법
기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 및 스마트주택금융앱을 통해 신청 가능
| 한국주택금융공사
www.hf.go.kr:443
대출은 신청일보부터 30일 이후 실행되는 점을 감안해서 여유있게 신청하시는 것이 좋습니다.
유의사항
대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가주택 취득 여부를 매 1년마다 정기적으로 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한 6개월 이내에 처분하지 않는 경우 대출은 반환해야 함은 물론이고, 3년간 보금자리론 이용이 제한되기 때문에 추가 주택 구입에 주의해야 합니다.
이상으로 1월 30일부터 신청을 받는 특례보금자리론에 대해 알아봤는데요. 발표된 내용에는 이것저것 복잡한게 많아서 나름 필요한 주요 내용만 요약해 봤는데요. 주된 내용은 'KB시세 9억원 이하의 주택 중에서 최대 5억 원까지 최대 50년 만기로 4%대 고정금리 대출을 이용할 수 있다'라고 이해하시면 될 것 같습니다.
정부에서는 계속되는 미분양 증가와 거래 절벽 상황의 타개책으로, 서민들에게 집을 구입할 수 있는 길을 터 줌으로써 부동산 시장에 활력을 불어넣기 위해 1년간 한시적으로 특례보금자리론을 내놓았습니다. 작년에 시행한 안심전환대출에 비해서 금리는 4%대로 높아 조금 아쉬운 부분은 있지만, 그동안 고금리나 변동금리로 인해 부담을 갖고 있던 분이나, 대출 문제로 인해 주택 구입을 망설이던 분들에게는 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.
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