2020년 중반부터 시행된 임대차3법으로 인한 분쟁이 마치 창과 방패의 싸움처럼 끊이지 않고 있는데요. 그중에서도 최근 논란의 중심이 되는 부분이 계약갱신청구권을 사용시 임차인은 이후에 아무때나 계약해지를 요청할 수 있다고 하는 점입니다. 이번 포스팅에서는 이 부분이 사실인지, 어떤 근거에 따르는지에 대해 확인해 보도록 하겠습니다.
임대차3법의 시행 초기에는 계약갱신청구권 사용 가능 여부와 전월세상한제에 따른 임대료 인상으로 인한 분쟁같이 임대인이 임차인보다 우위에 있는 입장이 많았다면, 지금은 전세 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 계약이 만료되기도 전에 계약해지를 통보함으로써 임차인이 우위가 되어 임대인과 마찰이 발생하는 분쟁이 늘고 있습니다.
요즘 임대차 시장을 보면, 최근 2년의 전세 계약이 만료되는 임차인들 중에 계약갱신청구권을 쓰지 않는 사람들이 늘고 있다고 하는데요. 이는 전셋값이 가파르게 하락하면서 임차인들의 선택의 폭이 넓어진 것이 이유입니다.
지금처럼 전세가가 떨어지는 시점에서는 역전세 없이 세입자가 안나가고 더 살겠다는 것처럼 집주인들에게 반가운 일은 없습니다. 임대인 입장에서는 주택 거래 실종으로 인해 새 세입자를 구하기 어렵고, 전세가도 많이 낮아졌기 때문에 기존 세입자가 계약을 연장해 주기를 바라지만 전세가 하락폭이 워낙 크고, 인근 아파트 매매 가격도 많이 떨어졌기 때문에 세입자 입장에서는 더 좋은 조건의 주택을 더 싸게 전세를 얻어 이사하거나, 같은 가격에 구축 아파트 구입도 가능하기 때문에 굳이 계약갱신권을 쓸 이유가 없어졌습니다.
그렇다고, 기존 세입자가 계약갱신권을 사용했다고 해서 임대인의 맘고생이 끝나는 것은 아닙니다. 바로 아래와 같은 내용 때문인데요.
계약갱신청구권을 사용한 임차인(세입자)은 계약기간이 남았어도 언제든 계약을 해지할수 있으며, 해지 통보한후 3개월내 해지가 효력이 발생한다. 즉 임대인(집주인)은 3개월 안에 무조건 보증금을 돌려줘야한다.
우리가 아는 내용으로는 계약기간이 남아 있을 경우, 세입자가 나간다고 해도 임대인이 응해야 할 이유가 없습니다. 만약 그렇다고 하면 임차인이 새로운 세입자를 구해놓고 중개비까지 부담하는게 보통의 관행인데요. 이처럼 임차인의 일방적인 해지는 불가능하기 때문에 계약 기간 내에서는 임대인이 마음놓고 전세를 놓을 수 있는 것이죠.
다만, 한가지 예외는 기존에도 있었는데요. 바로 '묵시적 갱신'에 의한 계약 연장입니다. 이 경우에는 기존 계약 2년을 이미 채운 상태이므로 세입자가 3개월 이전에 계약해지 통보를 해도 가능하도록 되어 있습니다.
다시 이야기로 돌아와서, 그렇다면 '묵시적 갱신'이 아닌 계약갱신청구권을 사용하고서도 일방적인 해지 통보가 가능한 걸까요?
네, 임대차 법에 따르면 대답은 '그렇다'입니다. 계약갱신권을 사용한 세입자는 계약기간이 남았더라도 언제든 이사갈 수 있습니다. 예를 들어, 계약갱신권을 사용해서 전세 기간을 2년 더 연장했더라도, 내가 그기간을 채우지 않아도 나의 사정으로 집을 나가야한다면 집주인에게 통보 후 3개월내 보증금 받고 나가도 된다는 것입니다.
임대차법 제6조 2에 따르면, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임대차법은 계약갱신청구권을 청구한 경우에도 이 조항을 준용합니다. 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 이사를 가겠다고 통보하면 3개월 안에 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 것이죠. 아래는 주택임대차보호법 해설집에 나온 내용입니다.
집값 하락과 더불어 거래마저 없어서 새로운 임차인을 구할 수도 없는데, 이미 계약갱신을 청구한 임차인들이 갑자기 이사를 가겠다고 해서 임대인에게는 발등이 불이 떨어진 상황입니다. 임대인들의 입장에서는 계약기간이 한참 남았는데 갑자기 나간다고 하니 계약기간을 채울것을 주장하고, 임차인은 임차인대로 법대로 나갈 권리가 있다고 주장하게 되면서 분쟁이 되는 것이죠.
그런데, 애초에 이 법은 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 취지 자체가 그렇다보니, 세입자 입장에서는 법에서 보장된 권리를 행사하는 것입니다. 주변 전세가가 떨어지고 있는데 굳이 비싼 전세에 살 필요가 없는 것이죠.
그러나 임대인 입장에서는 오히려 계약갱신권을 사용한 경우는 언제든지 전세 계약이 해지될수 있기때문에 오히려 예측의 측면에서는 '리스크'가 더 커진 셈입니다. 통상 전세기간 2년이니까, 2년에 맞춰서 다음세입자를 구하든 자금을 구하든, 그렇게 예측을 하고 대비를 하는데, 계약갱신권으로 전세연장을 해버리면 이러한 대비가 전혀 안되는 상황이 만들어지는거죠.
그런데 합의에 의해 계약 갱신을 할 경우에는 일방적인 통보로 계약을 해지할 수 없다고도 하는데요. 따라서, 계약갱신권을 사용해서 갱신한 경우도 일방 통보로 해지가 안되는 것 아니냐는 주장도 있습니다.
이는 반은 맞고, 반은 틀린 이야기입니다. 주택 임대차분쟁 조정사례집(2021년 12월)에 따르면, 합의 갱신은 합의한 계약기간을 준수하는 게 원칙입니다. 즉, 합의해서 계약을 갱신 한 경우, 중도 해지할때는 합의가 필수라는 것인데요.
위에서도 언급한 것처럼 묵시적 갱신은 갱신 기간중 해지를 통보하고 3개월 후 효력이 발생하지만, 합의 갱신은 합의한 계약기간을 준수하는게 원칙이고, 해지는 양쪽이 모두 합의해야한다는 것이라는 건데요.
위의 이야기에 따르면, 계약갱신청구권을 사용했을 경우, 계약 해지는 세입자 일방의 통보로 안되고, 세입자와 집주인 양측이 다 합의해야되는 것이 맞을 텐데요. 이 문제에 대한 국토부의 설명은 이렇습니다.
계약갱신권을 사용한 합의 갱신은 세입자가 언제든 나갈수 있습니다. 해지 통보후 3개월 후 효력 발생합니다. 계약갱신권을 사용하지 않은 합의 갱신은 합의 계약기간을 준수하는 것이 원칙이고, 중도 해지시 합의가 필요합니다.
즉, 계약 갱신을 할때 계약갱신권을 사용했느냐, 안했느냐에 따라서 이렇게 달라지는 것이죠. 임차인이 계약 만료후 나가는 3가지 경우를 다시 정리해보면,
1. 묵시적 갱신의 경우
- 세입자가 나간다고 한 시점에서 임대인은 3개월 직후에는 보증금을 돌려줘야 합니다.
2. 합의 갱신으로 계약 연장된 경우(계약갱신청구권 사용안하는 경우)
- 임대인이 합의하지 않으면 임차인은 나갈수 없습니다. 임차인의 과실로 인한 계약 파기가 되는 것으로 이해하시면 되겠네요.
3. 합의 갱신으로 계약 연장된 경우(계약갱신청구권 사용하는 경우)
- 묵시적 갱신과 마찬가지로, 세입자가 나가겠다고 통보하면 3개월 이후 효력이 발생하기 때문에 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다.
상황이 이렇다보니, 요즘 집주인들은 세입자가 계약 연장에 합의하면 그냥 계약갱신권 사용하지 말고, 합의 갱신을 하자고 하는 상황인데요. 굳이 다른 곳으로 이사갈 생각이 없는 임차인의 입장에서는 혹시라도 나중에 전세가를 올리게 될때를 생각해서 계약갱신청구 안하고 그냥 합의 갱신하기도 하는 것이죠.
임차인에게 있어서는 좋은 무기가 될지 몰라도 임대인의 입장에서도 불편한 독소조항인데요. 요즘처럼 거래 절벽이 지속되는 상황에서는 새로운 세입자를 구한다는 것이 어렵기 때문에 예정에 없던 임차인의 계약해지에는 집주인도 속수무책일 수 밖에 없습니다. 이쯤되면, 정부는 임차인은 국민이고, 임대인은 국민이 아니라고 생각하는게 아닐까라는 의구심을 갖게 되는건 저만의 생각일까요?
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