일시적 2주택자 기존 집 처분기한 3년으로 연장 (양도세, 취득세, 종부세 세금 혜택 적용)

  이번에 부동산 시장의 충격을 완화하기 위해 또다른 규제 완화책을 발표했습니다. 이번에 발표한 소득세법·지방세법·종합부동산세법 시행령 개정안에서는 일시적 2주택자가 1세대 1주택자로서 과세 특례를 적용받기 위한 주택 처분 기한이 현재 2년에서 3년으로 연장된다는 내용이 담겨 있습니다.

 

 일시적 2주택자 종전주택 처분기한 연장(2년 →3년)

 

  기존에는 일시적 2주택자가 기존 주택 1채를 보유한 상태에서 신규 주택을 취득할 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 특례를 받을 수 있었지만, 앞으로는 새집을 사고 3년 안에 나머지 집을 팔면 1세대 1주택자로 간주하여 1주택자로서의 세금 혜택을 볼 수 있게 되었습니다. 여기서의 주택 처분 기한 연장은 세목이나 주택 소재지와 관계없이 일괄적으로 적용됩니다.

  아래의 표는 기존 일시적2주택자가 현행 종전 주택 처분기한과 개정안이 적용되었을때의 기한 비교입니다.

일시적 2주택자 종전주택 처분기한 연장에 따른 현행 제도와의 비교

 

 세금 혜택

 

  이로써 일시적 2주택자가 전국 어디서든 신규 주택을 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택자로서의 여러가지 세금 혜택을 받을 수 있게 되었는데요. 

 

■ 양도세

  양도소득세 경우, 조정대상지역 내 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어나게 됩니다. 기존에도 비(非)규제지역에서는 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도세·취득세 혜택을 볼 수 있는데, 앞으로는 조정대상지역에서도 동일한 규정을 적용하게 됩니다.

  이 규정에 따르면, 지금 유일하게 남아 있는 규제지역인 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구 등 조정대상지역에서도 주택을 갈아타는 일시적 2주택자들이 거래 절벽으로 매도가 어려운 지금 시기에, 좀 더 여유 있게 주택을 처분할 수 있게 되었는데요. 이들 역시 신규 주택을 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 1세대 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 최대 80%의 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.  참고로, 지금의 1세대 1주택 양도세 비과세 기준선은 현재 주택 시가 기준 12억원입니다

■ 취득세

  취득세도 조정대상지역 내 2주택자라면 8% 중과세율이 적용되지만, 일시적 2주택자는 3년 내 주택을 처분한다는 전제로 1∼3% 기본세율만 부담하면 됩니다..

 

■ 종부세

  종부세의 경우, 이 기간 일시적 2주택자는 일반 기본공제(9억원)가 아닌 1세대 1주택 기본공제(12억원)를 적용받을 수 있습니다. 즉, 공시가 기준 12억원까지는 아예 종부세를 내지 않아도 되는 것이죠.  물론, 1주택자 경우와 마찬가지로, 고령층이거나 주택을 장기간 보유했을 경우 최대 80%의 세액공제도 받을 수 있습니다.

 

 개정 목적

  지난해 5월 정부 출범 직후 이미 한번  일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 1년에서 2년으로 늘렸는데, 금리 인상과 주택시장 전반의 거래량 감소 등의 요인으로 종전 주택 처분이 곤란해진 일시적 2주택자의 불편을 해소하기 위해 두 번째로 기한 규제를 완화하게 되었습니다.

 

 

 시행 시기

 

  대부분의 규제 사항은 입법 과정을 거쳐서 시행까지 오래걸리지만, 다행히 주택 처분 기한 연장은 시행령 개정 사안이므로 정부가 자체적으로 추진할 수 있습니다. 따라서, 정부는 2월 중 개정 시행령을 공포, 시행하되 처분 기한 연장은 1월 12일부터 소급 적용하기로 했습니다.

  이에 따라 양도·취득세는 2023년 1월 12일 이후 종전 주택 양도분부터, 종부세는 올해 납세 의무 성립분부터 각각 혜택이 적용됩니다. 또한, 종부세는  2022년분 종부세에 대해 특례 신청을 한 경우도 혜택을 받을 수 있습니다. 종부세의 경우 지난해 일시적 2주택 특례가 신설됐는데, 해당 특례 대상자들에 대해서도 마찬가지로 주택 처분 기한을 3년까지 연장하는 혜택이 적용되는 것이죠.

 

  사실, 종전주택 처분기한이 늘어나긴 했지만 그렇다고 패널티까지 없어진 것은 아닙니다. 늘어난 처분기한 3년 이내에 혹시라도 종전주택을 처분하지 못하게 될 경우 기존에 받은 취득세 혜택 반납 뿐만 아니라 과소신고가산세와 납부지연 가산세까지 더해서 납부해야 합니다. 지금처럼 매매가 안되는 상황에서 집을 못파는 것도 억울한데 이로 인한 가산세 부과가 과도하다고 해서 가산세 폐지안도 논의되었지만, 아직 입법되지는 않았다는 것 참고하시기 바랍니다.

 

 

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  이상으로 이번에 새로 발표된 개정안을 살펴봤는데요. 재밌는 점은, 이전 정부에서는 하루가 멀다하고 규제를 하기 위한 정책들을 발표했습니다. 잘 기억나지도 않을 정도로 크고 작은 규제 스무개가 넘게 나왔었는데요. 이때도 다주택자들에게 여지를 주지않을 목적으로 바로 적용하는 경우가 많았습니다. 그런데, 지금은 반대로 규제를 완화하는 목적으로 이렇듯 수시로 개정안을 발표하고 바로바로 소급적용까지 하고 있는 것을 보니 다른 의미로 대단하다는 생각이 드는군요. 

 

  부동산 역사를 보면, 정부의 성향과 상관없이 부동산 시장이 안 좋을때 이런 규제 완화책이 나오고, 상승장이 지속되면 규제책이 나오게 되어 있는데, 그런면에서 보면 지금은 확실히 시장이 안좋다는 것으로 해석할 수 있겠네요. 부동산 역사책 다시 한번 펼쳐봐야겠습니다.

 

 

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