아파트 매매할때 내야 하는 세금 총정리(취득세, 보유세, 양도세)

   투자 고수들이 부린이(부동산+어린이)에게 집을 사라고 하면 단골로 하는 이야기가 몇가지 있습니다.  그중에 하나가 "아파트 사면 세금 많이 내지 않나요?"입니다. 이런 분들은 물론 몰라서 물어보신 경우도 많지만, 대화 전체 문맥으로 보면, 집 사라는 조언을 회피하기 위한 핑계의 하나로 나온 질문인 경우도 꽤 있습니다. "저는 돈이 없어서 집 못사요"라는 대답과 비슷한거죠.

 

  그렇다면, 집을 사게 되면 어떤 세금을 얼마나 내야 하는걸까요?? 이번 포스팅에서는 그 이야기를 해보겠습니다.

 

 

  부동산 세금은 크게 취득할때, 보유할 때, 처분할 때 부과됩니다. 취득 단계에는 취득세가, 보유 단계에는 재산세, 종합부동산세가, 처분 단계에는 양도소득세, 증여세, 상속세 등이 부과됩니다.

 

부동산 세금의 종류

 

  그럼 하나씩 살펴 보겠습니다.

 

1. 취득세

부동산 취득세

 

  먼저 부동산을 취득할 때는 취득세를 내야 합니다. 매매가에 따라서 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 1~3%, 9억 원 초과는 3%의 세율이 적용됩니다. 여기에 취득세의 0.1%로 해당하는 지방교육세가 추가되며, 전용면적 85㎡ 초과의 대형 주택은 0.2%의 농어촌특별세가 추가됩니다. 

  예를 들어, 전용면적 85㎡의 대형 주택을 3억 원에 구입한다면, 매매가의 1.3%(취득세 1% + 지방교육세 0.1% + 농어촌특별세 0.2%)에 해당하는 390만 원을 취득세로 납부해야 합니다.

 

  만약 조정 지역 이상에서 1주택을 소유한 사람이 추가로 매매가 10억 원의 주택을 매수한다면 매매가의 9%(규제지역 다주택 중과 8% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.6%)에 해당하는 9,000만원의 취득세를 납부해야 하죠.

 

 

 

  개인은 주택수와 취득 지역에 따라 취득세율이 다르기 때문에 취득 순서를 따르는 것이 중요합니다. 첫 번째 주택을 조정대상 지역에서 사고, 두 번째 주택을 비규제 지역에서 사면 둘 다 일반적인 1주택자의 취득세만큼만 납부하면 됩니다.

  하지만, 반대로 첫 번째 주택을 비규제 지역에서, 두 번째 주택을 조정대상 지역에서 매수할 경우 두 번째 매수한 주택의 취득세는 8%가 되므로 주의해야 합니다.

 

댜주택자 및 법인 취득세 (중과세)

  그러나, 규제지역이나 다주택 여부와 상관없이 공시지가 1억 원 이하의 주택의 경우에는 일반적인 1주택자의 취득세가 부과됩니다.

 

  조합원 입주권과 분양권, 오피스텔은 원래 주택이 아니므로 주택 취득세 과세 대상이 아니었지만 2020년 8월 12일 이후에 취득하는 입주권, 분양권, 오피스텔은 취득 중과세 판단시 소유주택수로 포함됩니다. 여기서 오피스텔은 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 말하기 때문에 업무용으로 재산세를 내는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.

 

  하지만, 실무적으로는 분양하는 오피스텔의 경우 업무용인지, 주거용인지 결정되지 않은 상태이기 때문에 주택수로 간주되지 않고 4.6%의 취득세만 부과됩니다. 그리고, 기존 오피스텔도 현재로는 전입 신고가 되지 않았을 경우, 주택수로 간주되지 않기도 합니다.  

 

반응형

2. 보유세

부동산 보유세

  부동산을 보유하면서 내는 세금은 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)가 있습니다. 주택은 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 1년치에 해당하는 재산세가 부과됩니다. 이때 주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1세대 1주택 단독명의는 11억 원)을 초과하는 경우에는 초과하는 금액에 대한 종부세도 납부해야 합니다.

  예를 들어, 공시가격이 6억 1천만 원일 경우, 초과된 1천만 원에 대해서만 종부세가 과세됩니다.   참고로, 공시가격은 실제 매매가보다 50~70% 수준으로 낮습니다. 매매가가 10억 원이라면 공시가격은 5~6억 원 정도가 보통입니다.

종합부동산세

  그리고, 위 표와 같이 종합부동산세에서 조정대상 지역에 2주택 이상 소유자, 비규제 지역에 3주택 이상 소유자에는 중과세율이 적용됩니다.

3. 처분 양도 세금

부동산 양도 세금

 

  부동산을 처분할 때는 매수 가격과 매도 가격의 차이만큼을 양도차익이라 하는데, 이 양도차익에 대해 양도소득세를 냅니다. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 양도차익과 양도차손을 합산해서 부과되기 때문에 같은 해에 여러 채의 집을 팔게 되면, 양도소득세가 급격히 증가하게 됩니다. 따라서, 손실이 발생한 집과 양도차익이 발생한 집을 같은 해에 팔게 되면, 양도차익이 손실로 상계가 되므로 그만큼 세금을 줄일 수도 있습니다. 또는 일시적 1가구 2주택을 이용해서 양도세 비과세를 받을 수도 있습니다. 1세대 1주택의 경우 일정기간 거주후에 매도할 경우 12억까지 비과세가 적용됩니다.

 

  결과적으로 양도차익이 많이 남기 위해서는 집값이 오르기도 해야겠지만, 절세를 함으로써 양도소득세를 적게 내는 것이 중요합니다. 조정대상 지역에 주택 1채와 비규제 지역에 주택 1채가 있을 경우 비규제 지역의 주택을 먼저 팔게 되면, 일반적인 양도세율 6~45%가 부과됩니다. 하지만, 조정대상 지역의 주택을 먼저 팔게 될 경우 다주택 중과로 인해 일반세율 + 중과세 20%가 적용됩니다.

 

 

 

  최근 양도세가 부담스러운 경우 증여를 많이 하는 추세입니다. 증여를 할 경우, 증여를 받는 이(수증자)는 증여세와 취득세를 내야 하는데요. 만약 부부간에 증여를 할 경우, 배우자 공제액 6억원 이하로는 증여세가 없습니다. 다만, 증여시 취득세는 아래 표처럼 약 3.8~4.0%입니다. 하지만, 다주택자 등의 중과대상자일 경우 12.4~13.4%로 취득세가 더 증가할 수 있으니 주의해야 합니다.  

 

부동산 증여세

 

위의 3가지 세금 중에서 가장 복잡하고 어려운 것이 양도소득세라고 할 수 있습니다. 개인마다 상황과 조건이 달라서 세무사들도 상담을 거부할 정도입니다. 그럼에도 불구하고 개인이 섣불리 계산하는 것보다는 세무사와 꼭 상담해서 세금에 대비하는 것이 좋습니다.

 

같이 보면 좋은 포스팅 ↓↓↓

법인 대출 필요 서류 리스트

법인 대출 필요 서류 리스트

비상주 사무실 함부로 구하면 큰일나요!!

비상주 사무실 함부로 구하면 큰일나요!!

 

​법인 급여처리와 건보료 납부 문제

방금 이런게 날라왔네요. 에효..

[부동산 이야기/분양 정보] - 아파트청약의 준비와 당첨 확률 높이는법

아파트청약의 준비와 당첨 확률 높이는법

[투자 프로젝트/블로그운영 프로젝트] - 티스토리 블로그] 구글애드센스 광고 추가로 넣기-4편(글목록 사이에 삽입)

티스토리 블로그] 구글애드센스 광고 추가로 넣기-4편(글목록 사이에 삽입)