임대아파트가 경쟁률이 300대 1이라고??

부동산 민간임대아파트

 

집을 거주하는 방법으로는 크게 소유와 임대 2가지로 나눌수 있다. 그중에서 새 아파트를 갖는 방법으로 사람들이 열광하는게 소유 중에서도 아파트분양이다. 이는 또 시행사에 따라서 민간분양, 공공분양으로 나뉜다.

 

  부동산 시장 장 호황에 힘입어 '로또 분양'이란 말이 유행처럼 번지기도 했다. 실수요자뿐만 아니라 투자자들 역시 청약을 하거나 분양권을 사고 팔고 해서 수익을 얻기도 한다. 이처럼 이미 분양권 시장은 투자 방법 중의 하나로 자리잡고 있다. 

 

 

  오늘 이야기 할 분야는 이 소유의 영역이 아닌 임대에 대한 부분이다.

 

  임대 분야 역시 공공과 민간으로 나눌수 있는데, 공공 먼저 살펴보면, 행복주택, 장기전세, 영구임대 등 여러가지 이름으로 존재하며, 전세 유형과 월세 유형, 두가지의 중간 유형도 존재한다. 그리고, 비용적인 측면에서 아무래도 공공에서 주관하는 만큼 민간에서 공급하는 민간임대보다는 저렴할 수 밖에 없다.

 

  한때, 과천과 하남에 전세임대 광풍이 분적이 있었다. 급격한 아파트 가격 상승으로 인해 과천과 하남에서 청약으로 분양만 받으면 최소 4억이상의 시세차익이 보장됐기 때문이다. 다만, 청약을 하기 위해서는 청약전까지 최소 1년이상의 거주요건이 필요했기 때문에 모두가 전세로 들어가려고 해서 전세값 상승 및 전세매물 품귀현상이 벌어지는 웃지못할 헤프닝이 벌어진 것이다.

 

 

  그런데, 공공이든 민간이든 임대는 임대일 뿐이다. 내가 가지는 것이 아니라 잠시 돈을 내고 빌려쓰는 것이기 때문에 실수요자외에는 관심 대상이 아니었다. 그 실수요자조차도 단순히 거주지로써의 임대를 위한 것일 뿐이었다. 더구나 저렴한 공공임대와 비교하면 민간임대는 말할 것도 없었다. 위의 사례도 결국 분양을 받기 위한 징검다리로써의 역할이었을 뿐이지 전세임대 자체를 수익으로 연결해서 생각하긴 힘들다.

 

  하지만, 분위기가 달라졌다. 한때 부동산시장에서 '찬밥 대우'를 받던 민간임대가 최근 대출 규제로 인한 집값 하락 분위기 속에서 실수요자들의 뜨거운 러브콜을 받고 있다. 장기 임차인 모집에 수십만 명이 몰리는가 하면 청약 경쟁률이 수백 대 1을 기록하는 아파트 단지도 줄을 잇고 있다. 전문가들은 민간 장기 임대 아파트가 대출 규제로 초기 주택 구입 자금 조달에 어려움을 겪거나 집값 하락기에 시장을 관망하며 향후 분양 전환을 노리는 주택 실수요자들이 큰 시세차익도 얻을 수 있는 또다른 선택지가 되고 있다는 평가를 내놓고 있다. 요건에 따라서 분양전환이 가능한 민간임대아파트를 투자자가 청약을 해서 프리미엄을 주고 팔던가 다시 다른 임차인에게 분양전환전까지 재임대를 주는 전대차도 가능하다.

 

  25일 부동산 업계에 따르면 대형 건설사들이 참여한 민간임대주택은 수요자들이 집중되며 높은 경쟁률을 보이고 있다. 지난 21일부터 23일까지 임차인 모집을 한 '더샵프리모 성황'은 평균 117대1, 최고 715대1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 전라남도 광양시 성황도이지구에 조성되는 이 단지는 장기일반민간임대주택이다.

  이 단지는 486가구 모두 전용면적 84㎡로 공급될 예정인데, 임차보증금은 2억9000만원과 3억2000만원 중에서 선택할 수 있다. 더 높은 임차보증금을 선택할 경우 4년간 임차료가 동결되고, 우선 분양권이 부여된다. 지난 24일 당첨자 발표가 이뤄졌는데, 로열층은 500만~600만원의 '웃돈'이 형성돼 있는 것으로 알려졌다.

  제주에서는 수천 대 1의 경쟁률이 나오기도 했다. 지난달 6일 청약을 마감한 제주시 애월읍의 '제주애월남해오네뜨'는 204가구 모집에 21만9124명이 몰렸다. 이 단지는 전국(기타 지역) 경쟁률이 2464대1, 제주도민(당해 지역) 경쟁률은 117대1을 기록했다. 최근 아파트 미분양이 잇달아 발생한 대구광역시에서도 장기일반민간임대주택은 수백 대 1의 경쟁률을 보였다. 대구 북구 칠성동2가 일대에 들어서는 대구 '호반써밋 하이브파크'는 지난달 21일 진행한 청약에서 446가구 모집에 10만여 명이 몰리면서 평균 240대1의 경쟁률을 기록했다.

 

  낮은 청약 문턱은 장기일반민간임대주택의 장점으로 꼽힌다. 무주택 자격 요건과 임차권 전매 가능 여부, 분양 전환 여부 등 중요 사항을 시행사가 결정할 수 있다. 통상 시행사는 임차인을 보다 빨리 모집하기 위해 대부분 주택 소유 여부 등에 대한 자격을 두지 않는다. 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 누구나 청약 기회를 얻을 수 있는 경우가 대부분이다. 재당첨 제한 등과 같은 규제에서도 자유롭다.

  임차인 입장에서는 최소 임차 보장 기간인 10년 동안 임차료 상승률이 5% 이내로 제한돼 안정적인 거주가 가능하다. 집을 소유하는 것이 아니라 빌려서 사는 것이기 때문에 세금 부과 기준이 되는 주택 수에도 포함되지 않는다. 취득세와 양도세 등 거래세는 물론이고 재산세와 종합부동산세 등도 부과되지 않는다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "일반 아파트 분양은 부양가족과 특별공급자격 등을 깐깐하게 따지고, 분양가가 9억원이 넘어가면 중도금 대출 등에서도 제약을 받는다"며 "장기일반민간임대주택은 주택 매입에 대한 당장의 부담을 낮춰주고, 향후 분양 전환이 싫으면 포기하는 데 따른 불이익도 없어 수요자들에게 선택지를 넓히는 효과가 있다"고 말했다.

 

  다만 최근 민간임대 아파트가 인기를 끌면서 시행사가 보증금을 지나치게 높게 책정하는 사례가 있어 인근 시세와 비교하는 등 잘 따져봐야 한다는 조언이 나온다. 지난해 8월 경기도 용인시에서 분양한 A단지는 8억6000만~8억9000만원에 달하는 보증금에다 100만원의 월세까지 붙었다. 인근 구축 아파트 단지 매매가와 맞먹는 수준이다.

  장기일반민간임대주택은 우선 분양권과 분양가 산정 방식, 계약 조건을 두고서도 향후 논란이 불거질 가능성이 있다. A단지 역시 입주자 모집 공고문에는 임차인에게 우선 분양 권리가 없다고 명시하고, 확정 분양가 역시 공개하지 않았지만, 당첨자들에게는 향후 분양 전환 시 분양 대금까지 확정해 안내가 됐다. 올해 7월 입주를 앞둔 충청남도 당진시 B단지에서도 시행사가 모집 공고문과 계약서 등에서 약속한 설명과는 다른 조치를 내놓자 입주 예정자들에게서 불만이 나오고 있다.

  함 랩장은 "청약에 허들이 낮기 때문에 경쟁률은 높아보이지만 막상 계약을 진행하지 않는 허수 당첨자가 있을 수 있다"며 "무작정 경쟁률이 높다는 이유만으로 웃돈을 주고 임차권을 매수했다가는 도리어 피해를 볼 수 있다"고 조언했다. 이어 "우선 분양권리나 확정 분양가 제시 여부는 단지마다 다르기 때문에 계약 사항을 꼼꼼히 살펴야한다"고 강조했다.