안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.
매주마다 국민은행에서 발표하는 통계 자료를 기반으로 한주의 부동산 시황을 알아보는 시간입니다.
전국적으로 부동산 시장이 조용한 편입니다. 상승을 했다고 알려진 지역도 사실 자세히 보면 재건축, 재개발이나 공시가 1억 미만 주택 매매로 인한 약한 상승이 대부분입니다. 이사 비수기와 규제, 그리고 대선 전의 폭풍 전야로 인해서 매수자와 매도자가 서로 줄다리기로 대치하는 상황이라 거래 자체가 잘 이뤄지지 않고 있습니다.
일부 지역에서는 하락 조짐이 보이고 있는데, 하락세로 접어드는 것일지, 또는 아파트 입주로 인한 일시적인 하락일지 판단할 필요가 있습니다.
지역 단위로 살펴보겠습니다. 표와 그래프는 클릭하시면 크게 보실수 있어요~
금주 상승률 상위지역입니다. 전체적으로 상승세가 높진 않습니다. 다른 지역보다 약간 더 강하다고 할까요? 큰 상승세라고 하기에는 무리가 있을 정도로 작은 상승률입니다. 저금 전국적인 부동산 시장 분위기가 그렇다는 걸로 이해하시면 될것 같습니다.
이번주 가장 많이 상승한 지역은 경남 진주입니다.
전체 인구수 34만 7천 명, 전체 세대수 15만 7천 세대 규모의 진주는 불규칙하게 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 그래서, 상승세냐 하락세냐를 판단하기 힘든 상태입니다. 그나마 상승세를 뒷받침해 주던 전세가 상승률도 원점으로 돌아갔습니다.
다만, 미분양이 21년 11월 기준 진주 전체로 30세대 밖에 없고,
공급물량 역시 21년 후반부터 부족합니다. 현재로써는 추가적인 분양 예정이 없다면 2025년까지 지속될 것으로 보입니다.
21년부터 이어지던 상승세는 이제 2017년말의 전고점에 도달했고, 앞으로 상승여력이 남은 것으로 보입니다. 불규칙하게 상승하고 있지만, 미분양과 공급물량의 상태로 봐서는 상승세가 바로 꺾일것 같진 않습니다.
다음 지역은 둘 다 강원도 지역인 강릉과 원주입니다. 2~3주간 잠깐 추춤하더니 다시 상승세를 나타내고는 있지만, 다음주를 보기 전까지는 상승추세로의 변곡점인지 일시적인 상승인지 판단하기 힘듭니다.
강원도의 특징은 강릉과 원주가 서로 멀리 떨어져있고, 지형적으로 산으로 분리된 형태이기 때문에 인접 지역으로써의 영향이 적은 편입니다. 이는 춘천 역시 마찬가지입니다. 따라서, 굳이 공급물량이나 미분양을 같이 볼 필요는 없습니다.
원주는 현재 미분양은 없습니다. 역대 최저 상태라고 할수 있을것 같습니다.
공급물량(입주물량)은 좀 애매해 보이는군요. 그렇게 부족하거나 초과되지 않은 상태로 보입니다.
중간의 빨간선이 이 지역에서 필요한 수요량이라고 하는데, 절대적이지 않기 때문에 이럴 경우는 예전 기록을 보는 것이 좋습니다. 작년부터 공급물량이 약간 정도만 부족한걸로 나왔는데, 그럼에도 매매가는 상승했습니다. 심지어는 약간 웃도는 2016, 2017년도 아래의 그래프에서 상승한 걸로 나왔습니다. 그렇다면, 이정도는 실제 수요량보다 부족하다고 판단해도 될것 같습니다.
강릉은 어떨까요?
강릉은 100세대 수준의 미분양이 있습니다만, 그럼에도 불구하고 그래프 상에서는 최저 수준을 기록하고 있습니다.
공급물량도 22년도와 23년도는 부족한 걸로 나오는군요. 다만, 24년도에는 많은 아파트분양이 예정되어 있습니다. 2024년 10월과 11월에 걸쳐서 688세대의 강릉교통하늘채스카이파크와 1,305세대의 강릉롯데캐슬시그니처가 입주 예정입니다. 연말에 입주 예정이고 입주단지도 강릉의 선호지역인 교동이기 때문에 25년도 초까지는 영향을 받을 수 밖에 없을 것 같습니다.
강릉의 그동안 가격 흐름은 어땠을까요? 역시 21년도부터 강한 상승이 있었습니다.
지역의 상승에 있어서 왜곡도 감안해야 될 부분인 것이 강원도 지역은 비규제 지역에 속합니다. 따라서 중과세를 피하기 위해서 투자 매력도가 떨어짐에도 불구하고 진입한 경우가 다수 있어서 원래 상승해야 될 시점보다 더 빠르게 상승한 감도 있습니다. 어쨌든 그럼에도 올해와 내년은 공급물량의 부족으로 가격 상승이 있지 않을까 싶습니다. 이를 뒷받침하듯이 강릉과 원주의 전세가가 슬금슬금 오르고 있는것이 예사로워 보이지는 않습니다.
수도권보다 현저히 낮은 가격과 다수의 공시가 1억 미만의 주택이 존재하기 때문에 지인들 중에서도 원주와 강릉에 투자한 분들이 꽤 있었습니다. 지금쯤 괜찮은 수익을 올리고 있겠죠.
다음은 전주입니다. 덕진구와 완산구가 같이 올라와 있습니다.
전주의 미분양은 말 그대로 '0' 입니다.
그렇다면 대기하고 있는 아파트입주는 어떨까요?
단순히 그래프만 봐도 올해는 그럭저럭 넘긴다 치더라도 2024년은 심각한 수준입니다. 아무리 지방이라도 지금부터 분양을 한다고 해도 2024년까지 아파트 입주를 하기는 힘듭니다. 최대한 빨라도 2025년이나 가능하겠죠.
이런 지표가 가격에는 어떻게 반영되고 있을까요? 보시다시피 이미 작년부터 반영되고 있습니다. 덕진구로 표시되어 있지만, 완산구도 같은 형태이기에 추가로 표시하진 않았습니다.
그런데 미세한 부분이지만 눈치를 채셨는지 모르겠습니다. 위의 다른 지역의 가격변동 그래프와 전주의 가격 그래프를 보면, 청색의 매매선이 적색의 매매선을 이제 갓 넘어섰다는 겁니다. 다른 지역의 그래프들은 이미 한참 전에 매매가 전세를 추월한 모양과 대비되는 모양입니다.
부동산투자에 있어서 전세가의 흐름은 대단히 중요한데요. 일반적으로 하락이나 보합에서 상승으로 흐름이 전환될 경우 전세가격이 먼저 밀어올리고, 그뒤를 매매가격이 따라 가면서 추월하는게 보통입니다.
좀더 쉽게 비유하자면, 처음에는 집값도 떨어지고 하니 그냥 전세로 살다가 경기가 좋아지거나 새집이 점점 부족해지면서 전세가격이 점점 오르게 됩니다. 그러다가 어느순간 매매가격과 전세가격이 같아지는 경우도 발생하지만, 보통은 매매가격보다는 얼마 차이나지 않는 가격까지 전세가격이 올라가게 됩니다. 그때서야 사람들은 생각하죠. '이 돈주고 전세 사느니 차라리 조금더 주고 집 사고 말지'라고 말이죠. 그때부터는 이제 매매가격이 전세가격보다 더 올라가는 모양이 나타납니다.
그래프로만 보면, 전주의 경우는 그 초입부 정도에 해당하고, 다른 지역의 경우는 이미 매매가격이 전세가격을 한참 추월했다고 볼 수 있는 거죠. 이 사실을 증명하듯이, 현재 덕진구와 완산구의 전세가는 매매가를 뒷받침하며 지속적인 상승세를 보여주고 있습니다. 아직 매매가를 더 올려줄 여지가 있다고 보여지는군요.
다음은 구미입니다. 미분양부터 보겠습니다. 육안으로 잘 안 보이시겠지만, 21년 11월 기준으로 약 165세대가 미분양으로 남았습니다. 이중에서 악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양은 101세대가 포함되어 있습니다.
준공후 미분양은 입주 이후에도 분양이 되지 않고 여전히 주인없는 집으로 남아 있는 경우입니다. 이 정도의 수치가 지속적으로 남아 있는 경우는 안 좋은 입지이거나 선호하지 않는 건물 형태일 경우가 대부분이니 걱정할 수치는 아닌것 같습니다.
구미의 공급물량을 보겠습니다. 작년과 올해에 이어 내년까지는 공급 부족으로 인해서 상승세가 이어질 것 같은데요. 24년도에는 많은 아파트입주가 대기하고 있습니다.
이 공급물량이 매매가에는 어떻게 반영됐지는 볼까요? 2020년부터 급격하게 올랐군요. 심지어 아직 2014년의 전고점에도 도달하지 못한 상태입니다. 이런 상황에서 올해와 내년의 공급부족은 이후의 상승세를 뒷받침하게 될 것 같습니다.
울산 울주군의 경우에는 상승 순위의 마지막을 차지하고 있습니다. 울산의 선호 입지는 울산 남구와 중구인데요. 최근의 급격한 가격 상승으로 인해서 남구와 중구에서 밀려나서 울주군으로 자리잡는 모습이 아닐까 싶기도 하네요.
울산은 21년 11월 현재 399세대의 미분양을 기록하고 있는데, 광역시급에서 이정도는 아직 많다고 할 수 없습니다. 그리고, 그 수준이 지속적으로 유지해 온 모습으로 봐서는 역시 엉뚱한 지역에 분양된 아파트일 확률이 높죠.
울산도 구미와 약간 비슷한 공급물량이 대기하고 있는데요. 다만, 구미와는 달리 24년이 아닌 내년에 물량이 좀 있습니다. 하지만, 19년부터 올해까지의 공급부족은 23년의 공급량을 다 소화시키지 않을까 조심스레 전망해 봅니다. 사람도 배가 많이 고프면, 많은 음식도 순식간에 해치우는 것처럼 공급량도 비슷하게 움직이거든요.
울산의 매매가 움직임을 보겠습니다. 지역적으로 가깝지 않음에도 불구하고, 위의 구미 지역과 거의 동일한 모습을 보이고 있네요. 그렇다고 광역시급의 울산과 지방 도시인 구미의 움직임이 매번 같이 움직일거라고 짐작하진 마시기 바랍니다.
어쨌든 공급물량과 비교해서 봤을때는 올해는 무난한 상승이 기대되고, 내년도 2~3년간의 공급부족으로 인해 어렵지 않게 물량이 해소되지 않을까 싶습니다.
이번에는 하락률 상위 지역을 보겠습니다. 이번 하락률 상위 지역은 대구와 세종을 제외하고는 일시적인 아파트입주가 많은 곳들입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
먼저 요즘 가장 말 많은 대구입니다. 자세히 보기 위해서 위의 그래프와 달리 최근 1년 정도로 기간을 줄인 모습입니다. 미분양 증가세가 확연히 보이죠? 이 그래프가 21년 11월까지의 기록인데, 제가 다른 포스팅에서 청약 경쟁률을 알려드리고 있는데, 대구에서의 미분양이 계속 있었습니다. 합산하면 수치는 더 올라가겠죠.
반복해서 보고 있는 그래프인데, 대구의 공급 물량은 만만치 않은 수준입니다. 22년부터 24년까지 예정된 아파트입주가 76,185세대에 달합니다.
2025년에도 입주가 증가하지 않으면 그나마 다행일텐데요. 아직 장담할 수 없는 상황입니다. 반대로 실수요자들은 집을 마음대로 선택할 좋은 기회로 보입니다.
대구의 매매지수는 어떨까요? 입주물량과 비교해서 보면 물량이 줄어드는 2010년부터 상승해서 공급물량이 최고치에 이르는 2016년에서야 꺾였습니다. 그로부터 4년간은 보합 상태를 유지했죠. 즉 이정도의 공급물량은 대구 지역으로는 살짝 힘든 정도였던 거라 볼 수 있습니다.
2019년의 공급부족을 시작으로 2020년부터 다시 상승을 시작하는 모습을 보였지만 역시 공급에는 장사 없습니다. 그래프가 다시 꺾인 것을 보실수 있는데요. 보합보다는 하락으로 전환하고 있다고 판단하는게 맞지 않을까 싶습니다.
세종은 계속 매매와 전세 하락률 상위에 랭크되어 있는데요. 세종의 하락은 미분양이나 공급물량에 의한 것은 아닙니다. 현재 미분양도 없고, 다소 많은 공급물량도 무난히 소화시키는 지역이거든요. 인구와 세대수도 같이 증가하는 몇 안되는 지역이기도 합니다.
세종은 규제와 심리적인 문제로 접근해야 맞을 것 같습니다. 아직까지는 공무원이나 공공기관 관련 종사자 외에는 거주할 여건이 안되는 곳이라고 보이는데, 거기에 다주택자 공무원뿐만 아니라 세종에 눈독들이는 사람들까지 두들겨 맞으니 집을 사는게 쉽지는 않아 보입니다. 보통은 이런 경우 매매심리는 악화되고 전세가가 높아지는 현상을 보이기도 하는데 이곳은 전세가마저 하락세를 보이고 있습니다. 언제까지 이 현상이 지속될지 지켜봐야할것 같네요.
화성은 신안산선 화성 연장을 검토중이라는 호재가 있는 향남읍 일대를 제외하고는 다른 경기도권과 비슷하게 매수세가 없어 매물이 쌓이고 있습니다. 올 한해만 약 11,000세대가 입주 예정이고, 이후에도 공급 예정 물량이 많아서 다주택자들이 가격을 낮춰서 내놓는 모양새입니다.
화성은 미분양이 아주 조금씩 증가하고 있는데, 화성 인구수에 비하면 아직은 미미한 수준이고, 준공후 미분양이 증가하는 것으로 봐서는 이상한 입지에 지은 아파트일 것으로 보입니다.
화성은 아직도 입주가 많이 남았습니다. 주로 봉담과 동탄2에 주로 분양하는군요. 동탄2가 한때 '미분양 무덤'으로 불릴만큼 많은 미분양을 기록했었습니다. 하지만, 이제 인프라가 갖춰지고 신도시로써의 모습을 갖춘 지금은 이 정도 공급물량은 크게 영향을 미치지 않을것으로 보입니다. 다만, 이것은 동탄 지역에 한정된 것이고, 화성의 다른 지역과는 또다른 이야기입니다.
개인적으로 통계자료가 나올때, 수원 광교, 동탄2, 판교 등의 경우는 따로 산출해 줬으면 하는 바램이 있습니다. 수원의 서울이라고 할 수 있는 광교의 경우 가격대가 현저히 다르기 때문에 수치가 많이 왜곡되는 현상이 나타난다고 생각하거든요. 다른 지역 역시 마찬가지입니다. 동탄은 화성에 속해있지만, 성격이 전혀 다르기 때문에 움직임도 다르게 나타납니다. 그런데 화성과 같이 합산해서 발표하니 진짜 화성의 통계 수치를 구분하기가 쉽지 않습니다.
다음으로 이번주 하락률 상위에는 대전 대덕구와 유성구가 같이 올라 왔군요. 현재 대전 유성구에는 21년 10월에 1,306세대의 대전아이파크시티2단지, 1,254세대의 대전아이파크시티1단지의 입주가 있었습니다. 그 여파로 인해서 옆에 위치한 대덕구까지 영향을 받은 것으로 보입니다. 대덕구는 아파트 단지가 다른 지역에 비해서 많지 않은 편이기 때문에 영향이 더 큰것 같습니다. 거기다가 인접한 지역이 세종의 하락세도 한몫 거들고 있는걸로 보이는군요.
대전은 미분양이 있는 상태입니다만, 악성 미분양으로 전환되어 남아 있습니다. 다행히 그나마도 계속 줄어들고 있는 추세입니다.
대전의 공급물량은 크게 부족하거나 초과되는 범위는 아닙니다. 인프라와 교육환경이 잘되어 있는 대전의 경우 세종이나 주변 지역과도 생활권을 공유하기 때문에 어느 정도의 추가 수요가 있는 편이거든요.
대전의 경우는 공급물량이 수요에 비해서 많은것이 아니기 때문에 유성구의 입주물량을 통해서 잠시 쉬어가는 구간으로 보여집니다. 하지만, 미분양의 변화에 대해서는 눈여겨 볼 필요가 있을것 같습니다.
수원 권선구는 곡반정동에 입주하고 있는 수원하늘채더퍼스트 1단지 1,403세대, 2단지 1,833세대의 영향으로 인해서 일시적인 하락세를 보이는것 같습니다. 수원의 경우 21년부터 23년까지 공급물량이 꽤 많음에도 불구하고 현재 미분양 '0'인 상태입니다. 공급물량이 재개발, 재건축에 따른 정비물량이기 기존 조합원이 있는 탓이기도 하지만, 수원 자체가 100만이 넘는 인구로 인한 인프라와 삼성이라는 든든한 일자리가 있는 자급도시이기 때문에 여전히 외부 수요가 많은 곳이기 때문이기도 합니다.
과천 역시 21년 11월에 입주한 2,099세대의 과천자이와 12월에 입주한 679세대의 과천푸르지오어울림라비엔오, 647세대의 과천제이드자이로 인해서 일시적인 하락이 나타나는 모양새입니다. 과천의 경우 인구가 적기 때문에 이 정도면 상당한 물량의 공급이라고 할 수 있습니다. 하지만, 과천은 아래 그래프처럼 미분양이란 단어가 어색할 정도로 워낙 인기가 좋은 곳이라 하락이 오래 지속될것 같진 않습니다.
부산 금정구가 하락률 상위에 랭크되어 있긴 하지만, 부산의 다른 지역도 현재 상황이 비슷합니다. 1년간 강한 상승세를 보이다가 다른 지역처럼 소강상태인데, 그중에 금정구가 조금 더 수치가 하락했을 뿐이니 일단 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
이상 지역별로 하나하나 살펴봤는데요. 잘 보셨나요?
상승하는 지역의 경우는 이미 비싼 지역 대신 대체지역으로써의 수요로 인한 상승이거나 공급물량이 부족해지기 때문에 지금부터 조금씩 오르거나 둘중 하나로 보이고, 하락지역의 경우도 2가지로 나뉘어지는듯합니다.
공급과다로 인한 지속적인 하락세와 대단지 입주로 인한 일시적인 하락세죠.
결과적으로 현재 모습으로 봐서는 전국적으로 부동산 시장이 안정된 것처럼 보입니다. 다만, 이게 공급으로 인해서 부동산이 안정된 것이 아니라 일시적인 매수세 부재로 인해서 잠시 멈춘것뿐이라는게 개인적인 생각입니다. 안정화 여부는 올해 하반기에 새로운 정권에 의한 부동산 정책이 자리 잡았을때 논할 수 있지 않을까 기대해봅니다.
대선주자들의 부동산 공약 남발로 인해서 매도자와 매수자들이 어떤 포지션을 취해야 될지 몰라서 혼란을 겪고 있습니다. 당선이 되면 혹시나 양도세 혜택이 있지 않을까, 부동산 가격이 내려가면 매수하면 되지 않을까 등 서로 눈치보기 상황이라 매도자는 가격을 내리지 않고 있고, 매수자들은 가격을 더 내리길 기다리는 눈치싸움이 벌어지고 있는 것인데요. 앞으로 어떻게 흘러갈지 저도 궁금합니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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