오피스텔 투자 해도 될까요?

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

 

  요즘 많은 분들이 관심을 가지고 있는 분야가 오피스텔인데요. 관심이 많은 만큼 투자해야 될지 말아야 될지 망설이는 분들도 꽤 많으신것 같습니다.

 

그래서 이번 포스팅에서는 이 오피스텔에 대해 알아보는 시간을 준비해 봤습니다.

 

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오피스텔 알아보기

    오피스텔이란 일반 오피스빌딩이 사무실로만 사용할 수 있도록 설계된 데 대하여, 낮에는 사무 또는 작업·공부 등 다목적으로 사용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 호텔 분위기까지 고려하여 설계되어 있습니다. 이용자가 출퇴근의 필요 없이 하루의 일과나 생활이 한 빌딩 내에서 이루어지는 편리성 때문에 전문직 종사자들의 이용률이 높고, 수출입상사를 비롯한 중소기업체들도 분양 또는 임차하고 있습니다.

  국내에서는 1985년 고려개발(주)이 서울 마포구에 오피스텔로 지은 성지빌딩을 분양한 것이 효시로 알려져 있는데요. 이후 수요가 급격히 늘어 일반 건축업자는 물론, 주택공사도 오피스텔 건설에 나서고 있습니다.

 

 

  현행 법상으로 오피스텔은 건축물 분양에 관한 법률에 의해 업무용으로 사용하는 경우, 주택법의 적용을 받는 일반 건물과는 달리 업무시설로 세금이 부과됩니다. 다만, 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우 종합부동산세의 대상이 될 수 있으며, 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분 시 양도소득세가 중과될 수 있습니다.

  사실상 주거용 오피스텔인지 여부는 공부상 용도 구분 또는 사업자 등록 여부와 관계없이 주민등록 전입 여부와 그해 오피스텔의 내부 구조·형태, 취사시설 등 거주시설의 구비 여부 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합해 판단하게 됩니다. 외부적으로는 전입 여부가 거주용의 판단 요소이지만, 실제로는 사람이 사는 시설(욕조, 싱크대)이 설치되어 있고, 사람이 살고 있으면 주거용으로 보게 됩니다.

  이런 이유 탓에 꼼수로 단속할때는 싱크대를 철거했다가 세입자 받는 시점에 싱크대를 설치하는 에피소드도 들리곤 합니다. 

아파트와 오피스텔의 비교

 

  실수요자라면 입지 못지않게 오피스텔 매매나 청약을 고려할 때 아파트와 같은 전용면적이라도 실제 면적에서는 큰 차이가 있기 때문에 유의해야 합니다. 통상 아파트 전용 59㎡(약 24평)가 오피스텔 전용 84㎡(약 33평)와 비슷할 정도로 오피스텔이 좁습니다. 이 차이는 아파트는 주택법이, 오피스텔은 건축법이 적용되기 때문에 면적에 대한 기준이 다르기 때문에 발생합니다.

  부동산에서 가장 기본이 되는 면적 개념은 전용면적입니다. 전용면적은 방과 거실, 화장실, 주방 등 실제로 사람이 거주하는 공간입니다. 이 전용면적에 복도나 계단, 엘리베이터와 같은 주거공용면적이 합쳐진 것이 공급면적입니다. 계약면적은 공급면적에 관리사무실, 지하주차장 등 입주민이 사용권한을 갖는 기타공용면적까지 합한 면적입니다. 이 외에 발코니처럼 용적률 산정에 포함되지 않는 서비스면적이 있습니다. 

 

  여기서 아파트는 공급면적, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 사용하면서 차이가 생깁니다. 오피스텔의 분양면적은 기타공용면적까지 포함돼 아파트의 분양면적보다 훨씬 넓지만, 실제 집 크기는 오피스텔이 더 작은 것입니다. 또한 아파트에만 제공되는 서비스면적도 오피스텔과 차이를 만듭니다. 오피스텔은 발코니 등의 서비스면적이 없습니다. 반면 아파트는 서비스면적 확장 공사를 통해 더 넓은 공간을 확보할 수 있습니다.

  기준이 되는 분양면적이 다르니 분양면적에서 전용면적이 차지하는 비중인 '전용률'도 오피스텔이 아파트보다 낮습니다. 오피스텔은 전용률이 보통 50%, 아파트는 80% 안팎입니다. 전용률이 낮은 만큼 공용관리비가 더 많이 나올 수밖에 없는 구조입니다. 실거주를 위해 오피스텔을 고려하고 있다면 분양면적부터 꼼꼼히 따져야 하는 이유입니다.

 

 

  오피스텔의 세금 역시 주택법의 적용을 받는 아파트와 다른데요. 오피스텔의 취득세는 거주용, 업무용 구분없이 일괄 4.6%입니다. 다만, 보유 및 양도시 주거용과 업무용의 구분에 따라서 주택수로 간주될 경우 종합부동산세 및 양도세 중과의 불이익이 있게 되는 거죠.

오피스텔 취득세

 

  지난해 주거용 오피스텔 시장은 유달리 뜨거웠습니다. 아파트 가격이 가파르게 오르면서 '대체 상품'으로 오피스텔이 주목받은 것이죠. 특히 청약과 대출 규제에서 자유로운 데다 3, 4인 가구가 거주하기에 적합한 '중대형' 오피스텔이 인기를 끌었습니다.

  청약 가점이 모자라 아파트 분양을 꿈꾸기 힘든 20·30대 젊은 층, 이미 주택을 보유한 뒤 투자처를 찾는 유주택자 등 너나없이 주거용 오피스텔에 눈독을 들였습니다. 부동산정보업체 리얼투데이에 따르면 지난해 전용면적 59㎡ 이상 주거용 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 50.1대 1까지 치솟았습니다.

 

  오피스텔은 청약통장이 필요 없고 100% 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 거주지 제한요건과 주택 소유 여부 등과 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약을 할 수 있고, 재당첨에 대한 제한도 없습니다.

  여기에 정부가 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 오피스텔 관련 각종 규제를 대폭 완화했습니다. 우선 민간임대주택으로 활용할 수 있는 주거용 오피스텔의 전용면적 기준이 기존 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 확대됐습니다. 오피스텔은 아파트에 비해 실사용 면적이 적어 전용 85㎡도 4인 가구 거주가 쉽지 않았습니다.

  지난해 9월부터는 바닥 난방 설치 기준도 완화됐습니다. 전용 85㎡ 이하만 가능했던 바닥 난방을 120㎡ 이하 오피스텔도 할 수 있게 됐습니다. 실거주 수요를 오피스텔로 흡수하기 위한 규제 완화입니다.

 

  대형 건설사들도 주거용 오피스텔 건설에 적극적입니다. 이런 건설사들이 분양하는 오피스텔의 경우 고급 내장재의 사용과 아파트 단지의 일부로써 오피스텔을 분양하여, 단지 내의 상가, 커뮤니티 등을 같이 이용할 수 있도록 하여 오피스텔과 아파트의 이점을 모두 살리고 있기도 합니다.

  그런데, 현재 부동산 시장 전체가 위축된 가운데, 실수요자 및 다주택자의 탈출구의 역할로써 오피스텔이 인기였는데, DSR 규제로 인해서 이 수요가 얼마나 줄어들지 모르겠습니다. 개인적인 의견으로는 중도금 대출이 가능하다면 입주시점에 전세세입자를 들이면 되는데, 월세 수익형으로는 매력이 떨어져 보입니다. 만약, 중도금 대출마저 DSR 규제로 힘들다면 오피스텔 시장도 급격히 냉각될 위험이 있습니다.

 

  그럼에도 불구하고 오피스텔을 사야 할까요?

 

 

  제 생각에는 아직까지는 사도 괜찮은 오피스텔이 있는데요. 예를 들면, 경기도에서 인기지역인 수원 광교와 같이 아파트 매매가가 10억이 넘어가는 곳의 투룸, 또는 쓰리룸 정도의 오피스텔의 가격이 5억이 안된다면 어떨까요?

 

  아래 그림은 수원 광교의 아파트(파란색)와 오피스텔(보라색)을 나타내는데, 신분당선 광교중앙역 바로 옆의 광교자연앤힐스테이트54단지 아파트의 매매가가 16억 원입니다. 주변 아파트들 가격이 평형별 차이가 있지만, 대부분 13~20억이죠. 반면에 보라색의 오피스텔 가격은 어떤가요? 112㎡ 정도를 기준으로 봤을때 실거래가가 아닌 호가이긴 하지만 가장 비싼게 8.3억원이고, 평균 6억대인것을 보실 수 있습니다.   

 

수원 광교 지역 오피스텔과 아파트 가격

 

  물론, 위에서 말씀드렸다시피 오피스텔의 33평의 아파트의 24평 정도입니다. 따라서, 24평과 비교해야 맞는 비교일지도 모르겠지만. 이 지역은 대부분이 중대형 평형으로 이루어져 있기에 오히려 24평형이 귀해 보입니다. 아이가 없는 신혼부부의 경우에 이 정도 금액의 24평형 크기라면 괜찮지 않을까요?

 

 

  이런 지역에서 오피스텔의 큰 시세 상승을 보여준 탓일까요? 지난해 6월 16일부터 17일까지 이틀간 청약을 받은 화성 동탄신도시 ‘동탄역디에트르퍼스티지’ 오피스텔에는 323가구 모집에 2만 6,783명이 청약을 접수해 평균 82.9대1의 높은 경쟁률을 기록했습니다. 최고 경쟁률은 전용 84㎡OA 타입 거주자 우선 전형으로 4,032명이 청약을 접수, 224대1의 경쟁률을 보여주었습니다.

 

  해당 단지 분양가는 전용 84㎡ 기준 최고 9억 1,660만원으로 책정됐습니다. 결코 낮지 않은 분양가임에도 불구하고 높은 경쟁률을 기록한데에는 위에서 말한 광교와 유사한 입지적 장점에 따른 시세 상승과 다주택자로서는 유리한 4.6%로의 취득세 등의 원인을 꼽을 수 있을 것 같습니다. 이 예시는 단지 오피스텔의 분위기가 그렇다는 것만 참고하시고, 입지적 장점에 집중하시기 바랍니다.

 

  이 지역 주변 시세를 한번 보겠습니다. 광교와 비슷한 느낌 아닌가요? 주변 아파트 시세는 10억이 넘어가는데, 보라색의 오피스텔의 매매호가가 오히려 저렴해 보이죠? 앞으로도 동탄2는 시세가 더 올라갈 확률이 높은 지역이라는게 전문가들의 공통적인 의견입니다. 그렇다면 그 가격대에 집을 구할 수 없는 실수요자들의 선택은 어떻게 될까요? 오피스텔의 가격적 입지는 어떻게 될까요??

동탄2 오피스텔과 아파트 가격

  코로나 팬데믹으로 인해 강제적 실내생활을 오래 해온탓에 사람들도 답답한 원룸이나 1.5룸이 아닌 최소 투룸에서 가족이 생활 가능한 쓰리룸을 찾는 성향이 늘었습니다. 따라서, 역세권처럼 입지가 좋지 않은 이상 원룸 1.5룸의 경우 시세 차익은 적은 편입니다. 분양의 경우 마피(마이너스 프리미엄)까지 등장하고 있습니다.

 

  옛날 말처럼 오피스텔은 가격이 오르지 않으니 월세를 받는 수익형 상품이라는 말은 요즘에는 일부 다르게 생각해야 할때인것 같습니다. 요약하면, '주변 아파트 시세가 상당히 비싼 곳에 위치한 2~3룸의 오피스텔은 아직은 유효해 보인다'는게 지금 오피스텔을 사도 될까 말까 망설이는 분들에게 드릴 수 있는 제 개인적인 의견입니다. 물론 참고만 하시는거 아시죠??

 

  날이 갈수록 투자가 점점 힘들어지고 있습니다. 하지만, 투자 고수들의 말을 빌리면, '투자가 쉬웠던 적은 한번도 없다'라고 하시더군요. 오피스텔 투자도 힘들어질지도 모르지만, 아마도 이또한 지나가겠지요.

 

  긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 구독, 댓글, 공감 부탁드립니다.

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