지난주 부동산 시장은 어땠을까? 앞으로도 괜찮을까?

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

  

  어제도 변함없이 국민은행에서 발행하는 통계자료인 KB주간시계열이 발표되었습니다. 사실 대선이 머지않은 지금 상황에서 큰 변화는 없지만, 그래도 미세한 움직이라도 놓치지 않기 위해서 계속 지켜봐야 하겠죠. 아마도 대선 후에는 좋은 쪽이든 나쁜 쪽이든 부동산 시장의 방향이 어느 정도 잡히지 않을까 생각해봅니다.

 

  아래의 내용은 KB부동산에 발표한 주간동향의 서문인데요. 지난 주 부동산 분위기를 간략하게 대변해 주는것 같아서 인용해봤습니다.

 

---

  조용한 아파트 시장, 서울은 보합, 대전과 대구는 미미한 하락

    - 서울 변동률(매매 0.02%(2/7)→0.01%(2/14), 전세 0.01%(2/7)→0.02%(2/14))

    - 경기 변동률(매매 0.01%(2/7)→0.01%(2/14), 전세 0.04%(2/7)→ -0.01%(2/14))

 

  KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.01% 낮은 상승률로 보합권에 머물러 있다. 경기도는 전주 대비 0.01% 낮은 상승을 기록했으며, 전세는 -0.01% 미미하게 하락했다. 수도권 매매는 0.02% 상승에 그쳤으며 광역시에서는 대구(-0.04%), 대전(-0.05%)이 소폭 하락하는 등 전국적으로 보합에 가까운 소폭의 상승과 하락을 보이고 있다.

 

---

  상승률 상위 지역과 하락률 상위 지역을 전체적으로 보겠습니다. 표와 그래프는 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다.

22년 2월 셋째주 KB주간시계열 요약

  금주 상승률 상위지역은 지난 주에 비해 순위 변화만 있을뿐, 지역은 큰 차이가 없군요. 이번주 상승률도 최고가 0.35% 수준으로 크게 유의미한 수준은 아니니, 단지 상위 지역이 있는 리스트만 눈여겨 보면 될것 같습니다. 

  제주/서귀포가 지난 중에 이어서 조금 더 강해졌습니다. 지난 주 발표 자료에서 제주도의 지역 정보에 대해서 간단히 요약해 설명드렸었습니다. 제주도에 대해 기억을 되새기실겸 보고 오시면 도움이 되실 겁니다. 클릭 클릭~ ▼▼▼▼▼▼▼▼

 

2022.02.12 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 22년의 시작, 부동산 시장 현황은?

22년의 시작, 부동산 시장 현황은?

  제주도는 대표적인 비규제 지역인데, 이뿐만 아니라 인구지표로도 인구수와 세대수가 꾸준히 늘고 있는 지역입니다. 북쪽의 제주시와 남쪽의 서귀포시가 있는데, 67만명의 인구중 49만명이 제주시에 주로 거주하고 있죠.

  미분양이 있으나 주로 주 거주지인 제주시쪽이 아니라 서귀포시의 미분양으로 추측되고, 가장 영향 요인인 공급물량 관련해서는 아래와 같이 너무 없어서 걱정되는 수준입니다. 지금 비규제지역의 프리미엄과 더불어서 부동산 시장이 얼어붙은 와중에도 상승률 상위를 차지하는 이유일 수도 있죠. 

제주 공급물량

  제주도의 매매가격 지수도 상승하고 있지만, 전세가격 지수도 아직 눈에 띌만큼은 아니지만, 슬금슬금 올라가는 듯한 모습이 보입니다. 다시한번 전세가 매매를 더 밀어올릴수 있을지 어떨지 모르겠네요. 제주도는 지속적으로 눈여겨 볼 생각입니다.

 

  다음으로 강릉입니다. 강원도의 특징과 지표에 관해서도 2주전 포스팅에서 조금 구체적으로 말씀드렸습니다. 강릉, 원주에 대해서 기억을 리마인드하시려면 아래 링크를 참고해주세요. ▼▼▼▼▼▼▼

 

2022.01.30 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 부동산 시장, 이제 안정되나

부동산 시장, 이제 안정되나

  미분양도 역대 최저로 감소 추세이고, 올해와 내년에는 공급물량도 부족한 수준입니다. 강원도의 특징은 지형적인 문제로 인해 도시간 교류가 쉽지 않다는 점인데요. 그러다 보니 공급물량 등의 영향도 서로 받지 않는 편입니다. 그리고, 중요한 점은 이곳도 비규제 지역이란 점이죠. 강릉 역시 매매지수와 더불어 전세지수도 다시금 강해지고 있습니다. 공급물량이 부족하면 나타나는 전형적인 모습이네요.

 

  다음 순위인 이천은 강해진 매매가격 지수에 비해서는 전세가격 지수는 한풀 꺾인 모습입니다. 아무래도 공급물량보다는 경기도에서 싼 지역으로 투자자들이 몰린 탓에 발생한 일시적 가격 상승이기 때문에 받쳐주는 힘이 약한 탓인것 같네요.

 

 

  바로 다음 순위 지역으로 넘어가 보겠습니다.

  다음 순위 지역은 전주입니다. 덕진구와 더불어 아래쪽에 완산구도 올라와 있는데, 이런 모습이 몇주째 지속된 것 같습니다. 찾아보니 전주에 대한 간단한 지역분석은 3주전 포스팅에서 했군요. 기억도 되살릴겸 이전 포스팅의 전주 부분을 참고해보시기 바랍니다. ▼▼▼▼▼▼▼▼▼

 

2022.01.21 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 부동산 시장 점점 어두워지나?

부동산 시장 점점 어두워지나?

  전주는 현재 미분양이 '0'이면서, 공급물량도 앞으로 점점 부족한 지역입니다. 매매지수 증감과 더불어 전세지수 증감도 여전히 힘이 남아 있는 모습입니다. 부동산 시장 회복과 더불어 큰 상승일지, 작은 상승일지는 모르겠으나 그렇다고 하락할 지역으로 보이지는 않습니다. 오히려 살짝 기대가 되는 지역이죠. 

 

  전북 군산의 경우는 매매가격 지수가 증가하고 있긴 한데, 규모가 26만명 수준의 크지 않은 도시 특징상 변동이 좀 간헐적인 모습이라 방향성을 잡고 말하는게 쉽진 않습니다.

  군산도 지역 지표를 한번 살펴 볼까요? 먼저 군산의 인구수는 계속 줄어들고 있습니다. 군산은 한때 군산항에 의존해 번성하다가 인천항과 부산항 등에 물동량을 뺏긴 이후로 침체됐던 산업이 각종 산업단지 조성을 통해서 다시금 부활하는 듯 했습니다. 그러나, 2017년에 현대중공업과 2018년 GM 공장 폐쇄로 인해서 일자리를 찾아나선 사람들로 인해 인구가 급격히 유출되었습니다. 

 

군산 인구수 변화 추이

 

  그나마 다행인 것은 세대수는 꾸준히 증가하고 있다는 점입니다.

군산 세대수 변화 추이

  

   하지만, 이것도 마냥 괜찮다고 할 수 없는것이 근로 가능 인구의 구성 변화인데, 아래 그래프를 한번  보시죠.

군산 연령별 인구 증감

  근로의 주축이 되는 40대 이하가 최근 3년간 감소하고 있고, 반면에 50대 이상의 인구는 증가함으로써 노령화가 진행되고 있습니다. 큰 기업이 들어온다던가, 대대적인 경제 정책이 개입되지 않는 이상 이 상태로 가면, 노인들만 사는 동네가 되며, 인구가 점점 줄어들게 될게 분명해 보입니다. 몇년간의 단기적인 관점으로 접근은 상관없겠지만, 장기적인 면에서는 인구수의 감소가 세대수의 감소로 이어질수도 있습니다.

 

  이런 지표에 비해서는 군산의 미분양 지표는 상당히 좋습니다. 작년부터 미분양은 '0'을 유지하고 있습니다. 분양을 많이 하지 않은 탓도 있습니다.

군산시 미분양

  현재 군산의 공급물량은 작년부터 부족한 상태입니다. 내년까지 지속될 전망이고, 24년에 입주가 있으나 지금으로서는 몇년간의 부족으로 인해 부담이 되지는 않을 전망입니다. 지금의 미분양과 공급부족이 매매가격 지수 상승을 견인하는 것으로 보여집니다.

군산 공급물량(아파트 입주 물량)

 

  근래의 매매가격 지수 변동은 어떨까요? 위의 지표가 말해주듯이 아직 상승 추세입니다. 전고점은 넘었지만, 조금 쉬었다가 다시 갈것처럼 보이는데요. 작은 규모의 도시라 잘라서 말하기는 쉽지 않습니다.

 

군산 매매/전세 가격변동

  창원은 지난 주 매매가격은 지지난주에 비하면 좀 잦아든 상태이지만, 여전히 공급물량 부족인 상태인 탓인지, 전세 가격 지수의 상승세는 여전히 강해 보입니다. 다만, 마산회원구와 마산합포구가 비규제지역이면서 저가 매물이 많이 거래되어 창원의 다른 지역보다는 상승률이 더 높을 뿐이죠. 

  창원의 공급물량만 다시 한번 확인하고 넘어가도록 하겠습니다. 올해 이정도 물량이면 어느 정도까지 반응할지 궁금하네요.

창원 공급물량(아파트 입주 물량)

  다음은 양산입니다. 양산은 지난 포스팅에 이어 이번주도 상승했으나 여전히 방향성을 잡았다고 판단하기 어려운 지역입니다.

  양산의 지역 지표를 한번 보겠습니다. 양산의 인구수는 최근까지 계속 증가해왔습니다. 감소하지 않은 것만도 힘을 가진 도시라는것을 알수 있습니다.

양산 인구수 변화 추이

   이번에는 세대수는 어떨까요? 인구수 감소하는 지역도 세대수가 늘어나는데, 인구수가 늘면서 세대수가 늘어나지 않는 지역은 아직 보지 못했습니다. 22년도는 아직 집계가 되질 않았으니 주춤한것처럼 보이는게 아닌가 싶네요.

양산 세대수 변화 추이

  군산처럼 연령별 증감 추이는 어떨지 한번 비교해 보고 싶어졌습니다. 위에서 본 군산과 조금 다르죠? 10대와 40대 인구가 증가하는 모습입니다. 그래도 노령화는 어쩔수 없겠죠. 그나마 군산과 크게 다른 점은 인구수 자체가 늘고 있다는 것입니다.

 

 

  양산의 미분양 현황을 보겠습니다. 64세대 뿐이군요. 인구 35만명 규모의 도시에 이정도라면 없는 셈이겠죠.

양산 미분양 물량

 

  공급물량도 살펴보겠습니다. 공급이 적정해 보이는 수준인데요. 과거 2009년~2012년때는 어땠는지 매매지수와 함께 비교해 봐야 될것 같습니다.

 

양산 공급물량(아파트 입주 물량)

 

  양산의 매매지수입니다. 공급물량이 없어지기 시작하는 2009년 후반부터 2012년 미분양이 쌓이기 전까지 가파른 상승을 보여줬군요. 그때와 같은 공급물량은 아니지만, 하락보다는 약간의 상승쪽에 무게를 두고 싶습니다.

 

양산 매매/전세 가격변동

 

 

---

  이번에는 하락률 상위 지역을 볼 차례입니다.

  몇년간 지속적인 아파트 입주가 있는 대구는 전세와 매매하락에서 자유롭지 못할 것으로 보입니다. 다만 지역만 앞서거니 뒷서거니 하면서 순위가 바뀔뿐이네요.

 

  대전의 경우는 아직 작년 10월에 입주한 대전아이파크시티 1,2단지의 2,500세대와 서구 도안신도시의 트리풀시티레이크포레 1,700세대의 대규모 물량 공급의 여파로 인해 매매와 전세 모두 아직 힘든 모습입니다.

 

  수원 영통도 수원하늘채더퍼스트 1,2단지 3,200세대의 입주 영향권에서 아직은 벗어나지 못하고 있지만, 일시적인 것으로 보이며, 곧 마무리 될것으로 보입니다. 

 

  안양도 21년 11월 입주의 1,199세대 평촌래미안푸르지오시티와 21년 12월 입주의  평촌자이아이파크 2,737세대, 평촌두산위브리버뷰 786세대의 입주 폭탄으로 아직도 매매와 전세 모두 하락률 상위를 지키고 있습니다. 이 역시 일시적인 공급과다로 인한것으로 보이니 소화가 되는대로 다시 방향을 잡을 것으로 보입니다.

 

  지난주부터 의정부가 하락률 상위로 올라왔었죠? 21년 12월에 2,398세대 대단지 규모의 탑석센트럴자이 입주를 시작으로 역시 매매와 전세 하락률 상위에 올라와 있습니다. 지난 포스팅에 말씀드렸다시피 이 지역은 정비가 제대로 안된 구도심인데, 해당 단지가 속한 용현동의 총 세대수는 9천 세대입니다. 그런데, 탑석센트럴자이는 2천 세대죠. 수요, 공급이 일시적으로 과하게 안맞아 보이는군요. 몇개월간은 일시적인 하락세로 인해 고생할 것으로 예상됩니다.

 

  여기까지 지난주까지 집계된 KB부동산의 통계자료를 대상으로 지역의 분위기를 분석해 봤습니다.

  전체적으로 보면서 느끼는 부분이 상승하는 지역은 주로 비규제 지역이거나 상대적으로 아직 저렴한 지역이 중심인것 같네요. 서울 강남은 물론이고, 수도권의 비싼 지역은 상승률 상위에 랭크되지 않았다는게 눈여겨 볼 점 같습니다. 이는 최근 몇주간의 모습이기도 합니다.

  반대로, 떨어지는 지역은 지속 하락중인 대구를 제외하고는, 현재 부동산 시장의 살얼음판에 대규모 입주로 인해서 일시적으로 충격이 가해지는데, 이것이 보통 때보다 더 크게 다가오는 것처럼 보입니다. 빨리 어느 쪽으로든 변화가 생겨야 할텐데요.

 

  오늘 포스팅은 여기까지입니다. 읽어주셔서 감사합니다.

 

카카오뷰 채널 개설했어요. 클릭해서 친구 추가 부탁드려요~