안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.
부동산 거래를 하게 되면 필연적으로 하게 되는게 등기입니다. 물론 중개사, 대출은행 등도 이용할 수 있겠지만, 중개사 없이 본인들끼리 직접 거래할 수도 있고, 대출없이 본인 자금만으로 매매할 수도 있으니 반드시 필요한 과정은 아니라고 할 수 있죠. 하지만, 부동산의 경우 소유자가 바뀐 경우 반드시 등기라는 것 해야만 합니다.
그런데, 거래를 해보신 분들은 아시겠지만, 등기를 하기 위해서는 법무사가 필요합니다. 중개소 가서 계약을 하게 되면 거래 중에 본적 없던 이상한 아저씨 한 분이 서 계시고, 서류 작성이 끝나면 서류 챙겨서 인사하고 쓱 가버리시죠. 그리고, 몇만원부터 몇십만원 단위까지도 청구가 되곤 합니다. 아마도 최소 25만원이라고 보시면 될겁니다.
처음에는 없는 돈으로 투자를 하게 되면 만원도 아깝잖아요. 그래서 한 푼이라도 아낄려고 이것저것 알아보다가 법무사 없이 셀프 등기라는 것에 도전해봤습니다. 번거롭긴 하지만 생각보다 어렵진 않고, 가끔은 이 정도 업무로 이 정도 비용을 청구한다는게 좀 많이 아깝다는 생각도 들곤 합니다. 한번 해 보시면 아마 호불호가 갈리기는 할텐데요. 어떤 사람은 저처럼 '이 정도 업무면 그냥 내가 해도 되겠다'라는 분과 '아~ 이러니까 법무사를 쓰는구나'라는 분이 아마 계실겁니다. 실제로 주변분들도 수익이 좀 생긴 후에는 돈과 시간을 바꾼다는 개념으로 그 시간에 투자 물건 검색을 하는게 돈 버는 것으로 생각해서 법무사를 쓰는 분들이 더 많거든요.
그럼 어떤 과정을 거치길래 이런 호불호가 생기는지, 제가 해본 셀프 등기 과정을 한번 보면서 독자분들 스스로 판단해 보시기 바랍니다.
셀프 등기를 하는데 있어서 전제 조건이 있습니다. 대출이 없어야 하죠. 이유는 은행이 법무사 없이 등기하는 것을 못 미더워 하기 때문에, 아예 은행에서 법무사를 보내기도 합니다.
그리고 만약에 등기를 옛날 식으로 진행한다고 하면,
잔금일날 계약서 작성하고, 매수자로부터 필요한 서류를 모두 받고,
중개소에서 계약서 사본 복사, 부동산거래 신고필증 원본 및 복사본, 매도자의 등기 위임장 작성 및 인감 날인을 받고,
구청 민원과 가서 토지대장, 건축물 대장을 받은후
구청 세무과에서 취득세 고지서를 발급받아 구청의 은행에서 취등록세를 납부합니다.
이 과정에서 국민주택채권 매입 및 즉시매도를 진행하고,
정부수입인지세 납부하고, 납부필증 수령하고,
취등록세납부 영수증과 채권매입 영수필증을 받아들고,
등기소를 다시 가서 소유권이전신청서를 작성하여,등기수수료 납부하고 신청서와 관련서류를 제출합니다.
그리고, 마지막으로 등기권리증을 우편으로 받을 경우 3천원을 납부하고, 받을 봉투에 주소,이름 등을 기재해서 주면 며칠뒤에 등기로 받아볼수 있고, 그렇지 않으면 직접 와서 수령하면 됩니다.
그런데 위와같이 지금도 가능하지만 요즘은 전산화가 잘되어 있어서 대부분은 인터넷 상으로 가능하더군요.
개인 명의일때와 법인 명의일때의 과정이 준비서류 빼고는 거의 동일합니다만,법인의 경우 취득세 납부는 반드시 구청에 가셔서 서류 확인을 받아야 납부 고지서를 발부해 줍니다.그리고서야 전자납부든 계좌이체든 가능하죠. 반면 개인의 경우는 인터넷으로 취득세를 그냥 납부할수 있다고 합니다.
정부24(원래 민원24에서 가능했으나 정부24로 모두 이관됨)에서 토지대장과 건축물대장 발급
화면의 건축물 대장과 토지대장을 각각 클릭하여 인터넷으로 출력합니다. 이때 출력되는 대장들은 소유자의 주민번호 뒷자리가 출력이 되지 않습니다. 등기소에 따라서, 주민번호가 보이는걸로 요청할 경우 어쩔수 없이 구청 민원과에서 재발급받아야 될수도 있습니다만, 대부분의 경우 그냥 진행되었습니다.
사례의 경우는 아파트로 한정되었는데요, 단독주택이나 빌라 등은 발급 서류가 다를 수 있으니 확인하시기 바랍니다.
중개소로부터 부동산거래신고필증 사진 받을것.
인터넷으로 진행시에 신고필증 번호가 미리 필요합니다. 가계약 진행시에 이미 작성되었기에 받기만 하면됩니다. 개인이 인터넷 출력도 가능합니다.
인터넷등기소에서 소유권이전신청서를 e-form으로 작성합니다.
인터넷 등기소로 검색해서 화면의 통합전자등기를 클릭합니다.
이어서 나오는 화면에서 e-form을 클릭하여 신규로 양식에 맞게 작성합니다.
신청서는 추가적으로 작성해야 될 부분들이 있어서 미리 완성되지는 못합니다. 국민주택채권매입번호 입력 및 등기필증 비밀번호 입력 등이 필요하죠. 임시저장으로 가능한 부분까지 미리 작성해둡니다. e-form으로 할 경우 신청서 작성을 완료한후 출력해서 날인후 제출만 하면 되고, 위임장이 자동 작성되기 때문에 편합니다. 인터넷으로 진행시는 등기수수료가 15,000원이 아닌 13,000원인것도 장점입니다.
주택도시기금 사이트 내에서 국민주택채권매입 및 즉시매도를 하고, 번호를 기록해둡니다.
주택은 구입시 의무적으로 주택채권을 매입하게 되어 있는데요. 일반 채권처럼 가지고 있으셔도 상관은 없지만, 큰 수익이 나는 것도 아니기 때문에 일반적으로는 매입 즉시 매도를 합니다. 다만, 이 과정에서 어음 할인처럼 약간의 손해가 발생하는게 좀 억울한데요. 매일매일의 할인율이 달라지기 때문에 금액 차이가 발생하기 때문에 미래를 예측해서 매입 매도하는건 힘드니 그냥 아무때나 해도 큰 상관은 없습니다. 저는 주로 당일 아침 새벽에 하는 편입니다.
번호를 받아서 미완성인 소유권이전신청서에서 해당란에 번호를 기입합니다.
인지세를 인터넷상으로 납부하고, 정부수입인지를 출력
전자수입인지 사이트에 들어가서 종이문서용 전자수입인지를 구매합니다. 매매가액에 따라 금액이 달라지는데 통상 투자자들의 거래 범위인 1억~10억 사이에서는 15만원입니다. 정부수입인지 출력은 흑백출력도 상관없으나 단 한번만 가능하니 반드시 테스트 인쇄를 해보시고 출력하시기 바랍니다.
등기이전 수수료 인터넷 납부 및 영수증 출력
소유권이전신청서 작성중에 위임장 출력
중요한 단계입니다. 신청서가 미완성되었더라도 위 단계까지 진행되면 매도자의 인적사항 등이 기록된 위임장을 출력할수 있습니다. 여러장을 출력하여, 중개소에서 인감을 미리 날인받아둬야 합니다. 만약, 여분 날인 없이 수정사항이 생길경우 다시 매수자를 찾아가서 날인을 다시 받아야 될수도 있습니다.
만들수 있으면 빈 위임장 양식도 준비해가서 인감만 찍어두시면 현장에서 수정시 좋습니다.
위임장이 필요한 이유는 원래 부동산등기 소유권 이전 신청시에는 매수자와 매도자가 등기소에 같이 가서 처리하는게 정석이기 때문에, 그러지 않기 위해서 매수자에게 위임장을 줘서 단독으로 처리하도록 하기 위함입니다.
잔금일 날 중개소에서 업무처리
가장 바쁜 날이죠. 등기권리증, 잔금처리, 계약서, 신고필증, 영수증 등의 서류받고 복사하고, 중개수수료 납부하고 영수증 받고, 위임장에 매도자의 날인을 여분까지 받아둡니다. 매도인과의 계약이 끝나고, 소장님의 PC를 잠시 빌려 써야 합니다.
인터넷 등기소에 접속하여 위에서 작성중인 소유권이전신청서를 마무리해야 합니다. 매도자로부터 받은 등기필증의 앞면 스티커를 떼어내서 그 비밀번호로 현 소유자(매도인)의 인증을 하는 과정을 거쳐야 신청서가 마무리 됩니다. 이제 신청서를 출력합니다. 여분으로 2부 이상 츨력해두세요.
사실, 이렇게 바쁠 이유도 크게 없는데요. 신청서도 인터넷으로 집에서 출력해 가면 됩니다만, 딱 하나가 현장에서 진행되어야 하기 때문에 문제가 됩니다. 등기필증의 비밀번호 때문이죠. 이 번호는 정석으로는 잔금을 받기전에는 넘기면 안됩니다. 만약에 가족이나 지인이라서 이 번호를 일찍 받을수 있다면 그냥 전날 불러달라고 해서 신청서 작성을 마무리하고 출력해서 가면 되지만, 타인과 계약할 때는 그럴수 없기에 다른 모든 일이 밀려서 이날 처리할수밖에 없는 것이니 좀 답답한 부분입니다.
여담이지만, 이 과정에서 중개 소장님의 PC가 인터넷 등기소에 접속이 제대로 되지 않는 황당한 일이 벌어지더군요. 설마 소장님이 인터넷 등기소를 이용안할까 싶었는데, 한번도 접속 안하신 모양이더군요. 20분간 버벅거리다가 옆 PC로 간신히 해결은 했습니다만, 미리 가서 인터넷 등기소 접속부터 출력까지 확인할 필요가 있습니다.
해당 물건지 구청 세무과에 가서 계정별원장과 계약서 등을 제출하고, 취득세 고지서를 받습니다.
구청 은행 또는 고지서에 기록된 전자납부번호로 취등록세를 납부합니다.
은행에 납부하셨다면 고지서 영수증을, 전자납부하셨다면 위택스에서 납부확인증을 출력해서 지참하셔야합니다. 납부완료 화면 등의 증빙은 인정되지 않습니다.
제 경우 전자납부를 했더니 영수증 출력할 방법이 없어서 애를 먹었는데, 다행히 해당 등기소에는 무료로 위택스에 접속하여 납부확인증을 발급받을수 있는 PC가 있어서 처리가 가능했는데, 다른 등기소도 그렇다는 보장은 없습니다.
이것 역시 정석으로는 잔금날 모든 서류를 받고, 은행에 가서 취득세를 납부하여 영수증을 받아서 등기소에서 마무리하는 것이지만, 저는 전날 위택스에서 인터넷으로 먼저 납부해버리고 납부확인증을 출력해서 간 탓에 잔금날 당일은 이런 과정을 생략할수 있었습니다.
해당 물건지의 등기소에 서류를 제출합니다.
해당물건지 등기소에만 가야 되는걸로 알고 있는데, 사실 다른 등기소에 가서 해도 되는건지는 저도 잘 모르겠습니다.
등기소에 방문하면 바로 서류제출하는것이 아니라 등기서류만 전문적으로 검토해주는 도우미 창구가 있더군요. 빠진 서류 확인 및 수정사항 등을 친절히 알려주십니다. 이 창구에서 OK 가 나면, 등기 창구로 가서 서류들을 제출하시면 됩니다.
위에서 설명한바와 같이 우편으로 받으실 경우는 3천원을 내고 대봉투를 받아서 주소와 이름을 기입하고 주시면, 등기로 보내주시고, 그렇지 않으면 차후에 직접가서 받으시면 됩니다. 제 등기소의 경우는 따로 연락을 주지는 않으신다고 하시네요. 보통 1주일 이내에 등기완료 문자가 옵니다.
참고로, 이과정에서 법무통으로 견적 취합을 해보니 몇곳에서 연락이 왔는데, 취등록세는 어차피 변함이 없고, 법무수수료가 가격 차이의 요인인데, 공통으로 25만원 수수료를 견적으로 주시더군요. 최저가인 모양입니다. 다행히도 물건지 및 등기소, 구청 등의 위치가 거주지에서 멀지 않았기에 실수를 해도 당일날 다시 처리할수 있는 범위였기에 등기소 근무시간을 고려해서 잔금시간을 좀 일찍 잡고 진행했습니다.
사실 내용은 많아보이지만, 대부분의 경우가 납부하고, 출력하고 하는 부분이라 작성하는 것은 많지 않습니다. 조금 번거로울수 있겠지만 시간 여유가 많을 경우는 법무비 아껴서 맛있는거 사드시는것도.. ^____^a
나중에 돈 많이 버시면 그때는 법무사를 시킴으로써 돈으로 시간을 사시기 바랍니다. 지금은 시간보다 돈이 귀한 초기 시점이니 돈을 아끼구요~!~
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