22년의 시작, 부동산 시장 현황은?

  안녕하세요. 재테크 블로그 머니블루입니다.

 

  매주마다 국민은행에서 발표하는 통계 자료를 기반으로 부동산 시황을 알아보는 시간입니다. 그러나, 이번주의 자료는 지난주가 설 연휴로 인해서 발표를 하지 않았기 때문에 2주전의 기준으로 비교발표되는 점 감안하셔야 할것 같습니다. 1주 단위로 비교하던 것이 2주 단위로 비교하게 되면, 수치가 완곡하게 표현되는 효과가 있어서 약간 왜곡되는 느낌입니다.

 

  대선을 한달 앞으로 앞두고 있는 시점이라 그런지 전국적으로 부동산 시장은 큰 변화없이 조용한 편입니다. 언론 매체에서는 서울의 부동산 매매 가격이 떨어진 것을 시장 하락의 징조인 것처럼 대서특필하고 있네요. 그러나 수치로 봐서는 는 보합에서 약간 오르락 내리락 하는 수준이라 확실히 하락이다, 상승이다를 논하기는 어려워 보입니다.

 

  대구와 같이 공급물량과 미분양 물량 적체 등으로 인해서 매매가 하락과 더불어 전세가 하락까지 동반하고 있는 지역의 경우는 전형적인 하락세라고 보여지니 주의해야될 필요가 있을 것 같습니다.

 

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  상승률 상위 지역과 하락률 상위 지역을 전체적으로 보겠습니다. 표와 그래프는 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다.

 

22년 2월 둘째주 KB주간시계열 요약

  금주 상승률 상위지역은 지난 자료에 이어 경남 진주가 상승률 0.34%를 기록하며, 1위 자리를 지키고 있습니다. 지난 통계자료에서 말씀드렸지만, 경남 진주는 아파트 미분양 물량도 없고, 작년부터 공급부족 상태에 접어들었습니다. 2021년부터 상승세로 접어들면서 이제야 2017년말의 전고점에 도달한 수준이라 아직 상승세가 꺾일 만한 요인은 대선으로 인한 추가적인 규제 정도일까요.

 

  지난 자료는 아래 링크를 참조해주세요. 경남 진주의 개략적인 현황을 언급해 두었습니다.

2022.01.30 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 부동산 시장, 이제 안정되나

부동산 시장, 이제 안정되나

 

  진주 지역은 아직은 전세가 상승이 본격적으로 시작되지는 않은것 같습니다. 전세가 상승이 본격화되면, 매매가를 밀어올리면서 상승세가 더 강해지지 않을까 싶네요.

 

 

  다음 지역으로 전주 완산구가 지난 주 8위에서 2위로 상승률이 더 확대되었습니다. 반면에 전주 덕진구는 지난주 0.23%에서 이번주 0.12%로 오히려 약간 주춤한 모습을 보이고 있지만, 한주만 보고 판단할 상황은 아닌것 같습니다.

 

  전주 지역 역시 위의 링크에 있는 이전 포스팅에 미분양과 공급물량과 같이 언급했었으니 참고해서 보시면 좋습니다. 어떻게 보면 전주도 경남 진주와 미분양이나 공급물량 등에서 비슷한 상황입니다. 상승률은 이미 전고점을 넘어섰지만, 전주는 23년부터 그 이후로 입주할 아파트가 거의 없다시피 합니다.

  그리고, 전세가 상승세도 점점 강해지는 분위기네요. 내년의 아파트 매매와 전세 가격 상승세가 평범하게 지나갈것 같지는 않습니다.

전주 전세지수

 

  다만,  KB주간시계열 지표 중에서 '매수매도'라는게 있습니다. 해당 지역의 국민은행 회원사인 공인중개사가 매주마다 주택매매나 매도에 관해서 연락온 횟수를 기반으로 국민은행에 보고해서 취합된 심리적인 자료인데요. 시 단위까지 세부적으로 알려주진 않지만, 전북 지역의 매수매도 지수는 21년 10월 기준으로 100을 넘었던 것이 현재는 62수준으로 낮게 유지되고 있습니다. 당장은 집을 사고 싶은 생각들이 없다는 의미죠. 이 매수매도 지수가 100을 넘어가면 과열 초기 상태로 진입한다고 보시면 됩니다.

 

  KB 자료의 대부분은 과거의 자료를 취합한 것으로 후행적 지표인데 반해, 위와 같이 매매 욕구를 대변하는 매수매도 지수의 경우는 약간의 선행적 의미를 가지고 있습니다. 매우우위지수가 높아질수록 조만간 앞으로 집을 매수하겠다는 의지를 대변한다고 볼수 있기 때문에 '전세수급' 지표와 함께 유일한 선행적 지표라고 할 수 있습니다.

  실수요자일 경우에는 아파트 매매나 전세 거래를 하실때 이 수치가 최저일 경우를 활용하시면, 원하는 지역의 아파트를 아주 저렴하게 구하실수 있기도 합니다. 하지만, 투자자의 경우에는 저렴하게 구할 수는 있지만, 본인이 거주할게 아니라면 전월세 세입자를 구하는데 상당한 어려움을 겪게 되니 주의해야될 지표이기도 합니다.

  이번에 발표된 전국 매수우위지수가 48.0인데, 이 지수가 50 이하가 되면 지금처럼 부동산 매매가 거의 제대로 이루어지지 않는 수준이라고 참고하시면 될것 같습니다.

 

 

  다음 지역은 마산합포구입니다. 그 아래로 마산회원구까지 올라왔군요. 최근 상승률 상위를 지속적으로 유지하고 있는 지역들입니다. 창원의 다른 지역인 성산구와 의창구는 상승세가 많이 줄어든 편인데, 반해 마산합포구와 마산회원구의 경우는 비규제 지역이라는 이점과 노후화된 마산의 재개발의 필요성 대두 등으로 인해 재개발 재건축으로 인한 저가 아파트 매수로 인해 지속적인 강세를 유지하고 있는 걸로 보여집니다. 진해구 역시 비규제 지역이긴 하지만, 마산회원구, 마산합포구에 비해서는 재개발 사업이 활성화 되어 있지 않아서 투자 매력도가 떨어진다고 봐야되겠죠.

 

  다만, 최근 몇주 동안 창원 전 지역의 전세증감 지수가 심상치 않아보입니다. 상승세도 전 지역에서 이어지고 있는데, 그 수치가 가파르게 상승하고 있는 모습이네요. 상승세 증가가 지속될 경우에는 상승세 상위 지역인 마산회원구, 마산합포구 뿐만 아니라 잠시 숨고르기 하고 있는 의창구, 성산구와 진해구의 매매가를 밀어 올릴 수도 있습니다. 

창원 지역의 전세가 상승 모습

 

게다가, 창원 공급물량을 보게 되면, 작년부터 25년까지 극심한 공급 부족이 예상되는 상황이라 이런 전세가격 증가세가 가볍게 볼 상황은 아닌것 같습니다.

 

창원 공급물량

 

  다음 지역은 양산이지만, 그동안 별 변화가 없다가 갑자기 지표가 상승한 상황이라 일시적일 확률이 높아서, 다음주에도 이런 변화가 지속된다면 그때 분석해 보도록 하겠습니다.

 

  이번 지역은 제주/서귀포입니다. KB주간시계열에서는 사실 제주도를 제주시와 서귀포로 구분해서 나누지 않습니다. 그냥 표기 자체를 제주도로 해도 될텐데, 왜 저렇게 제주시와 서귀포시를 한꺼번에 표시한건지 모르겠네요. 제주도는 작년말까지도 전국에서 상승세가 강한 지역 중 하나였습니다. 하지만, 말씀드린것 처럼 제주시와 서귀포시가 나눠서 발표되고 있지 않아서 어느 지역이 상승하는지는 구체적으로 알기 어렵습니다.

 

  제주도는 크게 북쪽에 위치한 제주시와 남쪽에 위치한 서귀포시로 나눠지는데, 제주도민이 일반적으로 많이 거주하는 지역은 제주시 쪽입니다. 서귀포시쪽은 제주시에 비해서는 중문관광단지와 같은 관광지로써의 비중이 더 큰 지역이기 때문에 아파트 가격 상승률을 따진다면 아무래도 제주시 쪽일 확률이 더 높습니다.

 

  제주도는 인구 67만명의 작지 않은 도시입니다. 경기도 남양주시의 인구가 70만명이고, 전북 전주의 인구가 66만명 정도이니 어느 정도인지 감이 오시나요? 이중에 49만명이 제주시에 거주하고, 제주시 인구의 2/5정도에 해당하는 18만명이 서귀포시에 거주하고 있습니다. 

 

  제주도의 인구수를 보겠습니다. 제주도는 아직까지 인구가 꾸준히 증가하는 지역입니다. 대부분의 도시들이 인구가 감소하고 있는데, 도서 지역인 제주도의 인구가 늘어나는 것은 좀 의외시죠?

제주 인구수 변화 추이

 

제주도의 세대수를 보겠습니다. 역시 꾸준히 증가하고 있습니다. 전국적으로 봤을때 인구수와 세대수가 동시에 증가하는 지역은 경기도와 세종시, 그리고 제주도 뿐입니다.

 

제주 세대수 변화 추이

 

  제주도는 미분양 물량이 좀 쌓여 있습니다. 2016년부터 누적되어 아파트 준공이 완료되고 나서도 미분양으로 남아 있는 물량이 774세대쯤 되는군요. 일일이 다 찾아볼순 없지만, 제주도 부동산 시장이 활황일때 무분별하게 지어진 아파트와 제주도민이 선호하는 지역인 제주시가 아닌 서귀포 인근에 지어진 아파트들일 확률이 높습니다.  그 근거로는 최근 제주도 부동산 상승률이 높았음에도 불구하고 그래프 상의 전체 미분양 중에서 준공후 미분양이 누적된 채로 줄어들지 않고 있다는 점을 들 수 있습니다. 이 정도 열기면 이미 완판되고도 남았을텐데요.

제주도 미분양

 

  제주도의 공급물량을 보겠습니다. 인구수와 세대수가 꾸준히 늘어나는 상황임에도 불구하고 더 이상 분양하는 아파트가 없습니다. 미분양이 쌓여 있긴 한데, 입지가 안 좋을 확률이 높아 추가적으로 완판되기도 힘들어 보이구요. 그런데, 세대 분가는 계속 이뤄지고 있는데, 새로 공급되는 아파트가 없는데, 괜찮을지 모르겠습니다.

제주도 공급물량

 

    최근 제주도 매매/전세 추세를 한번 보겠습니다. 의외로 계단식의 모습으로 꾸준히 상승했네요. 이렇다할만한 V자형이나 U자형의 하락이 없었다는 사실이 좀 의외입니다. 작년부터 시작된 본격적인 공급물량 부족이 섬 지역에서는 어떤 식으로 매매가 상승에 영향을 미칠지 볼 수 있을것 같군요. 

제주 매매/전세지수

 

  제주도는 연초에 잠잠하더니 다시 상승하는 걸까요? 그에 반해 전세가 상승세는 아직 본격화되지 않은 모습인 것 같은데요. 상승률 추이를 눈여겨 봐야 할 지역인듯 합니다. 여기서 중요한 점이 제주도는 아직 비규제지역이라 투자자들이 진입이 가능하다는 것이죠. 또한번의 투기광풍이 불지 않을까 걱정되는 부분입니다.

 

 

 

  다음은 강원도의 강릉과 원주입니다. 역시 아래 포스팅에서 자세히 언급한 지역입니다. 참고해주시고 넘어가도록 하겠습니다.

2022.01.30 - [부동산 이야기/부동산 통계] - 부동산 시장, 이제 안정되나

부동산 시장, 이제 안정되나

 

  이번에는 하락률 상위 지역을 보겠습니다. 

 

  수원 영통이 올라왔군요. 현재 서울과 경기도는 부동산 매매가 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 부동산 매매도 급매만 이뤄지고 있고, 전세 물건 보러 오는 사람은 줄긴 했지만 드문드문 있다고는 하는군요. 이런 상황이다 보니 약간의 공급으로도 심하게 흔들리는 모습을 보여주고 있습니다. 영통이 대표적인 모습인데, 권선구 곡반정도에 입주하고 있는 수원하늘채더퍼스트 1,2단지 3,200세대의 영향으로 매매가도 내려갔지만, 전세가도 하락세를 보이고 있습니다. 수원은 팔달구를 중심으로 21~23년까지 많은 공급물량이 있기 때문에 지속적으로 하락할 위험을 내포하고 있는 상태입니다. 

 

  다만, 현재 수원은 미분양이 전혀 없는 상태이기 때문에 더이상 추가적인 공급이 없고, 팔달구에 입주하는 단지 역시 대부분이 재개발 단지이기 때문에 외부 유입이 적은 편입니다. 따라서, 공급물량만 잘 소화해 낸다면, 일시적인 보합세로 끝날 것 같기도 합니다.

수원 공급물량

  

  대구는 언제까지 언급해야 될지 모르겠군요. 쏟아지는 물량이 더 추가되지 않아야 될텐데요. 24년 말이나 25년 초까지는 아마도 하락률 상위에 머물러 있을것 같습니다. 

 

  안양도 11월 입주의 1,199세대 평촌래미안푸르지오부터 시작해서 12월 입주의 2,737세대 평촌자이아이파크, 786세대의 안양호계두산위브의 영향이 마무리 되지 않은듯합니다. 올해와 내년에는 아파트 입주가 거의 없으니 이런 일시적인 하락이 지나기만 기다려봅니다. 다만, 3월의 대선과 최근의 서울, 경기도 지역의 부동산 시장 위축의 영향이 더는 없길 바래야죠.

 

  대전도 10월에 입주한 대전아이파크시티 1,2단지의 2,500세대와 도안신도시의 트리풀시티레이크포레의 1,762세대에 이어 대덕구의 동일스위트리버스카이1단지 1,757세대가 연달아 입주를 한 탓에 영향을 받은것 같습니다. 이후에는 이 지역에 대단지 입주가 없으니 역시 일시적인 하락으로 지나갈것 같네요.

 

  의정부에서는 작년 12월에 탑석센트럴자이가 드디어 입주를 시작했었네요. 총 세대수만 2,398세대로 해당 단지가 속하는 용현동의 주민 전체 세대수가 9천 세대라는 것을 감안하면, 엄청난 규모입니다. 주변이 정비가 제대로 안된 구도심인데, 자이 브랜드의 신축 대단지가 들어오니 주변 아파트 가격이 흔들릴 만도 하죠. 매매가격 뿐만 아니라 전세가격까지 하락세를 보이고 있습니다. 

의정부 공급물량

  의정부는 2020년 후반부터 급격한 상승을 했습니다. 그렇지만, 공급이 안정적인 편이라, 일시적인 하락만 피하면 앞으로도 점진적인 상승을 바라볼수 있지 않을 생각됩니다.

의정부 매매지수

 

이상으로 상승률 상위 지역과 하락 지역을 분석해 보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

 

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