안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.
2월 7일 국토부 통계누리에서 2021년 12월까지의 미분양 통계자료가 발표되었습니다. 원래 매월 1일날 발표를 하는데, 점점 더 늦어지는 느낌이네요. 연휴가 있어서 그렇다고 생각하고 넘어가야 될것 같습니다. 국토부에 따질수도 없으니..
아파트 미분양 정보는 취합이 늦어서 거의 1달전 것까지만 올라오는거 아시죠?
이번 아파트 미분양 자료에는 심상치 않은 내용이 올라왔습니다. 이 내용이 뭘 의미하는지 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다.
미분양 전체 현황을 연도별로 살펴보겠습니다. 21년 11월에서 12월로 넘어가면서 갑자기 3,600세대의 아파트 미분양이 발생했습니다. 그전까지는 조금씩이지만 줄어드는 추세였는데 어떻게 된 일일까요?
시도별 단위로 보겠습니다. 3개 지역이 아파트 미분양 물량이 늘어났습니다. 그런데, 그중에서도 눈에 띄는 지역이 한군데 있군요. 강원지역이나 경남지역도 미분양이 증가했지만, 각각 약 500세대 수준인데, 경북 지역에서만 약 2,800여세대의 미분양이 증가했습니다. 심지어 그전까지는 꾸준한 감소 추세를 보이고 있었던 지역인데, 증가세가 심상치 않습니다.
그리고, 12월만 보자면 3개 지역인데, 추세적으로는 전남 역시 21년 6월부터 조금씩 증가하다가 10월에는 700여세대가 증가한 이후로 제대로 소화하지 못하고 있는 모습을 보여주고 있습니다.
다시 도시별로 하나씩 나눠서 살펴봐야 되겠습니다. 먼저 전남부터 보겠습니다.
전남에서 미분양 증가의 원인은 역시 광양입니다. 여기에 더불어 전남 영암 역시 미분양이 21년6월에 생긴 이후로 전혀 분양이 이뤄지지 않고 있습니다.
영암군의 미분양은 삼호읍 용앙리에 위치한 365세대 규모의 삼호렉시안 아파트 물량입니다. 355세대가 미분양이 됐는데, 특이하게 2014년 1월에 준공 및 입주한 단지로써 매매는 없고, 전세 거래만 있는데 뭔지 모르겠네요. 분양 전환일까요?? 작은 규모의 도시라 투자 지역으로 생각하는 곳은 아니기에 미분양에 대해서는 크게 걱정하지 않아도 될것 같습니다.
광양은 9월에 분양한 광양 와우지구 A3블록 중흥S클래스의 682세대와 광양 한라비발디 센트럴마크의 111세대, 약 800여 세대가 21년 12월까지의 미분양 물량으로 남아서 소화가 되지 않고 있습니다.
광양 와우지구 A3블록 중흥S클래스는 예전에 소개해드렸지만, 좋은 입지는 아니기 때문에 미분양이 이해가 되는 단지입니다.
광양 한라비발디 센트럴마크는 택지지구에 위치하고, 기존 분양도 순위내 마감하기는 했으나 높은 경쟁률이라고는 할 수 없습니다. 도심에서 떨어진 입지에 택지지구지만 아직 아무런 인프라도 형성되어 있지 않기 때문에 청약희망자들이 적지 않았나 싶습니다.
현재 전남 전체의 공급물량은 아래와 같이 많지는 않으나 21년도의 초과 공급물량이 한동안 영향을 미칠것처럼 보이는데요.
광양의 공급물량만 본다면, 작년부터 시작해서 24년도까지는 입주를 기다리는 분양 아파트가 많기 때문에 한동안 조정이나 하락이 있을 수 있겠습니다.
광양의 매매가격을 위의 공급물량과 같이 보면, 공급이 없던 2017년부터 반등을 해서 작년까지 올랐는데, 마지막에 꺽이기 시작했군요. 광양은 수요와 공급이 어느 정도 일치가 되는 지역되는 것으로 봐서는 조정이나 하락도 예상대로 있지 않을까 짐작해봅니다.
다음은 강원도 지역의 아파트 미분양 현황입니다. 강원도 미분양 물량 증가의 원인은 평창군이군요. 평창 스위트엠 엘크루와 더 리치먼드 평창의 미분양으로 인해 21년 12월 아파트 미분양 물량 약 460세대 증가하였습니다. 참고로, 철원을 제외한 다른 강원지역의 도시들에서 분양하는 아파트들의 경쟁률은 괜찮은 편입니다. 평창 해당 단지들에 대해서는 세부적으로 보지 않고 넘어가도록 하겠습니다.
강원도 공급물량도 전체적으로 부족한 편이기 때문에 평창의 미분양 물량만 제외한다면 향후 2~3년간은 나쁘지 않아 보입니다.
다음은 경남 지역의 아파트 미분양 현황입니다. 웬일로 창원에서 아파트 미분양이 발생했습니다.
해당 단지는 창원 무동 동원로얄듀크입니다. 총 525세대에 일반공급 269세대, 특별공급 256세대를 분양했었는데, 268세대가 미분양이 났었군요.
창원 무동 동원로얄듀크의 입지를 한번 보겠습니다. 이곳은 창원의 메인 입지인 의창구로부터 북서쪽으로 직선거리 10킬로 이상 떨어진 곳입니다. 주변 입지를 보여드리기 위해서 축소된 지도로 보여드리는데, 해당 단지는 택지지구에 위치하긴 했지만, 작은 규모의 택지지구이고, 의창구 도심으로부터도 꽤 떨어진 곳입니다. 청약으로 인기높을 지역은 아닌것으로 보이죠?
미분양 통계자료를 볼때 제일 애매한 부분이 언제 수치로 합산되는지가 명확하지가 않은것 같습니다. 청약이 끝나도 계약 포기로 인한 미계약분이나 미분양이면 상시 청약 등으로 계속 지속되니 9월에 청약이 끝났다고 10월에 미분양으로 잡히지는 않는다는 거죠.
창원의 공급물량을 한번 보겠습니다. 한동안 공급물량이 없군요. 사실 500세대 수준의 미분양은 아직 걱정할 수준도 아닙니다. 오히려 앞으로 있을 주택 공급 부족을 걱정해야 될것 같군요.
창원의 매매가격 변화를 보겠습니다. 창원은 공급이 부족한 2020년부터 지금까지 가파르게 오르고 있습니다. 그럼에도 불구하고 이제 2016년의 전고점 수준이네요. 앞으로 공급마저 부족하다면, 한동안 이런 상승세가 조정국면으로 들어가기 쉽지 않을 것 같습니다.
다음은 경북 지역의 아파트 미분양 현황입니다. 예상은 되는 부분인데, 경북 지역에서 아파트 미분양이 발생한 곳은 포항시입니다. 미분양 물량이 12월에만 약 3천세대 가까이 늘어났습니다.
포항의 미분양의 대부분은 흥해읍에 위치한 펜타시티 택지지구 내에 분양한 아파트 단지들입니다. 포항펜타시티(A1BL) 대방엘리움 퍼스티지 1차, 2차와 포항 한신더휴 펜타시티 A2, A4블럭들이 모두 미분양 되었습니다. 더불어 1월에 분양한 포항 펜타시티 동화아이위시마저 일부 미분양이라 나중에 합산시에 더 늘어날 전망입니다.
아래의 적색 사각형 지역이 펜타시티인데, 자체 인프라는 물론 인접 지역에도 인프라가 아직은 제대로 갖춰지기 전이라 청약 희망자들의 관심을 끌기 위해서는 시간이 좀 더 필요해 보입니다.
펜타시티가 미분양이 났다고 포항 부동산 시장 전망이 암울하다고 볼수는 없습니다. 포항 도심의 포항자이 애서턴의 경우 두자리 수 이상의 높은 경쟁률로 전 평형 1순위 마감되었습니다.
또한, 작년에 이어 올해 포항의 공급물량은 전혀 없는 상태이기 때문에 23년까지는 포항의 부동산 시장은 괜찮아 보입니다. 하지만, 24년에는 입주가 많이 몰려 있군요. 24년의 입주물량 역시 대부분은 작년부터 분양하는 펜타시티의 입주물량이랍니다. 이때는 아무리 도심의 입지라도 영향을 받을 수 있으므로 주의해야 겠습니다.
오늘 말씀드린 4개 지역 중에서 일시적인 미분양의 지역들을 제외하고는 전남 광양이 주의해야 될 지역과 시기인것 같습니다. 한동안 많은 물량이 지속적으로 공급될 예정이므로 만약 광양을 투자지역으로 생각하신다면, 지속적으로 청약 경쟁률과 미분양의 증감을 눈여겨 보셔야겠죠.
오늘도 이런 저런 자료를 찾다보니 글이 길어졌습니다. 잘보셨다면 구독, 댓글, 공감 부탁드립니다.
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