지방 미분양 증가, 과연 사실일까?

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

 

  제가 어제 포스팅부터 '오늘의 뉴스'에서 그날 하루 발표되는 뉴스들 중에서 몇가지만 발췌해서 요약해서 올리고 있습니다. 그런데, 오늘 올린 포스팅에서는 일부러 한 가지 기사를 포함하지 않았는데요. 그 기사 내용은 지방의 미분양 증가에 관한 내용입니다.

  제가 포스팅에 포함하지 않은 이유는, 사실과 다르다고 보고 있기 때문에 신빙성의 문제도 있고, 재테크로 부자가 되기 위해서는 부정적인 마인드가 독이 되기 때문에 이제 투자자를 생각하시는 분들은 이런 내용을 그대로 받아들일 수도 있기에 뉴스에 넣지 않았습니다.

  하지만, 다른 곳을 통해서 이런 기사를 접하시는 독자분들이 보신다면 오해를 하실수도 있을 것 같아서, 하나씩 설명해 볼까 합니다.

 

 

반응형

 

  아래는 기사의 원문이며, 내용 분석을 위해서 인용이나 의견은 임의로 편집했습니다.

 

---

대구·충북·울산…미분양 갈수록 쌓인다

클릭하면 크게 볼수 있습니다.

 

   5일 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 지난해 4분기 전국에서 아파트 분양을 한 707개 단지 중 16.5%인 117개 단지에서 미분양이 발생한 것으로 나타났다.

  지역별 미분양 단지 비율을 보면 충북이 분양한 2개 단지에서 모두 미분양이 발생하며 100%를 기록했다.

  대구는 분양한 53개 단지 중 54.7%인 29개 단지에서 미분양이 발생했다. 지난해 3분기에 비해 23.9%포인트 증가한 수치다. 지난달 794가구(총 가구 기준)를 분양한 '동대구푸르지오브리센트'는 청약 경쟁률이 0.53대1에 불과했다. 454가구를 분양한 달서구의 '두류중흥S클래스센텀포레' 역시 0.82대1의 청약 경쟁률로 모집 정원을 채우지 못했다.

  대구 인근 경북, 울산 지역 역시 지난해 4분기 미분양 비율이 각각 51.2%, 42.9%를 기록하면서 미분양 분위기가 대구 인근으로 확산되고 있다. 지난달 1597가구를 분양한 '포항한신더휴펜타시티(A2)'는 청약 경쟁률이 0.46대1에 불과했고, 경북 경주시 건천읍의 '신경주유보라아이비파크(B4·1100가구)'는 이보다 더 낮은 0.33대1의 경쟁률을 보였다.

  이밖에 전남(40%), 강원(18.6%) 등의 지난해 4분기 미분양 비율도 높은 것으로 조사됐다. 전국 전체로 볼 때도 지난해 4분기 미분양 비율은 16.5%로 전 분기 대비 7.8%포인트 늘어나며 분양시장이 한풀 꺾이는 모습이다.

  하지만 서울을 포함한 수도권은 지난해 3분기와 4분기 연속 미분양 '0%'를 기록하면서 아직 분양 열기를 이어가고 있다. 지난달 30일 마감한 경기도 평택시의 '힐스테이트평택더퍼스트'의 경우 평균 경쟁률 4.93대1을 기록했고, 비규제지역 분양인 '힐스테이트 초월역 2BL'은 20.78대1의 높은 경쟁률을 보였다.

  하지만 최근 수도권에서도 청약 이후 미계약 사례가 나타나 청약시장에 먹구름을 더하고 있다. GS건설이 지난해 11월 분양한 인천시 연수구 송도동 '송도자이더스타'는 당시 1순위 청약에서 1533가구 모집에 2만156명이 몰리며 평균 13대1 경쟁률을 기록했지만, 최근 당첨자 계약에서 35%가량인 530여 가구가 계약을 포기했다.

---

  내용만 보면 암울하게 보이시나요?? 하나씩 한번 짚어보겠습니다.

  먼저 핫한 지역으로 알려진 송도의 '송도자이더스타'를 보겠습니다. 위 기사를 보면 조금 이상하지 않나요? 송도자이더스타의 경우는 미분양이 아니라, 1순위 청약에서 13대1의 높은 경쟁률로 완판되었습니다. 하지만 계약 단계에서 530여 가구가 계약을 포기한 경우죠.

 

  아래 그림의 적색원이 해당단지가 입주할 곳인데요. 입지로만 보면 부산 해운대처럼 바다에 접한 좋은 입지에 골프장 뷰까지 확보하고 있습니다. 그런데, 왼쪽 표를 보시면, 35평의 분양가가 9억5천 만원입니다. 주변 아파트 시세가 이미 13억이 넘기 때문에 비싼 분양가로 볼 수만은 없는데요.. 그럼에도 불구하고 계약을 포기한 것은 중도금 대출 문제일 것으로 추측됩니다. 분양가가 9억 원이 넘을 경우에는 중도금 대출이 되지 않아 본인 자금으로 납부해야 되거든요.

클릭하시면 크게 볼 수 있어요

   청약을 하게 되면, 계약 당시 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 납부하게 되는데요. 중도금의 경우 20%를 본인 자금으로 납부하게 되는 경우가 있긴 하지만, 보통은 시행사가 집단 대출을 실행하여 대출로 중도금 60%를 입주일 전에 6회에 걸쳐 납부하며, 잔금 납부시 중도금 이자와 중도금 원금을 상환하게 됩니다. 잔금은 개인이 별도로 주택담보대출을 이용하여 납부하고, 본인이 입주할 수도 있고, 전세로 돌려 세입자 보증금으로 납부하기도 하죠.

 

  그런데, 이런 시스템에서 중도금 대출이 불가능할 경우 이 단지의 경우 계약금 9천5백만 원에, 중도금 5억7천만 원의 본인 자금이 필요하게 됩니다. 여기에 전매제한으로 입주전까지 분양권으로 매도할 수도 없죠. 그리고 이제는 분양권도 주택수로 간주하기 때문에 다주택자들의 접근도 쉽지 않습니다. 또한 이 단지의 위치가 좋기는 하지만, 송도의 지리적 위치상으로 송도 이외의 타지역권으로의 출퇴근이 쉽지 않아 수요도 제한적이란 것도 있습니다.

 

  이러한 여러가지 이유중에 중도금 대출 문제가 계약 포기의 가장 큰 이유가 아닐까 생각됩니다. 어떤 분은 사람들이 청약할 때 그런 것까지 감안하고 청약을 했을텐데, 그런 이유로 포기했겠느냐고 하실수 있는데요. 생각보다 그런 분들이 많습니다. 부동산 분위기에 편승해서 '선당첨 후고민'을 외치시는 분들도 있고, 대출에 대해서는 문외한이신 분들도 꽤 되죠. 심지어는 청약에 대한 지식이 전혀 없이 청약해서 그동안 잘 준비했던 아까운 청약 통장을 날리는 경우도 봤습니다.

 

  송도는 여전히 핫한 곳임에는 틀림없는데요. 그래도 투자에 관심을 가지실 거라면 송도의 입주물량에 관심은 가지셔야 할것 같습니다. 아래 그래프처럼 23년, 24년에는 꽤 많은 입주물량이 대기중이거든요. 일시적이나마 매매가와 전세가가 하락할 수 있으니 대처 방안을 고려하고 접근해야 될것 같네요.

클릭하시면 크게 볼 수 있어요

 

  다음으로 충북을 보겠습니다. 기사에는 정확한 단지명에 대한 언급이 없습니다만, 최근 분양 아파트 기준으로 보면, '음성푸르지오 더 퍼스트', '음성 동문 더 이스트'가 아닐까 합니다. 이 단지들의 위치를 한번 보겠습니다.

클릭하시면 크게 볼 수 있어요

  이곳은 성본산업단지입니다. 충북의 선호지역은 청주인데 청주로부터 북쪽으로 35킬로미터 정도 떨어진 곳입니다. 현재 인프라가 전혀 없는 예정 단지이기 때문에 허허벌판인 곳이죠. 그리고, 충북의 다른 미분양 단지가 '음성푸르지오더퍼스트' 바로 위에 빨간 표시인 '음성동문더이스트'입니다. 이런 곳들이 미분양 안나는게 오히려 이상하지 않을까 싶습니다. 심지어 이곳은 산업단지가 아직 들어서지도 않은 예정지입니다. 판단은 독자분들의 몫이겠죠?

 

  이번에는 '동대구푸르지오브리센트'와 두류중흥S클래스센텀포레'입니다. 

클릭하면 크게 볼수 있어요

  분양가가 5억4천만 원이군요. 지도에서 보면 주변 시세에 비해서 2배이상 상당히 높은 편입니다. 아마도 이 지역에서 바라보는 시선은 무슨 아파트가 5억씩이나 하느냐며 욕을 하고 있을 것 같습니다. 대구의 최선호 지역은 수성구입니다. 수성구에서는 5억대면 최저가에 속하는데, 이 지역은 구도심으로써 노후화된 지역으로 이 단지의 분양가가 최고가에 속하는 수준이네요.

 

  이번에는 '두류중흥S-클래스센텀포레'를 보겠습니다.

클릭하면 크게 볼수 있습니다

  다른 설명 이전에 이 지도상의 빨간색이 모든 것을 말해주지 않나요? 분양한 곳과 분양 예정인 곳이 상당히 많습니다. 이 지역에 사는 세대수도 제한적인데, 이 분양 물량을 누가 다 채워줄까요? 일정 기간 매매가, 전세가가 걱정되는 모습입니다.

  대구는 몇년간 지속적으로 분양을 했습니다. 공급물량 증가로 인해 매매가도 점차 하락하고 있는 추세입니다. 따라서, 새로 집을 구하는 분들에게는 선택의 여지가 많은 상황입니다. 이 분들이 공급과다와 부동산 시장 위축으로 인한 상황에서 다른 곳에 비해 선호도가 떨어지는 이곳을 굳이 이 가격으로 청약하는 것을 망설이지 않았을까요?

 

  이번에는 포항으로 넘어가 보겠습니다. 이 곳은 북구 흥해읍으로 택지지구를 조성중입니다. 포항 북구 도심에서 외곽으로 벗어나 있는 지역입니다. 그러나, 그림에서도 알수 있듯이 주변을 포함해서 아무런 인프라도 형성되어 있지 않은 상태입니다. 입주하고도 10년은 지나야 제대로 된 도시의 모습이 나타날것 같은데요. 

  그리고, 분양가가 3억7천만 원인데, 현재 포항에서 가장 좋은 입지는 남구입니다. 남구의 좋은 입지의 아파트 실거래가가 4~6억을 형성하고 있는데, 그 가격에 비하면 입지를 비교해볼때 분양가가 좀 높지 않나 하는 생각을 해봅니다. 택지가 어느 정도 조성이 되었다면 높은 가격까지는 모르겠지만, 미분양은 안 나지 않았을까요?

클릭하면 크게 볼수 있습니다.

  강원도의 미분양이라고 기사에 나온것은 어느 단지인지 정확히 모르겠네요. 도대체 어디가 미분양이 난 건지. 설마, '평창스위트엠 엘크루'와 '더 리치먼드 평창',  '철원 아데나 퍼스티어' 미분양을 말하는걸까요??? 참고로 강원 다른 지역은 미분양없이 완판되었습니다. 평창과 철원은 미분양이 나도 이상하지 않은것 같은데요. 굳이 살펴보진 않겠습니다.

 

  전남의 미분양 물량은 광양이 많은 편입니다. 그래프를 보면 입주물량이 작년부터 많은 상황인데, 계속 분양을 하고 있기 때문에 소화를 제대로 못하고 있는 것으로 보입니다. 게다가 '광양와우지구 중흥S클래스'나 '광양동문디이스트'와 같은 생뚱맞은 위치의 분양이 미분양 수치를 올리는데 일조하는 것 같군요.

클릭하면 크게 볼 수 있습니다.

 최근 부동산 시장의 활황으로 인해서 선호 입지에 상관없이 분양하는 경우가 다시금 늘고 있는 것 같습니다. 사람들이 좋아할 것 같지 않은 입지에도 바람몰이에 힘입어 분양이 완판되는 모습의 영향이 아닐까 싶은데요. 단순히 수치로만 볼 것이 아니라 입지와 가격에 따른 경쟁률도 같이 확인해볼 필요가 있을 것 같습니다. 

 

  신문 기사에 대해서 설명이 좀 되었나요? 뉴스라는게 흥미 위주로 게재하다보니 한 겹만 벗겨보면 전혀 다른 이야기를 하는 경우가 많습니다. 뉴스에 의존하기보다는 스스로 생각하는 힘을 기르는데 더 주력해야 될 필요가 있습니다.

 

  읽어주셔서 감사합니다.