안녕하세요. 이번 포스팅에서는 4월 첫째주 분양하는 전국 아파트 단지 정보에 대해서 알아보고, 해당 지역의 지표와 분양 아파트들의 예상 청약 경쟁률을 알아보도록 하겠습니다. 4월 첫째주 분양하는 단지들이 꽤 많습니다만, 사전청약과 무순위 청약 및 지역 미분양 물량과 큰 관련이 없는 아파트 분양 정보는 제외하도록 하겠습니다.
이번에 분양하는 단지들은 아래와 같습니다. 지역으로만 보면, 서울, 용인, 이천, 대구, 양산입니다.
| 지역 | 단지명 | 총 세대수 |
공급 세대 |
일반 공급 |
특별 공급 |
주택형 (㎡) |
분양가 (만원) |
일정 월.일(순위) |
입주 연월 |
| 서울 강북 미아 |
한화 포레나 미아 | 497 | 424 | 329 | 96 | 39 53 59 74 80 84 |
54,488 74,256 83,210 91,961 108,415 115,003 |
4.4(특공) 4.5~4.6 (1순위) 4.7(2순위) |
25년11월 |
| 용인 처인 양지 |
경남아너스빌 디센트H2BL(1단지) (용인남곡2지구 H2BL) |
326 | 326 | 153 | 173 | 84A 84B |
44,300 44,900 |
4.4(특공) 4.5(1순위) 4.6(2순위) |
24년12월 |
| 용인 처인 양지 |
경남아너스빌 디센트H3BL(2단지) (용인남곡2지구 H3BL) |
450 | 450 | 211 | 239 | 84A 84B |
44,200 44,700 |
4.4(특공) 4.5(1순위) 4.6(2순위) |
24년12월 |
| 용인 처인 양지 |
경남아너스빌 디센트H4BL(3단지) (용인남곡2지구 H4BL) |
388 | 388 | 182 | 206 | 84A 84B |
44,500 45,100 |
4.4(특공) 4.5(1순위) 4.6(2순위) |
24년12월 |
| 이천 백사 모전 |
백사지구 1BL 신안실크밸리 | 880 | 880 | 416 | 464 | 70 78 84 |
36,600 40,400 42,800 |
4.4(특공) 4.5(1순위) 4.6(2순위) |
24년10월 |
| 대구 북구 칠성 |
대구역자이 더 스타 | 505 | 424 | 212 | 212 | 77 84 113 |
54,440 57,620 131,970 |
4.4(특공) 4.5~4.6 (1순위) 4.7(2순위) |
25년4월 |
| 양산 사송 |
사송지구 C-2BL 우미린 | 688 | 688 | 458 | 230 | 84 101 112 |
39,100 49,190 52,110 |
4.4(특공) 4.5(1순위) 4.6(2순위) |
24년7월 |
| 양산 평산 |
양산 한신더휴 | 405 | 405 | 196 | 209 | 70 84 |
33,351 42,393 |
4.4(특공) 4.5(1순위) 4.6(2순위) |
25년3월 |
먼저 서울의 아파트 분양 정보를 보도록 하겠습니다.
4월 첫주에 분양하는 서울 지역의 아파트는 강북구 미아동에 분양하는 '한화포레나 미아'입니다. 총 497세대인데, 일반공급 329세대, 특별공급 96세대로 총 424세대를 분양 공급합니다. 16평부터 35평까지 다양한 평형대로 구성되어 있고, 33평 아파트 기준 분양가는 11.5억입니다. 여기서 16평부터 25평은 일반분양물량은 전혀 없고, 모두 특별공급으로 기관추천이나 신혼부부, 다자녀가구, 생애최초만 청약 가능합니다. 반면에 30평 이상은 특별공급 물량이 하나도 없는것도 특이하군요.
33평 분양가가 꽤 높은데요. 참고로 바로 위 삼양역 초역세권에 얼마전에 분양한 '북서울자이 폴라리스'의 경우에 33평이 약 10억으로 분양을 했고, 미분양 없이 성공적으로 마감한 바 있습니다. 분양가 산정하는데 있어 영향을 끼친게 아닌가 싶습니다. 하지만, 북서울자이 폴라리스의 경우 중도금 대출 가능 상한선인 9억원을 넘기 때문에 시공사에서 보증하는 방식으로 중도금 대출이 진행이 됐었고, 청약경쟁률은 시장이 기대한 세자리수가 아닌 두자리수로 마감이 됐다는 점도 이번 한화포레나 미아의 분양에 있어서 우려되는 부분입니다.
그리고, 북서울자이 폴라리스와 비교를 하면, 북서울자이 폴라리스는 주변이 정비가 되지 않은 구도심이란 약점에 15개동 1,045세대의 단지로 어느 정도 단지내 부지를 확보하여 공원같은 조성이 가능한 강점이 있는 반면, 한화포레나 미아의 경우 4개동의 주상복합 형태로써 가운데 쇼핑몰 광장을 둔 형태를 가지고 있습니다. 그러나 미아뉴타운과 인접해 있기 때문에 같은 인프라를 공유할 수 있는 장점이 있죠.
또한, '북서울자이 폴라리스'와 '한화포레나 미아' 모두 우이신설선 경전철역 기준으로 초역세권이긴 하지만, 우이신설선은 그렇게 영향력 있는 노선은 아닙니다. 그래서 초역세권이란게 큰 의미가 없는 편이죠. 제가 보기엔 미아뉴타운을 인접하고 있는 한화포레나 미아 아파트 분양 단지가 입지적으로 조금 더 나아 보이는데요. 아래와 같이 미아뉴타운의 삼성래미안트레베라2차는 1,330세대 2010년식인데 작년에 10.5억에 실거래된바 있습니다. 따라서, 한화포레나 미아가 아무래도 해당지역 주민들로부터의 분양가에 대한 저항이 적을 것으로 보입니다. 그렇다고 분양가가 적당하다는 이야기는 아닙니다. 분양을 받았을때 큰 시세 차익을 기대할 수 없을수도 있다는 이야기죠. 이는 분양이 끝난후 어느 정도의 프리미엄이 붙는지 지켜봐야 할 부분입니다.
위에서 언급했다시피 31평, 33평, 35평대만 일반분양 공급 대상인데, 이는 직장과의 교통편을 중요시하는 신혼부부 세대보다는 3~4인 가족에 적합한 규모입니다. 물론 최근 코로나로 인해 신혼부부도 큰 집을 선호한다고 하지만 그것도 분양가가 감당할 수 있을때 이야기겠죠. 11억이나 되는 분양가를 감당하면서 30평대를 청약하기에는 신혼부부들에게는 버겁지 않을까 싶습니다. 따라서, 아이를 키우는 4인 가족 세대 입장에서 아래 조감도 그림과 같이 쇼핑몰에 가까운 형태의 주상복합 형태를 얼마나 선호할지는 좀 의문입니다.
중도금 대출 가능 여부와 주상복합형 단지의 구조, 그리고 조금 아쉬운 입지와 맞물려 북서울자이 폴라리스만큼의 청약경쟁률을 보여줄지 아니면 외면받을지가 앞으로 이 지역의 아파트 분양에 대한 관심도를 볼 수 있는 측도가 되지 않을까 싶습니다.
다음으로 볼 단지는 용인 처인구에 분양하는 아파트 단지입니다. 이름은 경남아너스빌 디센트인데, 용인남곡2지구에 분양하는 단지로써 1, 2, 3단지의 3개 단지가 동시 분양합니다. 각각 326세대, 450세대, 388세대로써 다 합치면 총 1,164세대의 대단지를 이루게 되죠. 평형대는 3개 단지 모두 33평의 단일평형대로 구성되어 있습니다. 33평 기준 분양가 역시 3단지가 비슷한데, 평균 4.5억 수준으로 책정되어 있습니다.
경남아너스빌 디센트 1, 2, 3단지의 입지는 솔직히 이해하기 힘든데요. 아파트 설명을 보면 물류단지와 용인 반도체 클러스터와 인접한 이점이 있다고 합니다. 그러나 아래의 지도에서 입지를 보도록 하겠습니다.
기존에 분양한 단지들의 분양가와의 차이도 그렇고, 주변 인프라의 상권이나 병원 등의 인프라 역시 크게 눈에 띄는 부분은 없습니다. 이곳에 1천여 세대의 단지가 분양하는거죠. 물론, 큰 장점이 하나 있습니다. 경남아너스빌 디센트 1, 2, 3단지가 속한 지역은 양지면으로써 조정지역인 처인구에서도 비규제 지역에 속한다는 것이죠.
또한, 재밌는 점은 얼마전에 처인구에 분양한 '힐스테이트 몬테로이' 분양때가 생각나는데요. 이때도 비슷한 형태였는데, 1, 2, 3단지를 동시에 분양하면서도 당첨자 발표일이 다르기 때문에 동시 청약이 가능했던 것처럼, 경남아너스빌 디센트 1, 2, 3단지 역시 3개 단지에 동시에 청약이 가능합니다. 심지어 위의 표에서 보다시피 3개 단지뿐만 아니라 한개 단지에 세대원 전원이 중복 청약하는 것도 가능하죠. 또한, 당첨 후 6개월 뒤 전매도 가능합니다.
개인적인 판단으로 입지도 그렇게 선호되는 곳이 아니고, 주변 인프라 역시 열악한 상태라고 볼 수 있는데, 힐스테이트 몬테로이 청약결과를 보면, '설마'라는 생각이 들기도 합니다. 힐스테이트 몬테로이와는 입지나 분양가, 비규제 지역, 전매제한, 3개 단지 동시 청약 등 모든 면이 비슷한데요. 청약경쟁률은 미달은 되지 않았었습니다. 하지만, 높은 청약경쟁률이 아니었기 때문에 중복 청약을 했다는 것을 감안하면 중복 당첨이 미계약분으로 나올 확률이 많아보였는데, 이곳도 비슷한 형태를 보이지 않을까 생각해봅니다. 분양가 역시 같은 지역의 아파트 분양 단지인 용인세영리첼의 3.7억이기 때문에, 큰 시세차익을 볼 수 있는 구조가 아니라 사람들의 관심도가 크게 높지 않을 것 같습니다. 결론적으로 말하면 저조한 청약경쟁률 내지 미달 정도로 추측해봅니다.
다음으로 소개할 단지는 이천의 백사지구에 분양하는 '백사지구 1BL 신안실크밸리'입니다. 총 880세대에 일반분양 416세대, 특별분양 464세대를 분양합니다. 28평, 31평, 33평, 34평대로 구성되어 있습니다. 33평 기준 분양가는 4.3억입니다.
솔직히 이곳 아파트분양 정보까지는 소개하고 싶지 않습니다만, 분양세대수가 880세대이기 때문에 미분양으로 남을 경우를 대비해서 체크해둘 필요가 있어 언급해 보도록 하겠습니다. 입지를 보시면 이해가 좀 되실지 모르겠네요. 지도 그림의 하단부가 이천 중심 시내쪽입니다. 그리고 마크 표시된 부분이 신안실크밸리입니다. 단지 주변으로 아무것도 없고, 크게 계획된 바도 없습니다. 다만 백사중학교와 공원묘지가 위치해 있군요.
이제는 경기도 권에 4억대의 분양가가 거의 일반적인 금액이 되기는 했지만, 아무리 새 아파트라고 해도 묘지 공원 옆의 단지에, 주변 인프라도 없는 곳인 이정도의 입지를 생각하면 언뜻 분양가가 높지 않나라는 생각이 드는 곳입니다. 물론, SK하이닉스 관련 직종 종사자와 물류유통단지의 근무자가 입주할 수도 있겠지만, 그렇기에는 880세대는 적지 않은 규모인데, 시내도 아닌 이곳에서 소화가 가능할런지 모르겠습니다. 심지어 추가 개발 계획 없이 해당 단지 옆에 공공임대와 민간임대도 다수 지어질 예정이기 때문에 분양에 안 좋은 영향을 미칠 것으로 보입니다.
재밌는 것은 위에서 소개한 경남아너스빌 디센트와 마찬가지로 비규제 지역입니다. 따라서, 이천 신안실크밸리는 만 19세 이상, 청약 통장 가입 후 12개월이 지난 수도권(서울, 경기, 인천) 거주자에 한해 청약이 가능하고, 세대주 여부 및 보유 주택 수와 상관없이 1순위 청약을 넣을 수 있으며 재당첨 제한이 없죠. 또 당첨 6개월 뒤 전매가 가능한 데다 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 적용되는 장점이 있습니다. 최근까지 이천의 부동산 가격 상승이 꽤 지속되었는데요. 입지가 안 좋긴 하지만, 이런 장점들과 더불어 높은 매매가와 전세가 상승률에 치인 사람들이 청약을 지원할 확률도 있을 것 같습니다. 하지만, 개인적인 판단으로는 높은 점수는 못 주겠군요.
다음으로 소개할 단지는 '대구역자이 더 스타'입니다. 총 424세대에, 일반공급 212세대, 특별공급 212세대를 분양하며, 오피스텔 건물과 같이 지어지는 주상복합 건물입니다. 33평, 35평, 47평으로 구성되어 있으며,
35평 기준으로 5.8억으로 분양가가 책정되었습니다. 보통은 33평 기준으로 분양가를 비교해야 하는데, 전용면적 기준으로 77㎡(33평), 84㎡(35평), 113㎡(47평)이기 때문에 전용면적 기준으로 비교하고 했습니다.
입지는 이름답게 대구권 광역철도와 대구1호선이 교차하는 대구역 초역세권에 위치하는 분양하는 단지입니다. 구도심의 중심부에 위치하는 만큼 인프라 관련해서는 크게 부족한 점이 없습니다. 교통 역시 말할 것 없죠.
다만, 개인적인 관점에서 봤을때 몇가지 불안 요소가 있어 보입니다. 가장 큰 부분은 아무래도 지금 대구의 부동산 시장 분위기겠죠. 최근 분양 아파트들의 연이은 분양 실패로 인해 미분양이 누적되고 있는 상황이기 때문에 분양사측에서도 마음이 편치가 않은 상황입니다. 따라서, 유인책으로 내놓은 것이 계약금 일괄 1천만원입니다. 보통 청약 당첨되었을때 계약금은 분양가의 10~20%가 일반적입니다. 이 단지의 경우에는 5천8백만원이 계약금이 되야겠지만, 당첨 됐을 경우 평형대 상관없이 천만원의 계약금만 있으면 아파트를 분양받을 수 있는 셈이죠. 이 유인책에 사람들이 얼마나 반응할지는 모르겠습니다.
또하나의 불안 요소는 단지 입지와 건물입니다. 아래 그림을 보시면 아시겠지만, 이 건물은 주상복합건물입니다. 단지 내 공원 녹지 등이 조성되어 있지 않은 쇼핑몰이나 오피스 건물 형태에 가깝죠. 또한, 단지가 섬처럼 4면이 모두 도로로 되어 있습니다. 아이들을 키우는 세대 입장에서는 그렇게 선호되는 단지는 아니지 않을까 싶은데요. 물론, 아래 층에 근린상가등이 입점하기 때문에 생활에 편리하기 때문에 이런 유형을 선호하는 사람도 있고, 대구역 옆에 우뚝선 모습이 랜드마크가 될 수도 있습니다. 하지만 그것도 부동산 경기가 좋을때 이야기입니다. 부동산 시장이 좋을때라면 이런 아파트는 더할 나위 없이 좋은 입지의 랜드마크 매물이라고 볼텐데요.
현재 대구 분양 시장 분위기로는 수요 에너지가 크게 부족한 상황이기 때문에 낙관적인 전망을 하기에는 힘들어 보입니다. 분양가는 큰 시세차익은 기대하기 힘들겠지만, 문제가 되지는 않을 것으로 보이는데, '대구역자이 더 스타'의 브랜드와 1천만원의 계약금 유인책, 그리고 더블 초역세권의 입지가 어느 정도 선방을 할 수 있을지 지켜봐야겠네요.
다음으로 소개할 단지는 양산 '사송지구 C-2BL 우미린'입니다. 총 688세대에, 일반공급 458세대, 특별공급 230세대를 분양합니다. 23평, 39평, 43평의 중대형 평형대로 구성되어 있고, 33평의 분양가는 3.9억입니다.
'사송지구 C-2BL 우미린'은 양산의 선호입지인 물금읍 양산신도시 옆에 위치하고 있으며, 공공택지지구로 조성되고 있는 사송지구 내에 있습니다. 사송공공택지지구는 총 15,000세대를 목표로 기획되어 있는데, 지연되어서 원래 예상 사업기간인 2007~2021년보다 늦은 2025년 이후에나 어느 정도 모습을 갖출 것으로 보입니다. 초·중교도 개교가 예정되어 있고, 이미 상당수의 아파트 분양은 완료된 상태입니다.
공공택지지구이기 때문에 어느 정도 지연이 되기는 했으나 계획적으로 조성되고 있는 모습을 보이고 있으며, 양산과 부산 생활권을 연결하는 도시철도1호선 양산연장선이 마무리되면 접근성이 개선될 것으로 기대되는 곳입니다. 다만, 사송지구가 경부고속도로를 기준으로 양쪽으로 단절된 점은 마음에 걸리는군요.
이미 앞선 분양 단지들은 정도의 차이는 있지만, 미달없이 낮은 청약경쟁률로 마감되었고, 분양가 또한 기존 분양 단지들의 분양가에 비해서 높지 않고, 현재 경남 전체의 공급물량은 앞으로 부족한 모습을 보이고 있기 때문에 낮은 청약경쟁률이지만, 미분양은 나오지 않을 것으로 생각됩니다.
마지막으로 볼 아파트 분양 정보는 양산 평산동에 분양하는 '양산한신더휴'입니다. 총 405세대 규모에, 일반공급 196세대, 특별공급 209세대를 공급합니다. 27평, 33평으로 구성되어 있으며, 33평의 분양가는 4.2억으로 책정되었습니다.
평산동 내에서만 보면 그렇게 좋은 입지는 아닌것으로 보이지만, 도시 규모가 크진 않기 때문에 큰 차이를 보이는것 같진 않습니다. 이 지역에 작년에 분양한 단지들도 한자리수의 낮은 청약경쟁률을 기록했지만, 미분양없이 1순위에서 모두 마감되었습니다.
입지를 보면, 부산과 울산의 중간정도에 위치해서 출퇴근이 가능한 배후도시의 역할이 가능할 것으로 보이며, 부산과 울산을 연결하는 광역철도가 21년 6월에 최종확정되었습니다. 하지만, 아직 착공은 하지 않은 상태이니 호재로의 접근은 주의하시기 바랍니다.
그리고, 양산 한신더휴 역시 비규제 지역 프리미엄을 가지고 있습니다. 청약시 세대주 여부나 거주기간 제한이 없고, 재당첨 제한 역시 없습니다. 유주택자도 청약이 가능하고, 당첨 즉시 전매도 가능하죠. 또한, 계약금 납부시에도 분양금의 10%를 한번에 납부하는 방식이 아니라 계약시에는 1천만원을 납입하고, 1개월 이내 나머지 계약금 잔액을 납입하는 방식을 채용함으로써 자금 계획에 조금더 여유를 제공하고 있습니다.
해당 지역은 도시 규모로 봤을때는 작고, 입지가 좋지 않은 곳으로 보이지만, 크게 봤을때는 울산과 부산의 교통을 연결하면서, 직장으로써의 접근이 쉬운 배후 도시의 입지를 가지고 있습니다. 그리고, 부산~양산~울산을 연결하는 광역철도가 착공 및 완공될 경우 그 입지가 한층 더 공고해질 것으로 보이는 군요. 다만, 도시 규모와 앞선 분양 단지들의 청약 경쟁률 그리고 지역 내의 수요 에너지를 감안하면 청약 경쟁에 힘이 좀 부족해 보일것으로 생각되지만, 미분양은 나지 않는 낮은 청약경쟁률로 마무리 될것으로 예상해 봅니다.
이것으로 4월 첫째주에 진행될 아파트 분양 단지에 대해 알아보았습니다. 크게 두가지 특징이 있는데 혹시 눈치 채셨나요? 하나는 완전히 구도심의 중심부에 위치해 있거나, 아니면 아예 비규제 지역이라는 점입니다. 청약 수요자들이 어느 쪽이든 관심이 될만한 곳이 핵심 지역이거나 비규제 지역으로써 제약이 적은 곳이라고 생각하는 것으로 보이는군요. 이 역시 어떤 의미의 양극화라고 할 수 있겠네요. 다르게 보면, 이러한 양극화 현상이 분양 시장의 축소를 미리 대비해서 건설사들이 조심스럽게 움직이는건 아닐까라는 생각도 조금 들긴 합니다. 이런 생각 역시 오늘 본 분양 아파트들의 청약경쟁률을 보면 알 수 있겠죠.
위 분양 단지들에 대한 것은 제 개인적인 생각과 판단이므로 본인이 생각하는 것과 다를 수 있습니다. 그것은 저 역시도 공부해 가는 과정이라는 점 감안하시기 바랍니다.
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