이번 포스팅에서는 3월 첫째주 분양하는 전국 아파트 소식을 전해드리겠습니다. 저번에 말씀드렸다시피 앞으로는 살펴볼 시간도 가질겸 기존보다 한 주 일찍 앞당겨서 보도록 할께요. 그런데, 3월 첫째주는 삼일절이 있어서 그런지 수요일로 1순위 청약이 밀렸군요. 그리고, 대선 전 마지막으로 분양을 마치려는 의도도 다분해 보이는군요.
또한, 유독 소규모 세대, 특히 제주도 분양 단지가 3개나 포함되어 있습니다만, 외진 입지에 100세대도 안되는 곳이라 건너뛰도록 하겠습니다. 의정부역 월드메르디앙 스마트시티는 수도권 역세권 반응이 궁금해서 개인적인 관심은 있으나 96세대 밖에 안되는데다가 다른 소개할 단지도 많아서 이번에는 제외합니다.
3월 첫째주에는 큰 단지 분양소식보다는 정비사업 등으로 인한 소규모 분양 소식이 많은것 같은데요. 제가 제외한 단지들이 지방 소규모들이라 실제 표에서 보이는 것보다는 조금 더 많답니다. 하나씩 살펴보도록 할까요?
오피스텔, 임대, 사전청약, 서울이 아닌 100세대 이하 소규모 단지 등은 제외했습니다.
| 지역 | 단지명 | 총 세대수 |
공급 세대 |
일반 공급 |
특별 공급 |
주택형 (㎡) |
분양가 (만원) |
일정 월.일(순위) |
입주 연월 |
| 경기 안성 당왕 |
e편한세상 안성 그랑루체 | 1,370 | 1,370 | 788 | 582 | 67 84 108 116 |
34,580 43,770 55,560 58,550 |
2.28(특공) 3.2~3.3 (1순위) 3.4(2순위) |
24년10월 |
| 대구 수성 파동 |
수성 센트레빌 어반포레 | 310 | 310 | 153 | 157 | 69 76 84 |
41,840 46,770 54,400 |
2.28(특공) 3.2~3.3 (1순위) 3.4(2순위) |
24년07월 |
| 경기 양주 백석 |
신양주 모아엘가 니케 | 570 | 570 | 268 | 302 | 59 72 84 |
23,540 29,270 35,210 |
2.28(특공) 3.2(1순위) 3.3(2순위) |
24년09월 |
| 서울 구로 개봉 |
신영지웰 에스테이트 개봉역 | 101 | 101 | 48 | 53 | 39 44 59 |
49,750 59,750 82,750 |
2.28(특공) 3.2~3.3 (1순위) 3.4(2순위) |
25년07월 |
| 서울 강북 수유 |
칸타빌 수유팰리스 | 216 | 216 | 142 | 74 | 18 19 20 23 24 25 26 56 58 59 66 76 78 |
21,000 25,000 25,000 29,000 27,000 29,000 33,000 77,890 80,660 87,910 90,910 102,940 114,780 |
2.28(특공) 3.2~3.3 (1순위) 3.4(2순위) |
22년06월 |
| 경기 구리 |
힐스테이트 구리역 (수택1지구재건축정비사업) |
565 | 250 | 132 | 118 | 59 74 84 |
60,700 73,500 80,000 |
2.28(특공) 3.2~3.3 (1순위) 3.4(2순위) |
25년05월 |
| 경남 통영 광도 |
힐스테이트 통영 | 784 | 784 | 439 | 345 | 59 76 84 109 145 |
32,100 40,870 45,040 58,270 79,330 |
2.28(특공) 3.2(1순위) 3.3(2순위) |
25년04월 |
첫번째 단지는 그동안 궁금했던 'e편한세상 안성 그랑루체'입니다. 티스토리 블로그 하시는 분이라면, 다른 독자분의 광고에서도 하도 많이 나와서 저절로 보게 되던 곳인데요. 오늘은 드디어 분양 소식을 전하게 됐습니다.
e편한세상 안성 그랑루체는 총 1,370세대에, 일반공급 788세대, 특별공급 582세대로써 67㎡(26평), 84㎡(33평), 108㎡(42평), 116㎡(44평)으로 구성되어 있습니다. 33평 기준으로 분양가는 4.4억 정도인데요. 입지가 좀 안좋아 보이긴 하지만, 경기도에서 이 정도 분양가는 이제 일반적인게 아닌가 싶습니다.
단순히 지도상의 입지만 보면 꽤 외진 곳에 위치하는데, 지도 가운데의 2018년에 입주한 1,657세대 규모의 삼정그린코아더베스트의 경우 이미 4.5억으로 실거래된바가 있기 때문에 아마 이 단지를 분양가 책정 기준으로 삼은것 같은데요. 보시다시피 그 외에 다른 아파트들의 가격대가 3억대가 넘지 않는 편인데, 삼정그린코아더베스트도 분양후 3억대 밑으로 맴돌다가 21년 부동산 시장이 과열된 시점에 1년 동안 1.5억이 상승한 경우입니다. 그래서 일시적으로는 분양가가 좀 높아보이는 면도 있습니다.
참고로, 작년 9월에 안성 아양택지지구에 분양한 474세대의 안성아양흥화하브 아파트 단지의 경우 이미 주변에 다른 아파트 단지들이 조금 갖춰져 있고, 남쪽으로 안성천이 접해있는 입지인데, 33평 분양가가 3.8억 정도였습니다.
e편한세상 안성 그랑루체의 위치를 지도만으로 보면 꽤 외진곳에 안 좋아보입니다만, 이곳은 안성에서 아양택지지구에 이어 당왕지구개발계획이 추진중인 곳입니다. 아래의 지적편집도를 보시면 앞으로의 도시 모양이 예상이 되는데요. 조금 그럴듯해 보이나요? 아마도 지도 중앙의 주황색 부분이 상업지구로 조성되는 것 같은데, e편한세상 안성 그랑루체 바로 옆이라 조성이 완료되면 큰 규모는 아니지만 상권 이용이 편리할 것 같습니다. 주변에 탄천과 녹지를 이용해서 공원도 만들고 나면 분양가만큼의 값어치를 할것 같네요.
다만, 위의 지도에서 보듯이 현재로서는 주변이 너무 허허벌판이라는게 문제라면 문제겠네요. 예상 입주일이 24년 10월인데, 그 짧은 시간동안 저 넓은 지역에 상권과 공원이 다 조성될리는 없겠죠. 아마도 5~10년 이후에나 기대해야 되지 않을까요?
위에서 말씀드린 안성아양흥화화브의 경우 도심 인접권이라 그런지 지난 9월 분양시 평균 2.33 대 1의 경쟁률로 1순위 마감되었습니다. e편한세상 안성 그랑루체도 아무래도 경기도이고, 12월에 분양한 안성우방아이유쉘에스티지와 같은 이상한 입지도 아니기 때문에 미분양은 안될것 같습니다만, 완성되지 않은 택지지구와 살짝 높아보이는 분양가가 이번 청약경쟁률의 관건이 아닐까 싶습니다.
다음 단지는 대구 수성구의 '수성 센트레빌 어반포레'입니다. 총 310세대에, 일반공급 153세대, 특별공급 157세대이며, 69㎡(27평), 76㎡(30평), 84㎡(33평) 3가지 평형으로 구성되어 있습니다. 분양가는 33평 기준으로 5.4억 정도로 책정되었습니다.
이곳은 대구의 메인 선호입지인 수성구이긴 하지만 파동이란 지역입니다. 수성구의 핵심은 범어동과 황금동 정도입니다. 파동은 수성구에서 남쪽 끝의 외곽이라 사실 우리가 아는 수성구라 부르기는 어렵습니다. 지도에서 입지를 먼저 보시죠.
분홍색으로 칠해진 부분이 대구 수성구입니다. 그리고, 그 지역의 북쪽이 수성구 핵심지역이죠. 반면에 이번 수성 센트레빌 어반포레가 분양하는 파동이란 지역은 수성구의 남쪽 끝에 위치해 있고, 지도에서 보다시피 주변에 파동 IC를 제외고는 아무런 인프라가 없고, 산과 개천으로만 둘러싸여 있습니다.
그런데, 분양가가 주변 아파트에 비해서 어떤가요? 참고로 바로 단지 아래의 3.4억이라 적힌 적색 표시 단지는 작년 4월에 분양한 795세대 규모의 파동 수성해모로하이엔 단지입니다. 작년 4월이면 그래도 부동산 시장이 나쁜 상황이 아니었음에도 역시 33평 기준 5.3억으로 분양했고, 일부 미분양으로 마감되었었습니다.
하지만, 입지적인 문제도 있지만, 지금 당면한 문제는 대구의 하락세입니다. 대구 도심지에 아파트 매매가격과 전세가격이 동반 하락하고 있기 때문에 분양에까지 눈을 돌리지 않는 상황인데, 최근 대구에서도 도심지 내에 분양한 대부분의 단지가 미분양으로 마감되고 있으니, 이런 입지까지 순서가 안 올 확률이 높겠죠. 단지 규모도 크지 않고, 입지에 비해서 가격적인 메리트도 없어보입니다. 미분양은 분명해 보이는데, 어느 정도 수준까지일지가 관건이겠네요.
다음으로 볼 단지는 경기도 양주시 백석읍에 분양하는 '신양주 모아엘가 니케'입니다. 총 570세대 규모에, 일반공급 268세대, 특별공급 302세대이며, 59㎡(24평), 72㎡(30평), 84㎡(33평)의 3가지 평형으로 구성되어 있습니다. 33평 기준으로 분양가는 3.5억 안팎으로 책정되었습니다.
이곳도 수성센트레빌어반포레와 비슷한 느낌이네요. 지도를 보시면 아마도 공감하시지 않을까 싶습니다. 양주의 핵심도시는 지도상의 적색 사각형 부분인 옥정신도시와 회천지구입니다. 하지만, 이번에 분양하는 신양주 모아엘가 니케의 위치는 서쪽으로 한참 떨어진 별표 모양의 양주홍죽 일반산업단지 바로 옆에 인접해 있습니다.
조금 세부적으로 보면 주변 인프라가 없다는 것을 볼 수 있습니다. 거리상으로는 의정부와 양주옥정신도시가 비슷한 거리로 떨어져 있는것 같은데, 가까운 편은 아닙니다. 그리고, 홍죽 산업단지와 너무 가까이 붙어 있는게 아닌가 싶네요. 개인적으로 추천할만한 단지는 아닙니다.
그러나, 이곳은 경기도이면서 지난 2020년 12월 조정대상에서 제외, 청약 비규제지역입니다. 지역 거주자가 순위 내 당첨 1순위로서 1주택자나 세대원도 청약할 수 있고, 추첨제 당첨이 일반공급물량의 60%여서 1주택자도 당첨될 수 있는 이점이 있죠. 당연히 중도금 대출 등에 제약도 없습니다. 좋은 입지는 아니지만, 홍죽산업단지 근로자이면서 실거주를 생각하신다면, 분양가 측면으로도 나쁜 선택은 아닌것 같습니다. 대신 아파트의 시세 상승은 크게 기대하시면 안될것 같네요. 다행히 분양가가 저렴한 편이고, 대출이 잘 나오니 미분양은 면하지 않을까 싶지만, 청약 수요자가 홍죽 산업단지 근로자로 한정될것 같다는게 약점이 될 것 같습니다.
이번에 소개할 단지는 서울지역입니다. 구로구 개봉동에 분양하는 '신영지웰 에스테이트 개봉역'으로 세대수는 101세대로 적습니다. 일반공급은 48세대, 특별공급은 53세대이고, 39㎡(16평), 44㎡(18평), 59㎡(25평)의 3가지 평형으로 모두 소형으로만 이뤄져 있습니다. 주력인 25평 기준으로는 8억 2750만원으로 분양가가 책정되었습니다. 전형적인 주상복합입니다.
아쉽긴 하지만, 1호선을 끼고 있는 초역세권이고, 머지 않은 곳에 안양천이 있고, 고척스카이돔, 고척아이파크몰과 입점 예정인 코스트코, 그리고, 입주 예정인 고척아이파크 단지까지... 비록 구도심이기에 약간 노후화된 면이 있으나 신규 대단지와 대형상가가 입점함으로써 점점 더 좋아질 입지로 보여집니다.
노후화된 단지로 인해서 지도상에서 20년 이내 단지로 필터링 했을때 보이는 단지가 몇개 되지 않을 정도입니다. 해당 단지는 33평형이 없고, 심지어는 비교 가능한 신축 단지가 없어서 비교하기가 쉽지 않습니다만, 조금 떨어진 2014년식의 개봉푸르지오 25평이 작년 8월에 8.5억에 거래된 바 있습니다. 소규모 단지이긴 하지만, 신축 프리미엄과 초역세권이란 것으로 본다면, 9억 이상의 가치는 될 것으로 보이는데요. 주변 33평형 대장 아파트들의 가격이 10~11억이기 때문에 큰 시세차익은 좀 어려워 보입니다. 입주하게 될 신규 대장인 고척아아피크의 선전을 기대해봐야 되는 입장이겠네요.
이번에 소개할 단지도 역시 서울 지역입니다. 강북구 수유동에 분양하는 칸타빌 수유팰리스인데, 총 216세대, 일반공급 142세대, 특별공급 42세대의 역시 소규모 단지입니다. 18㎡(10평)~26㎡(15평)의 초소형 평형대와 24평~32평대로 구성되어 있는 단지인데, 가장 특이한 점은 올해 6월에 입주하는 후분양 아파트입니다.
그런데, 분양가가 좀 납득하기 힘들군요. 32평이 11.5억으로 책정되어 있습니다. 얼마전 북서울자이 폴라리스가 33평 기준으로 10억으로 책정된 것에 비해서도 꽤 높은 분양가인데요. 구도심이긴 하나 교통환경도 나쁘지 않긴 하지만 주변시세를 보시면 좀 고분양가에 대해 공감하실수 있을것 같습니다.
주변의 20년 이상된 아파트를 보이지 않도록 필터링한 상태인데, 현재 주변에서 대장이라 할만한 단지는 없어 보입니다. 그나마도 오른쪽 아래의 단지들은 2009년식으로 34평에 8.5억에 거래된게 최고이고, 심지어는 미아뉴타운의 일반적인 가격대는 10~12억 정도입니다. 미아뉴타운에서 역이 가까운 대단지의 경우 14~16억까지도 하지만, 해당 단지를 그런 곳과 비교하기에는 규모나 입지가 맞지 않아 보이네요.
제 생각에는 후분양이라 급하게 입주해야 되는 점과 초소형 평형들로 구성된 점이 사람들에게 외면받지 않을까라는 생각이 드는군요. (그래도 설마.....)
이번 단지도 역시 소형 규모의 단지입니다. 지역도 서울에서 경기도로 벗어나는군요. 경기도 구리에 분양하는 '힐스테이트 구리역'입니다. 수택1지구 재건축 사업으로 분양하는 단지이며, 총 565세대에, 일반공급 312세대, 특별공급 118세대의 250세대를 공급하며, 24평, 29평, 32평의 3가지 평형대로 구성되어 있습니다. 32평의 분양가는 8억입니다.
구리역과 롯데백화점에 바로 인접해 있고, 일부 단지들은 왕숙천 조망이 가능할 것으로 보이는군요. 그리고, 별내선이 공사중이기 때문에 교통환경도 더 좋아질 곳입니다. 또한, 수택동은 구리에서 좀 산다는 분들이 거주한다는 말도 있습니다. 구리에서는 인창동과 수택동이 거주지로서는 선호되는 곳이죠.
지도에서 2020년에 입주한 632세대의 e편한세상인창어반포레와 비교해 보면, e편한세상인창어반포레는 작년 9월에 34평이 11억 6천에 거래된바 있습니다. 나름 이동네의 대장 아파트죠. 힐스테이트 구리역이 그 위상을 뺏을지는 모르겠지만, 분양가 8억이라면 2~3억 정도의 시세차익도 기대해볼만 할 것 같습니다.
그리고, 저에게는 칸타빌 수유팰리스 32평의 11억5천 분양가보다는 이 단지의 8억이 훨씬 매력적인 분양가로 보이는군요. 분양가도 중도금 대출 규제를 받지 않는 8억원이기 때문에 청약수요자 입장에서도 접근하기 쉽겠네요. 이 정도 입지와 환경이라면 청약 경쟁률도 꽤 높을것 같습니다.
마지막으로 소개할 단지는 경남 통영의 '힐스테이트 통영'입니다. 총 784세대 규모에 일반공급 439세대, 특별공급 345세대이며, 24평, 31평, 34평, 44평, 59평으로 골고루 구성되어 있어 다양한 청약수요자들의 수요에 호응할 수 있을 것 같군요. 34평 기준 분양가는 4.5억 정도인데요.
일단 지도상의 입지는 조금 좋지 않습니다. 도심과는 통영대전고속도로와 남해안 도로를 기준으로 서쪽에 위치해서 단절된 느낌이 강한데요.
지도의 오른쪽 아래에 적색 표시 단지는 디엘본S136이라는 이름의 좀 마이너한 브랜드이긴 한데, 작년 3월에 분양해서 일부 미분양이 났던 곳입니다. 1월까지도 5세대가 미분양으로 잡혀 있네요. 이때 34평의 분양가가 그래도 3.8억 정도였는데요. 현재 죽림리에서 대장격인 2018년 입주한 주영더팰리스5차의 경우 지도에서 가운데 좋은 입지에 위치해 있는데, 실거래가격이 4억원인입니다. 심지어 이 단지도 입주가 꽤 오래전에 완료되었음에도 불구하고 22년 1월 기준으로 미분양이 10세대 정도 남아 있습니다. 여기에 주영더팰리스6차도 역시 9세대가 미분양으로 남아 있군요.
이런 지역에 784세대라면 요즘 분위기로는 주변 시세 감안해서 입지를 보면 너무 높은 가격에 분양하는 것 같습니다. 기존 단지들의 미분양이 무슨 문제로 인한건지 모르겠지만, 하다못해 오른쪽 도심내라면 인정될 가격일 수도 있을텐데요. 아무래도 더이상 지을 땅이 없어서 어쩔수 없는 선택이 아닌가 싶네요. 또하나의 미분양이 추가되는게 아닌가 싶은데, 혹시라도 힐스테이트 브랜드의 힘이 선방해줄지도 모르는 일이죠.
참고로, 통영 지역의 지표를 잠깐 살펴보면, 걱정스러울 정도로 인구가 감소하는 지역입니다. 14만까지 되었던 인구가 어느새 12만대가 되었는데, 이 상태라면 10만대도 떨어질 가능성도 있을 것 같습니다.
세대수를 나타내는 지표도 좋지 않습니다. 인구가 감소하면, 세대수라도 증가해야 그나마 희망적인데, 세대수도 이미 감소가 시작되고 있는 상황입니다.
이 곳에 살던 사람들은 어디로 이동을 하는 걸까요? 대부분이 인접한 거제와 조금 멀지만, 일자리가 많고 아이들 교육에 도움이 될만한 창원으로 이동하는 모습입니다. 전입 인구도 있지만, 전출 인구가 더 많은 모습이군요.
이렇게 본다면, 투자 지역으로는 통영보다는 거제, 거제보다는 창원이 더 좋은 지역이 아닐까 하는 판단이 드네요. 이와같이 인구와 세대수가 같이 줄어드는 지역은 특히 주의 해서 보셔야 합니다. 부동산 시장 분위기를 이어나갈 수요가 줄어들기 때문에 덩달아 청약 열기도 쉽게 가라앉을 확률이 높거든요.
그나마 괜찮은 지표는 공급물량이네요. 앞으로 한동안 입주 예정이 거의 없습니다. 입지나 분양가가 나쁘지만 않다면, 미분양이 안날수도 있을것 같네요.
이에 반응하듯이 생각보다 매매가격이 상승을 시작하는 모습을 보여주고 있습니다. 공급물량이 없어진 21년부터 상승반적하기 시작했군요.
종합적으로 말씀드리면, 비록 매매가격도 상승반전하는 초기단계이고, 공급물량도 없어 좋은 지표를 보이지만, 인구수와 세대수가 같이 줄고 있으며, 12만명 정도의 소규모 도시이기 때문에 통영에 실거주하는 목적이 아니라면 접근하지 않는게 좋을 것 같습니다. 청약이든, 매매든 말이죠. 물론, 이 추세로 보면 한동안은 오를 것으로 보이지만, 탈출 전략을 세우기가 쉽지 않아 보입니다.
이것으로 3월 첫주에 분양하는 전국 아파트 분양 정보를 모두 말씀드렸습니다. 투자자들은 부동산 시장의 분위기를 주시하기 위해서 청약경쟁률을 유심히 봐야하고, 실거주자는 집 장만의 좋은 기회를 노리기 위해 지속적으로 관심을 가지고 있어야 합니다.
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