안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.
이번 포스팅에서는 3월 둘째주 분양하는 전국 아파트 소식을 전해드리려고 합니다만, 아시다시피 3월 둘째주인 3월 9일은 대선이 있는 날입니다. 그래서, 분양하는 아파트 단지가 '엘리프 세종 6-3', 'KTX송도역 서해그랑블 더 파크', '이천 마장택지지구 B1블럭 휴먼빌까사포레' 세 단지뿐입니다. 대선으로 인해 청약에 신경쓸 틈도 없겠죠.
최근에 '엘리프 세종'이 분양을 했는데, 이때 분양한 단지는 우리가 아는 세종 중심권역이 아닌 조치원읍에 분양한 단지이며, 6-3 생활권역에 분양하는 '엘리프 세종 6-3'과는 다른 단지임으로 혼선 없으시기 바랍니다.
하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
| 지역 | 단지명 | 총 세대수 |
공급 세대 |
일반 공급 |
특별 공급 |
신혼 희망 타운 |
주택형 (㎡) |
분양가 (만원) |
일정 월.일(순위) |
입주 연월 |
| 세종 | 엘리프 세종 6-3 | 1,035 | 876 | 84 | 476 | 316 | 74 84A 84B |
40,650 47,130 46,140 |
3.4(특공) 3.7(1순위) 3.8(2순위) |
25년1월 |
| 인천 연수 옥련 |
KTX송도역 서해그랑블 더 파크 |
348 | 348 | 182 | 166 | 75 77 84 |
49,700 50,750 57,480 |
3.7(특공) 3.8~3.10 (1순위) 3.11(2순위) |
25년1월 | |
| 경기 이천 마장 |
마장택지지구 B1블럭 휴먼빌까사포레 |
338 | 338 | 124 | 124 | 62 65 84 |
26,800 28,100 37,000 |
3.10(특공) 3.11(1순위) 3.14(2순위) |
24년7월 |
먼저 엘리프 세종 6-3을 살펴보겠습니다. 총 가구수 1,035세대 규모의 민간참여 공공분양 단지이며, 계룡건설이 컨소시엄을 이루어 참여하고 있습니다, 일반공급 84세대, 특별공급 476세대와 더불어 신혼희망타운도 316세대 분양 예정입니다. 또한 장기공공임대 159세대도 추후 분양 임대 예정으로 있습니다.
세종은 개발계획 당시 구획을 1구역, 2구역이라는 표현보다 생활권이란 표현을 사용하고, 각 권역 단계별로 조성해왔습니다. 엘리프 세종의 경우 6-3생활권역에 해당하는 단지이며, 세종 중심권역에서 최북단에 위치하고 있습니다.
엘리프 세종 6-3 배후 인접해서 유치원, 초중고까지 위치해 있고, 단지 앞으로는 세종 BRT가 운행하고 있습니다. 상권은 BRT노선 건너편으로 조성될 것 같군요. 중심권역에서 조금 떨어져 있다는 것 빼고는 자연환경이나 교육환경, 교통환경 면에서 좋은 조건을 가지고 있습니다. 세종필드 CC도 방향에 따라서는 조망이 가능할지도 모르겠네요.
엘리프 세종 6-3 앞으로 가로 막는 건물이 없기 때문에 탁트인 조망권이 보장될 것으로 보이는군요.
엘리프 세종 6-3 단지 배치도를 봐도 동간 간격이 넓습니다. 그리고, 건물도 답답하지 않도록 엇갈려서 배치했군요. 정남향보다는 남동향과 남서향으로 구성되어 있습니다. 또한 타워형과 판상형으로 혼재해서 구성되어 있습니다. 공공분양에서는 74A타입이 328세대, 84A타입이 116세대, 84B타입이 116세대를 금회 분양합니다.
공공분양주택은 3월 4일(금) 특별공급을 시작으로 3월 7일(월) 1순위 청약, 3월 8일(화) 2순위 청약을 받습니다. 신혼희망타운은 3월 10일(금)~3월 11일(토) 이틀간 청약 신청할 수 있습니다.
공공분양주택의 당첨자 발표일은 3월 15일(화) 이며 신혼희망타운은 4월 4일(월) 입니다.
이처럼 공공분양주택과 신혼희망타운의 당첨자발표일이 서로 다르기 때문에 청약자격 조건에 해당한다면 공공분양주택과 신혼희망타운 모두 청약 신청하실 수 있습니다. 즉, 공공분양주택에도 청약을 넣고 신혼희망타운에도 청약을 넣을 수 있다는 의미인데요. 이번 기회를 이용해서 세종에 입주하실 계획이시면 전략을 잘 세우면 공공분양이나 신혼희망타운를 동시에 청약해서 가능성을 더 높일 수 있을겁니다.
엘리프 세종 6-3은 세종시 1년 이상 거주자인 당해지역 우선공급이 60%이며 1년 미만 거주자 및 전국 대상 기타지역에 40%가 배정되기 때문에 청약 자격의 폭이 넓습니다.
그러나, 청약과열지구이자 투기과열지역에서 분양하는 만큼 청약 저축을 24개월 이상 불입한 무주택 세대주만 청약이 가능합니다. 이 때 세대원 모두가 무주택이어야 하며 세대원 중 누구도 5년 이내에 당첨된 사실이 없어야 합니다.
공공주택 공공분양 방식으로 입주자를 선정할 것으로 알려진 만큼 입주자모집 공고문을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. 소득기준 외에 추가로 자산 기준이 있어 부동산 자산이 2억1500만원 이하, 자동차는 3496만원 이하여야 하거든요.
아울러 신혼희망타운 316가구는 혼인기간이 7년 이내이거나 6세 이하 자녀를 가진 한부모 가정, 또는 혼인을 입증할 수 있는 예비신혼부부까지 신청이 가능합니다.
이번에는 세종 지역 정보를 살펴 보겠습니다.
먼저 세종의 인구수입니다. 현재 약 38만명이며, 최근 증가세가 둔화되었으나 아직도 지속적으로 증가하고 있습니다. 세종시의 목표 인구수는 80만명인데, 아직은 목표치에 도달에는 많이 모자랍니다. 그래도, 인구가 감소하고 있는 다른 도시에 비하면 성장하는 도시임을 볼 수 있습니다.
세대수 역시 인구수와 더불어 꾸준히 증가하고 있습니다. 부동산 시장과 관련해서 인구수도 기본적으로 중요하긴 하지만, 실제적으로 부동산 시장에 영향을 미치는 것은 세대수라고 할 수 있습니다. 물론, 인구수가 크게 감소하는데 세대수가 늘어난다고 해서는 큰 의미가 없겠죠.
세종시의 연령별 인구 구조를 보면 젊은 도시라는게 더욱 실감이 나는데요. 올해를 포함한 3년간의 연령대별 인구의 증감률 그래프입니다. 이 그래프는 해당 도시의 근로 가능 인구 증가 여부와 도시의 노령화를 판단하는 근거가 됩니다. 아래 그래프에서 보다시피 수요 여력을 가진 40대 이하의 연령대별 인구가 최소 보합 내지 증가하고 있습니다. 참고로, 다른 지방 중소도시의 경우 40대 이하의 인구는 지속적으로 감소하고 있고, 50대 이상 연령의 인구만 증가하는 지방 노령화 현상이 일반적입니다.
세종과 교류하는 도시를 살펴보겠습니다. 전입과 전출에서 대전이 가장 인구의 유출입이 많습니다. 지역적으로 가깝고, 세종과의 교통편이 잘 구축되었기 때문에 같은 생활권을 공유하기 때문이라고 보여집니다. 그리고, 세종이 신도시이기는 하지만, 아직 교육이나 백화점 등의 인프라가 부족하기 때문에 그 부족한 면에서는 대전이 채워주고 있다고 봐야겠죠. 대전으로의 인구 유출보다는 대전에서의 유입이 더 많다는 점이 인구 증가의 요인으로 볼 수 있습니다. 비단 대전 뿐만이 아니라 인근 지역도 비슷하겠죠.
세종은 계획적으로 분양을 하는 편이기 때문에 세종시 조성 초기 미분양을 제외하고는 미분양이 없습니다. 그리고, 인구가 지속적으로 유입되고 있고, 청약 대상을 전국 단위로 받고 있기 때문에 아파트 분양에 유리해서 청약경쟁률이 상당히 높습니다.
세종의 입주 초기에는 동시다발적인 많은 입주로 많이 힘들었습니다. 덕분에 옆에 가만히 있던 대전 역시 부동산 시장도 하락하지는 않았지만 세종의 영향에 눌려서 상승하지 못하고 꽤 오랜 시간을 횡보했습니다.
세종은 초기 입주 당시 대전을 힘들게 한 장본인입니다. 세종 입주당시 대전의 입주물량은 수요보다는 부족한 편이었기 때문에 물가상승률 수준 이상의 상승은 했어야 합니다만, 세종의 영향으로 인해서 억눌린 셈입니다.
그런만큼 대전의 입주물량도 같이 봐둬야 합니다. 또 언제 영향을 미칠지는 아무도 모르니까요. 다행히 대전, 세종을 합해도 앞으로 많은 입주가 있지는 않습니다. 오히려 부족하다고 봐야겠네요.
세종도 처음에는 그렇게 환영받는 도시는 아니었기 때문에, 편견과 공급물량으로 인해 부동산 시장이 내내 횡보하다가 2020년 부동산 시장이 활성화되면서 주목받기 시작하며, 최단시간에 급상승한 시장이 되었습니다. 덕분에 지금은 좀 쉬어가는 과정을 거치고 있죠. 개인적으로 봐서는 세종이 본격적인 하락을 보일 이유는 없어 보입니다.
아래는 세종의 평당가 분위지도입니다. 평당가 분위지도란 한마디로 가장 비싼 아파트부터 가장 싼 아파트까지 순위를 나눠서 색으로 표현한 지도입니다.
여기서는 파란색 점이 가장 상위가격의 아파트들이고, 그뒤가 빨간 점들인데, 보시면 파란색 점들이 빨간점들과 더불어 중심부에 집중되어 있는 것을 보실수 있습니다. 반면에, 세종시 북서쪽으로는 노란색 점들이 많이 보이는데, 이곳은 '고아종'이라고 해서 고운동, 아름동, 종촌동을 말하는 것으로 나름 세종시에서는 아직은 아파트 가격이 저렴한 지역입니다. 저렴하다고는 하지만, 세종시 내에서 상대적으로 저렴할 뿐 다른 지방 지역과 비교하면 높은 수준입니다.
아래 지도는 세종시의 상권을 나타낸 지도입니다. 역시 위의 분위지도에서 파란색이 가장 많이 분포하는 지역 인근이 상권이 많이 밀집되어 있는데요. 그렇다고는 해도 사실 지방 상권 규모인거지 그렇게 크다고 할 수는 없습니다. 때문에 백화점 등을 이용할때는 어쩔수 없이 대전까지 이동해야 하는 불편은 아직 있습니다.
아래는 세종시 내의 학원의 수를 나타내는 지도입니다. 나름 학원들이 모여있기는 하지만, 대치동까지는 아니더라도 평촌이나 중계동 수준의 학원가 규모의 이렇다할만한 학원가는 구성되어 있지 않습니다. 하지만, 거주민들 대부분이 공무원들의 고학력자들이 많아서 교육열이 높아 이는 곧 어떤식으로든 해소되겠지요.
이번에 볼 분양단지는 'KTX송도역 서해그랑블 더 파크'입니다. 'KTX송도역 서해그랑블 더 파크'는 총 348세대에, 일반공급 182세대, 특별공급 166세대를 공급하며, 75㎡(29평), 77㎡(30평), 84㎡(33평) 3가지 평형으로 구성되어 있으며, 33평 기준으로 5.7억 정도의 분양가가 책정되어 있습니다.
우리가 잘 아는 송도동과는 거리가 있는 옥련동에 위치한 분양 단지이고, 수인선의 송도역에 인접해 있는 나름 역세권 단지입니다. 그 오른쪽에는 21년 8월에 분양한 'KTX송도역 서해그랑블'이라는 유사한 이름의 단지가 있는데요. 이 단지는 총 215세대중 56세대를 분양했는데, 65.68 대 1의 높은 경쟁률을 보였습니다.
주변 시세를 봤을때는 분양가가 주변 아파트 실거래가와 비슷한 수준이기 때문에, 시세 차익을 고려하기에는 분양가가 높은 감이 있습니다. 그런데, 이 지역의 경우에는 노후도가 좀 있어서, 최근 분양 단지 이외에는 10년 이내에 준공된 단지가 하나도 없습니다. 따라서, 신축에 대한 욕구가 좀 높아 보이는군요. 부동산 시장이 찬 바람이 좀 불고 있긴 하지만, 수인선 역세권에 신축 아파트 단지에 대한 수요를 봐서는 나쁘지 않은 청약 경쟁률을 보일 것 같습니다만, 하필 대선을 끼고 있는게 어떤 변수가 될지는 모르겠습니다.
다음으로 볼 단지는 요즘 어떤 이유로든 상승세가 높은 이천 지역에 분양하는 단지입니다. 이천시 마장면에 분양하는 '마장택지지구 B1블럭 휴먼빌까사포레'(이천마장지구휴먼빌) 단지로써, 총 338세대에 일반공급 124세대, 특별공급 124세대를 분양합니다. 62㎡, 65㎡, 84㎡의 다소 애매한 평형대로 구성되어 있습니다. 33평 기준 3.7억으로 분양가가 책정되었습니다.
마장택지지구로 조성중인 단지인데, 영동고속도로 덕평IC가 인접해 있어서 영동고속도로를 자주 이용하는 실거주자에게 좋은 입지입니다. 도서관이나 공원, 천변 녹지 등도 택지지구답게 잘 갖춰져 있네요.
다만, 마장지구에서도 메인 상권과는 북쪽으로 많이 떨어져 있어서 접근성이 좀 떨어지기도 하고, 지역 전체 규모가 적어서 아파트 단지는 5개 정도입니다. 이천의 중심가인 중리동, 안흥동과는 남서쪽으로 직선거리로 7~8킬로미터 정도 떨어져 있는 작은 도시이기 때문에 인프라가 좀 부족할듯 합니다.
그러나, 해당 단지를 기준으로 보면 분양가 상한제 적용 단지로써 주변 시세에 비해서는 저렴하기 때문에, 이 지역에 거주해야 하는 실거주자에게는 적은 비용으로 신축 아파트 내집을 장만할 수 있는 기회이기도 합니다. 마장지구의 이천마장호반베르디움 1,2차의 33평대 실거래가격이 5억 정도이기 때문에 지구 내의 입지를 감안하더라도 1억 이상의 시세차익은 가능해 보입니다.
이 지역 근처에 최근 분양한 단지가 없다보니 청약경쟁률이 가늠이 잘 되지 않습니다만, 최근 이천의 부동산 시장 분위기와 주변 시세와의 차이를 감안했을때는 조금은 높은 경쟁률이 나오지 않을까 조심스레 추측해 봅니다.
이것으로 이번에 소개해드리는 아파트 분양 소식을 마치겠습니다. 대선이 있는 주간이라 분양 시장이 어떤 영향을 받을지도 개인적으로 궁금한 부분입니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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