22년 2월 넷째주 아파트 분양 정보 - 2편

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

 

  지난 포스팅에서 내포신도시와 지역주택조합 설명 등으로 인해 내용이 길어져서 2편으로 나눠서 설명드리게 되었습니다.

 

지난 포스팅에 관해서는 아래 링크를 클릭해서 확인해 주세요. ▼▼▼▼▼

2022.02.15 - [부동산 이야기/분양 정보] - 22년 2월 넷째주 아파트 분양 정보 - 1편

22년 2월 넷째주 아파트 분양 정보 - 1편

 

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  이번 포스팅에서는 2월 넷째주에는 어떤 아파트 분양이 이뤄지는지 지난 편에 이어서 살펴보도록 하겠습니다.

 

지역	단지명	총 세대수	공급 세대	일반 공급	특별 공급	주택형(㎡)	분양가 (만원)	일정 월.일(순위)	입주 연월
충남 홍성	내포신도시 모아미래도 메가시티2차	836	836	219	617	84	33,000	2.21~22 (특공) 2.23(1순위) 2.24(2순위)	24년09월
대전 도마	대전 도마·변동 11구역 호반써밋 그랜드 센트럴 (도마 변동11재정비촉진구역재개발)	1,558	1,017	492	525	39 49 59 74 84	23,640 29,900 39,320 48,290 54,810	2.21(특공) 2.22~2.23 (1순위) 2.24(2순위)	25년01월
서울 영등포	센트레빌 아스테리움 영등포 (가로주택정비사업)	156	106	57	49	49 56 59	54,927 63,342 67,100	2.21(특공) 2.22~2.23 (1순위) 2.24(2순위)	24년08월
경기 오산	오산세교 한양수자인 (오산세교지역주택조합)	786	127	69	58	45 59 64 84	28,110 36,190 37,550 47,270	2.21(특공) 2.22~2.23 (1순위) 2.24(2순위)	24년05월
경기 평택	지제역 푸르지오 엘리아츠	812	812	388	424	84	53,533	2.21(특공) 2.22~2.23 (1순위) 2.24(2순위)	24년08월
경기 평택	평택화양 휴먼빌 퍼스트시티	1,468	1,468	698	770	59 74 84	32,732 39,562 46,357	2.21(특공) 2.22~2.23 (1순위) 2.24(2순위)	25년08월
경북 포항 북구	포항자이 디오션	212	212	101	111	84 153	64,450 269,580	2.21(특공) 2.22(1순위) 2.23(2순위)	26년01월
대전 중구	해링턴 플레이스 휴리움 (선화재정비촉진구역재개발)	744	744	350	394	59 74 84	37,150 45,210 49,990	2.21(특공) 2.22~2.23 (1순위) 2.24(2순위)	25년04월
인천 송도	힐스테이트 레이크 송도 4차	1,319	1,319	896	423	84 99 109 165	89,900 99,600 110,300 251,200	2.21(특공) 2.22(1순위) 2.23(2순위)	25년07월

 

  지난 포스팅에서 오산세교 한양수자인 아파트분양정보까지 설명드렸습니다. 이어서 소개할 단지는 지제역 푸르지오 엘리아츠입니다. 총 812세대, 일반분양 388세대, 특별분양 424세대이며, 전용면적 84㎡ (33평) 단일 평형으로만 구성되어 있습니다. 33평 기준 분양가는 5.4억 정도로 책정되었습니다.

 

  평택에서 지제역 인근은 고덕신도시만큼 인기가 많은 지역입니다. 청약경쟁률이 평소에도 높은 편인데요. 지제역 푸르지오 엘리아츠의 경우에는 동삭동에 위치하며, 직선거리로 평택지제역과 2.5㎞ 떨어져 있어 단지의 지제역이란 이름이 살짝 민망한 감도 있습니다.

 

  입지적으로도 아파트 단지들 사이에 있는 것이 아니라 빌라촌에 둘러싸여 있어 주변 정비나 환경이 아쉬습니다. 그렇다 하더라도 택지개발 지구인 동삭동과 비전동에 위치해 있어서 기존 인프라를 이용하는데 불편은 없습니다.

 

  이번 아파트분양 정보에서 평택지역에 2개의 단지가 포함되어 전체적으로 평택의 지역정보를 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

 

  평택의 인구는 지속적인 증가세를 보이고 있습니다. 용이지구, 죽백지구, 동삭동 등의 택지지구와 지제역 주변과 고덕신도시를 기준으로 많은 인구가 유입되고 있습니다. 지금은 조금 주춤한 모습을 보이지만, 고덕국제신도시의 모습이 갖추는 시점까지 계속 인구가 증가할 것으로 보입니다.

평택 인구수 변화

  인구가 증가하는 도시니만큼 당연히 세대수도 같이 증가하는 모습을 보입니다. 인구와 세대수가 증가하는 많지 않은 도시중 하나입니다. 

평택 세대수 변화

 

  이번에는 다른 지표를 하나 보겠습니다. 이 그래프는 최근 3년간의 연령에 따른 증감을 보여주는 지표입니다. 이 지표를 볼때 중요한 것은 근로가능 연령대 이하의 증가율입니다. 즉, 젊은 층이 많아질수록 도시의 규모와 산업이 좋아진다고 판단할 근거가 될 수 있다는 것입니다.  이렇게 젊은 연령층이 많아지는 것에는 국제고덕신도시와 삼성이라는 큰 규모의 일자리가 큰 몫을 차지하고 있습니다. 그리고, 부수적으로는 평택 미군 기지도 일조하고 있다고 봐야겠죠.

평택 연령별 인구 증감

 

  평택시는 2016년부터 2019년까지 동삭동, 비전동, 용이동, 죽백동까지 지속적으로 분양한 탓에 한때 많은 물량이 누적되어 많이 힘들었던 상태에 이어서 고덕국제신도시 입주까지 시작되어 다시금 미분양이 늘어나게 되었습니다만, 현재로써 아파트 미분양 물량이 없는 상태입니다.

 

평택 미분양

 

  평택의 공급물량은 어땠을까요? 평택 전체로 20만세대가 되지 않는 가운데, 1만세대 이상을 5년여에 걸쳐서 공급을 했습니다. 미분양이 없었다면 이상할 정도의 공급량이라고 볼 수 있겠네요.

평택 공급물량

 

  이러한 공급물량과 미분양은 꽤 정직하게 매매가격에 반영되었습니다. 다만, 21년은 좀 예외적으로 봐야될 것 같습니다. 개인적인 판단으로는 임대차3법과 규제로 인해서 부동산 경기가 활성화되면서, 비정상적으로 예상보다는 일찍부터 상승한 것으로 보입니다. 하지만, 평택은 조금은 힘들수 있겠지만 인구와 일자리가 지속적으로 증가하는 만큼 앞으로의 공급물량이 많아 보이지는 않습니다. 

평택 매매지수

 

  다시 지제역 푸르지오 엘리아츠 이야기로 돌아가 보겠습니다. 보다시피 그림 하단의 해당 단지는 왼쪽의 지제역과는 거리가 좀 있습니다. 그럼에도 불구하고, 주변 아파트 단지들을 보시면 주요 단지들의 연식이 오래된게 2014년 수준으로 젊은 택지지구라 할 수 있습니다. 그림에서 보다시피 자연 환경과 일자리, 그리고 택지지구에 따른 환경정비가 전체적으로 잘 되어 있는 편입니다. 동삭동, 비전동 메인입지는 아니지만, 선호도가 나쁘지 않을 것이라고 보이는 지역이며, 입지의 차이는 있지만, 현재 이 지역의 매매가는 6~7억 수준입니다. 따라서, 지제역 푸르지오 엘리아츠의 분양가는 높은 수준은 아니라고 보여지지만, 시세차익면에서는 크지 않을 수도 있겠군요.

 

  평택 역시도 다른 수도권과 마찬가지로 거래가 주춤한 편이지만, 미분양이 없는만큼 청약경쟁률은 괜찮을 것으로 보입니다. 

지제역푸르지오엘리아츠 위치와 주변시세

 

 

  다음으로 소개할 단지는 같은 평택에 위치하는 '평택화양 휴먼빌 퍼스트시티'입니다. 평택의 중심부가 아닌 안중에 조성하는 택지지구인 화양신도시에 분양하는 단지입니다.

  총 1,468세대에, 일반공급 698세대, 특별공급 770세대로 59, 74, 84 타입으로 구성되어 있습니다. 84타입(33평) 기준으로 분양가는 4.7억 정도로 책정되어 있습니다.

 

  먼저 화양신도시에 대해서 간략히 소개하자면, 현덕면 화양리 일대에 2만 세대, 5만명의 인구를 목표로 조성하는 택지지구입니다. 작년 중반부터 본격 착공했네요.

화양지구 사업개요 및 추진현황ㅇ

  화양지구의 개발계획은 아래의 그림과 같습니다. 주황색 부분들이 아파트 단지가 들어설 위치이고, 중앙에 상권을 집중시키고, 중간에 녹지를 적절히 배치한 구조입니다.

화양지구 도시개발계획도

  완성되면 아마도 이런 모습이겠죠. 

화양지구 도시 조감도

    화양지구의 위치는 평택항의 동쪽에 위치합니다. 안중시내 기준으로는 서쪽이군요.

화양지구 위치

 

  지금 이 지역은 사실 아무것도 없는 허허벌판입니다. 심지어, 주변도시도 안중 시내를 제외하고는 인프라가 거의 없다고 봐야겠죠. 그리고, 화양지구에서는 첫번째로 일반 분양하는 아파트이기 때문에 대대적인 선전을 하고 있지만, 아직까지는 큰 관심을 끌지는 못하고 있습니다. 

  택지지구이고, 첫 분양단지이다 보니 마땅히 비교할 단지가 없습니다만, 옆에 위치한 안중 송담지구의 2016년식 송담힐스테이트 35평 기준으로는 작년에 5.5억에 실거래되었습니다. 하지만, 송담힐스테이트이 경우 안중 구도심 외곽에 송담 택지지구로 조성되었기 때문에, 인프라가 좋은 편입니다. 따라서, 평택화양 휴먼빌 퍼스트시티와의 입지 비교는 힘들지만, 첫 단지로는 조금 높은 분양가가 아닐까 하는 생각입니다.

 

  참고로, 한 택지지구에서 아파트가 분양될때, 처음 분양하는 단지의 가격이 가장 싼 편입니다. 왜냐하면, 첫번째 분양하는 입장에서는 반드시 완판시켜야 되는 부담이 있기 때문에 어설프게 높은 가격으로 했다가 미분양이 나느니 조금 저렴하게 해서라도 싸게 분양해서 성공시키는게 낫기 때문이죠. 만약 이때 높은 경쟁률로 완판이 될 경우에는 이후로 분양하는 단지들은 앞의 단지들을 기준으로 삼아 가격을 차츰 올리게 됩니다. 반대로 미분양이 날 경우에는 그 이후 단지들도 높은 분양가를 책정하는게 쉽지 않게 되죠.

 

  평택 역시 규제지역에 속하다 보니, 대출 문제라던가 주변 인프라 등을 고려했을때 이 단지의 청약을 고려하기에는 쉽지 않아 보입니다. 단지 규모도 꽤 크기 때문에 수요도 부족할 수 있어 보이는데요. 미분양이 살짝 걱정되는 분양 단지입니다. 어느 정도 윤곽이 갖추어져야 사람들의 관심을 끌듯 합니다.

 

 

  다음으로 소개할 단지는 '포항자이 디오션'입니다. 남구 대잠동에 입주한 포항자이를 선두로 해서 포항자이 애서턴에 이어 포항에서 자이 브랜드를 주력으로 밀기 시작했군요.

 

  포항자이 디오션은 총 212세대의 소규모 단지입니다. 일반분양 101세대, 특별분양 111세대이고, 84㎡(37평), 153㎡(67평)의 2가지 타입으로만 구성되어 있습니다. 67평 타입은 2세대만 있는데, 아마도 복층형태의 펜트하우스인것 같습니다. 37평 타입은 분양가가 6.5억으로 책정된 반면에, 67평은 자그만치 27억입니다. 실화인가요?? 참고로 직전에 분양한 포항자이 애서턴의 경우에도 69평 타입이 있었는데, 그때 분양가는 18.5억 수준이었습니다. 33평 기준으로도 5.1억 정도였는데 말이죠.

 

  포항에 대한 소개는 예전에 포스팅했기 때문에 아래 링크에서 참조해 주시구요. ▼▼▼▼▼▼

2022.02.02 - [부동산 이야기/분양 정보] - 22년 2월초 아파트분양 정보 - 2편

22년 2월초 아파트분양 정보 - 2편

 

  포항자이 디오션의 경우에는 북구 영일대 해수욕장 옆에 위치하고 있습니다. 디오션이란 이름처럼 남쪽으로는 포스코나 포항 구항쪽을, 동쪽으로는 영일대 해수욕장을 조망할 수 있는 입지입니다. 바닷가까지는 도보로 3분이 안걸릴것 같군요. 그래서 이런 분양가가 책정된 걸까요??

 

포항자이 디오션

   바닷가 조망이라는 점을 감안해도 분양가가 높아 보이는데요. 지도상에서 주변을 봐도 33평 기준으로 6억이 되지 않습니다. 게다가, 포항에서 가장 선호하는 입지인 효자동(엄밀히는 대잠동)에 위치하는 포항자이가 남구의 대장 아파트인데, 작년 최고가가 6.3억이었습니다. 또한, 북구에서 제가 대장이라고 생각하는 곳이 두호동의 두호SK푸르지오1단지인데, 그곳 역시 최고가 5.3억이었습니다. 그런데, 바닷가 입지라는 이유로 분양가가 6.5억이 받아들여질지는 잘 모르겠습니다. 심지어는 펜트하우스가 27억이라.. 가장 궁금한 부분이네요. 포항자이 애서턴도 높은 청약경쟁률을 보였기 때문에 자이 브랜드에 대한 프리미엄 상승으로 완판될지도 모르는 일이죠.

   이 단지에 대해서는 감이 전혀 안옵니다. 대신 이 단지가 만약 순조롭게 완판된다면, 이 지역은 다시한번 계단식으로 가격이 한번 더 올라가지 않을까 싶네요.

 

 

  다음 단지는 대전 중구에 분양하는 '해링턴 플레이스 휴리움'입니다. 총 977세대중에서, 일반분양 350세대, 특별공급 394세대로 744세대를 분양하며, 59, 74, 84㎡ 타입으로 구성되어 있습니다. 84㎡(33평) 기준 분양가는 5억입니다. 이 단지는 선화재정비촉진구역이라는 재개발에 의한 분양 단지입니다. 

  

  대전 지역에 대해서는 '22년 2월 넷째주 아파트 분양 정보 - 1편'에서 도마,변동11구역 호반써밋 그랜드 센트럴 단지 소개에서 말씀드렸고, 이 포스팅 시작부분에 링크되어 있으니 참조하시구요.

 

  입지를 보면, 재개발 단지답게 구도심의 한복판에 위치하고 있습니다. 그런데, 주변에 분양하는 단지가 상당히 많습니다. 그리고, 분양단지 모두가 평균청약경쟁률 2자리수를 기록하며 1순위에서 모두 마감되었습니다. 그리고 지도 중앙에 위치한 단지는 올해 5월에 입주예정인 '목동더샵리슈빌'인데, 분양가가 84기준으로 4.4억인데, 최고 8억까지 거래된 모양입니다. 

해링턴플레이스휴리움

 주변 시세를 본다면 해링턴플레이스휴리움도 6~7억까지는 가지 않을까 예상해보면, 분양가가 나쁘지는 않은것 같네요. 그리고, 이전 포스팅에서 말씀드렸든 대전의 부동산 분위기는 세종이 자리잡은 이후로는 더이상 큰 영향을 받지 않으면서 공급물량 부족으로 인한 점진적인 상승이 예상됩니다. 

  그렇게 본다면, 아직은 미분양 걱정보다는 청약경쟁률이 얼마나 나올지 예상해보는게 맞을것 같네요.

 

 

  마지막 단지입니다. 지난주 송도 럭스 SK뷰에 이어서 다시 송도 분양이군요. 송도 분양이 꽤 많은 편이라는게 느껴지시나요? 이번에 송도에 분양하는 단지는 '힐스테이트 레이크 송도 4차'입니다.

  송도 랜드마크시티에는 힐스테이트 브랜드 아파트만 약 5,000가구가 조성될 예정인데, 현재 힐스테이트 레이크 송도 1차 886가구와 2차 889가구는 입주를 완료했습니다. 작년 6월에는 3차가 1,100가구를 분양했으며, 평균 경쟁률 44.75 대 1을 기록하며 1순위 마감했죠.

 

  이 단지는 송도 랜드마크시티 내 최대 규모의 힐스테이트 브랜드타운 중 네번째 단지입니다. 지상 36층 12개동으로 84~165㎡로 총 1319가구 규모로 구성되어 있습니다. 면적별로는 84㎡ 687세대, 99㎡ 405세대, 109㎡ 218세대, 165㎡ 9세대 등 최근 수요에 맞춰서 중대형으로 이뤄져 있습니다. 

힐스테이트 레이크 송도4차 분양가

  역시 재밌게도 33평의 분양가는 요즘 9억 중도금 대출 규제선에 맞춰서 8억 9900만원이라는 커트라인으로 책정했네요. 그리고 펜트하우스인 67평은 분양가가 25억입니다. 위에서 말씀드린 포항자이 디오션의 펜트하우스가 26억이라면 어떤 쪽이 메리트가 있을까요?

  

  지도상에서 힐스테이트 레이크 송도4차부터 위쪽으로 호수를 따라서 3차, 2차, 1차 순으로 위치해서 힐스테이트 브랜드 타운을 이루고 있는 모습이네요.

힐스테이트 레이크 송도4차 입지

 

  요즘 분양하는 송도의 아파트 분양가가 거의 이 가격대이기도 하고 앞에 입주한 힐스테이트 레이크 송도 2차의 실거래가도 12억이기 때문에 무리한 분양가는 아닙니다. 게다가, 중도금 대출이 가능한 9억대 이하라는 점도 장점이고, 힐스테이트 브랜드가 1차부터 4차까지 모여 있음으로 해서 대단지의 효과도 있고, 입지도 좋습니다.

 

  다만, 지난 '송도 럭스 오션 SK뷰' 분양 청약경쟁률 때부터 말씀드리는 건데, 송도 분양 경쟁률이 하나둘씩 거치면서 점점 낮아지고 있다는게 느껴집니다. 수요력의 한계라고 해야 할까요. 이 단지도 대선 전인 지금 그 한계를 벗어나지 못할 것으로 보이는데요. 아직까지는 송도의 메리트가 높아서 미분양은 되지 않을것 같은데, 얼마나 선방할지 두고 봐야 될것 같습니다.

 

  1편에 이어 2편까지 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 오늘 포스팅은 여기까지입니다.

 

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