부동산 계약할 때 꼭 알아야 하는 것 (계약금과 중도금, 배액배상)

  여러분은 아파트 매매나 전월세 등의 부동산 계약을 직접 많이 해보셨나요? 연세가 좀 있으시다면 아마 2~4회 이상은 해보셨을 텐데요. 대부분의 사람들은 살면서 부동산 계약할 일이 많지 않기 때문에 실제 계약할 때 계약이 어떻게 진행되는지 이해하지 못하면서도 중개사 말에 그냥 휘둘리면서 도장을 찍는 경우가 많습니다.

 

  이번 포스팅은 주택 매매 또는 전월세 부동산 계약을 진행하는데 있어서 주의해야 될 부분에 대해서 알려드릴께요

 

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  여러분은 집을 사거나 전월세를 얻을 때, 가계약금을 걸어보셨을겁니다. 아마도 이 집 놓치지 않으려면 100만원 정도는 미리 걸어둬야 한다는 부동산 중개사에 말에 바로 100만원을 보내셨겠죠. 그런데, 만약에 여러분이 더 좋은 집을 알아봤거나, 무슨 이유로 가계약한 집을 포기하려고 하면 어떻게 될까요?

 

  집주인에 따라서 100만원을 그냥 돌려주기도 합니다만, 그건 오히려 예외적인 경우랍니다. 보통은 100만원 포기해야지 하는 생각이시겠죠.

 

부동산 계약

 

   하지만, 현실은 여러분의 생각과 다릅니다.

 

  여러분은 가계약금 포기를 못할 뿐만 아니라 나머지 계약금 자체를 다 지불해야 합니다.

 

  집값이 3억이라면 계약금은 매매가의 10%인 3천만원인데요. 가계약금 100만원을 포기하려면, 2,900만원을 마저 입금해야 계약금 전체를 포기하고, 계약이 취소가 되는 거죠. 물론, 이런 상황이 되기 위한 전제 조건이 하나 있습니다. 가계약금 입금 후, 목적물 명시, 계약서 작성 예정일, 예정 계약금, 잔금 지급에 대한 세부적인 계약 사항에 대해서 매수자와 매도자에게 모두 통보가 되었다면, (보통은 계약 전에 문자로 날아옵니다) 이미 그 계약은 유효한 걸로 인정되기 때문에 가계약금을 지불했으나 계약금 10%를 입금한 것과 같은 효과인 것이죠. 

 

  그렇다면 이런 말씀을 하실 수 있습니다. '그런 세부 사항을 통보하기 전에 취소하면 되지 않냐'고. 맞는 말이죠. 사실 이런 합의 사항이 진행되지 않았다면 대법원 판례상 가계약금 반환도 요청 가능합니다.

 

  하지만, 중개사는 계약 성사를 목적으로 수수료를 받는 사람입니다. 매수자든 매도자든 마음을 바꿔서 계약이 깨지기를 원치 않죠. 따라서, 가계약금이 입금됨과 동시에 바로 다음 일을 진행한답니다. 여러분이 가계약금을 넣자마자 바로 취소할 일이 많을까요? 한두 시간 뒤에 가족과 의논한 뒤나 아니면 하룻밤 이불 킥 몇 번 한 후에 취소할 일이 많을까요? 아마 후자가 압도적으로 많을 겁니다. 상황이 이렇다 보니 취소하려던 여러분은 피 같은 계약금 10%가 아까워서 결국 원래대로 계약을 진행하게 되는 거죠.

 

  이처럼 가계약은 금액의 많고 적음과 상관없이 주의해서 신중하게 결정해야 된다는 것을 말씀드리고 싶었습니다.

 

 

  이번에는 위와 같은 똑같은 조건에서 여러분이 아닌 매도자가 가계약금 100만원을 받은 상태로 계약을 취소하려고 하면 어떻게 될까요?? 매도자는 가계약금 100만원만 돌려주면 될까요?? 당연히 아니겠죠. 매도자도 계약금 3천만원에 대해서 책임을 져야 합니다. 다만, 매도자는 매수자와 책임지는 방법이 다릅니다.

 

  계약서를 작성하실 때 내용을 유심히 보시기 바랍니다. 일반적인 부동산 계약서 내용을 보면 이런 내용이 들어가 있는 게 일반인데요.

 

  (계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다

 

라고 말이죠. 즉, 매수인은 계약금 3천만원을 포기하면 계약이 해제가 되지만, 매도자의 경우는 3천만원이 아닌 배액인 6천만원을 매수자에게 지급해야만 계약을 취소할 수 있습니다. 당연히 여러분이 매도자가 될 경우에도 해당되는 사항이니 꼭 알아두시기 바랍니다.

 

 

  여기서 배액배상을 흔히 줄여서 "배배"라고 하는데요. 자주 있는 상황은 아니지만, 부동산 시장이 상승장인 지역에서는 생각보다 흔히 발생하는 일입니다. 하루가 지나면 매매가가 5천, 1억 단위로 상승하니 낮은 금액에 계약해버린 매도자 입장에서는 앞으로 더 오를 것 같으니 배배를 감수하고 계약을 포기해도 남는 장사라고 보기 때문입니다.

 

  배배로 인해서 3천만원을 공짜로 벌었으니 좋지 않냐구요?? 좋긴 하겠지만, 서울처럼 상승하는 단위가 5천, 1억이 아니라 5억, 10억이면 어떨까요?? 내가 매도자 입장이고, 10년 동안 집값이 꼼짝도 안 하다가 계약을 하게 됐는데, 배배를 하지 않고 집을 넘기자마자 저렇게 오른다면요??

  그런데요. 여러분이 생각하는 것보다 이런 일이 훨씬 더 많이 발생한답니다. 설마라고 하실지 모르겠지만, 부동산 시장이 상승장인 지역에서는 10명이 계약하면 7명이 배배하는 경우도 다반사일 정도라면 현장 분위기가 대변이 될까요??

 

  이번에는 이런 참사(?)를 막기 위한 방법을 한번 이야기해보겠습니다. 여러분이 매수자의 입장이고, 매도자가 혹시라도 중간에 마음을 바꿀까 걱정된다면 어떻게 하면 좋을까요?? 답은 위의 인용구인 '계약의 해제'에 있습니다.

 

"매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지"라는 문구를 반대로 이야기해보면 "중도금을 지불하면 본 계약을 해제할 수 없다"라는 말이 됩니다. 즉, 계약금 지불과 동시에 최단시간 내로 중도금을 지불하는 겁니다. 그렇게 되면 매도자에게 남은 선택권은 본 계약을 진행하여 정상적으로 소유권을 이전한다는 것 밖에 남지 않습니다. 혹시라도, 소송으로 계약 해제를 다툰다고 한다면 거의 100% 이긴다고 보면 될 것 같습니다.

 

  하지만 아무리 이 경우더라도, 계약금 지불 이전에 배배를 당한다면 안타깝게도 그건 속수무책으로 어쩔 도리가 없습니다. 다만, 그전에 계약금을 합의하에 최대한으로 올려서 계약한다면, 배액의 부담으로 인해서 파기될 확률이 낮아질 수도 있습니다. 

 

 

  여기서 또 한 가지 알고 있어야 되는 것이 있습니다. 배배(배액배상)로 인한 위약금도 엄연히 수익입니다. 우리나라는 모든 수익에 대해서 세금을 매기죠. 그렇다면 배배의 수익금에 대한 세금은 어떻게 될까요? 배배가 일반적일때는 워낙 흔하지 않다 보니 상승장을 겪어보지 못한 지역의 중개사님들 이 부분에 대해 잘 몰라서 세무사들에게 문의하는 모습도 종종 볼 수 있습니다.

 

  주택매매 파기로 인한 위약금은 기타 소득세로 간주되며, 매수자의 파기 시에는 계약금 포기로 완료되기 때문에, 매도자는 그다음 해 5월에 종합소득세 신고만 하면 됩니다.

 

  만약, 매도자가 계약 해제하여 배배 할 경우에는 조금 복잡한데요. 일단, 배액배상 금액에서 22%의 기타 소득세를 원천징수, 즉 미리 빼고 매수자에게 지급합니다. 그리고 매도자가 세무서에 신고 및 납부를 하고 매수자는 원천징수 영수증을 매도자로부터 꼭 받아야 합니다. 매수자는 이 원천징수된 기타 소득세만큼 5월 소득세 신고 시 공제 신청을 해야 하기 때문입니다.

 

  그런데 재밌는 건 이 부분 때문에 현장에서 잦은 분쟁이 생깁니다. 배배가 자주 있는 일도 아니라서 중개사도 잘 모르는 상황이기도 하지만, 매수자, 매도자 입장에서는 평생 한번 겪을까 말까 한 일이죠. 그리고, 상식적으로 생각할 때 수익이 생긴 사람이 세금을 내는 것인데, 배액배상하는 입장에서 원천징수한다고 22%를 사전공제한다고 하면, 매수자는 어리둥절해하며, 이 사람이 돈을 적게 줄려고 그러는 줄 알고 티격태격하는 일이 생기는 거죠. 실제로 부동산 투자를 하는 지인조차도 이런 일이 생겨서 세무사에게 물어보고 다녔던 적이 있습니다.

 

  부동산 계약하는 것도 참 어렵죠? 그래도 중개사가 진행을 해주니까 휘둘리지 않을 만큼만 이런 부분들을 파악하고 있다면, 손해 보는 일 없이 무사히 계약을 끝낼 수 있을 겁니다.

 

  이번 포스팅 재미있으셨나요? 투자 이야기보다는 실생활에서 겪는 부동산 계약 관련 내용이라서 좀 와닿는지 모르겠네요. 다음은 무슨 이야기를 할지 즐거운 고민을 하며, 이만 줄이겠습니다. 읽어 주셔서 감사합니다~

 

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