아파트분양, 22년 2월 첫째주 청약경쟁률??

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

 

  설 연휴가 끝나고 출근하기 싫은 분들 많으셨을것 같습니다.  요즘 부동산 시장 관련해서 정부측 입장에서는 시장이 안정화되고 있다고 좋은 이야기 일색이고, 전문가 쪽에서는 공급이 해결되지 않아서 일시적인 조정이며 하반기 전세시장과 맞물려서 더 상승할거라고도 이야기합니다. 어느 쪽이 맞을지는 그때가 되어 봐야 알겠죠. 

 

  이번 설 이후 첫 아파트분양시장이 열렸습니다. 연휴 이후라 며칠되지 않는 영업일이기 때문에 아직 특별공급만 한 단지도 있고, 1순위까지만 진행한 단지도 있습니다. 따라서, 오늘은 경쟁률을 확인할수 있는 1순위 청약을 진행한 단지들만 알아보도록 하겠습니다.

 

  해당 아파트분양 정보는 아래 포스팅을 참조해주세요. ▼▼▼▼▼

2022.02.01 - [부동산 이야기/분양 정보] - 22년 2월초 아파트분양 정보 - 1편

22년 2월초 아파트분양 정보 - 1편

 

 아직 청약 경쟁률이 나오지 않은 다음주 아파트분양 정보를 보시려면 아래 포스팅을 참조해 주세요. ▼▼▼▼▼

2022.02.02 - [부동산 이야기/분양 정보] - 22년 2월초 아파트분양 정보 - 2편

22년 2월초 아파트분양 정보 - 2편

 

 

  첫번째로 알아볼 단지는 경남 김해의 내덕동에 위치한 '김해내덕지구 중흥S클래스더퍼스트'입니다. 총 1,040세대이며, 일반공급 496세대, 특별공급 544세대입니다. 분양가는 84타입(33평) 기준 4.2억 정도입니다. 입지는 김해의 택지지구로써 선호단지인 장유율하지구의 북동쪽에 약간 떨어져서 위치하고 있습니다.

 

  이 단지는 2월4일 1순위 청약접수까지만 마감된 상태인데, 전평형대 1순위에서 마감되었습니다. 평균경쟁률도 11.59 대 1로 나쁘지 않습니다.

김해내덕지구 중흥S클래스더퍼스트 청약경쟁률

  앞서 포스팅에서 현재 김해의 아파트 미분양은 83세대로 거의 없고, 21, 22년에 걸쳐서도 공급물량이 많이 부족하다고 말씀드렸습니다. 입지와 분양가가 장유자이더파크에 비해서 더 나아보이지는 않지만, 그렇다고 사람들에게 외면되는 입지와 가격이 아니라는 것을 이번 청약에서 입증한 셈입니다.

 

  근데 지금의 분양은 2~3년후의 공급물량이고, 22년에 공급물량이 없는건 현재 이야기인데, 무슨 연관이냐고 하실 분들도 있을 수 있겠다는 생각이 문득 들었습니다.

 

  다시 설명드려보자면, 현재 공급물량이 없다는 이야기는 신혼이든 분가든 늘어나는 세대가 들어갈 집이 부족하다는 건데, 이는 처음에는 전세집으로, 전세집을 못구하구나 하면 집을 사는 형태로 점점 번지게 됩니다. 그러다가 결국에는 안되겠으니 지금 전세를 살고 청약으로 들어갈 집을 미리 집을 사두자는 식으로 심리가 번지게 되는거죠. 즉, 부동산 시장을 활성화시키는 역할을 하게 됩니다. 그래서 덩달아 분양 시장도 같이 활성화되기 때문에 청약경쟁률이 높아지는 셈이죠.

  이는 2~3년 뒤에 공급물량이 많아져서 부동산 시장이 하락하는것과는 또 별개의 문제라고 할 수 있습니다.

 

  참고로, 부동산 투자 사이클로 보면 부동산 시장이 회복하기 시작할때 공경매-> 일반매매 -> 분양 -> 재개발 재건축 순으로 투자 방법이 활성화되면서 많아지는데, 시장이 하락 조짐이 보일 경우에는 정반대로 재개발 재건축 시장부터 위축되기 시작합니다. 만약, 분양 시장이 실제로 하락세를 보이기 시작한다면, 곧 일반매매에서도 하락세가 예상되는 셈이죠. 반대로 지금 살펴보는 청약경쟁률이 여전히 강하다면, 아직은 안심해도 된다는 말이 되기도 합니다.

 

 

 

  다음으로 살펴볼 단지는 여기 같은 내덕지구의 단지인 '김해장유역 한라비발디센트로'입니다. 총 442세대 규모의 단지이며, 일반공급 215세대, 특별공급 227세대입니다. 분양가는 84타입(33평) 기준 4.1억 정도로 위의 단지보다는 약간 낮습니다. 역시 1순위까지만 진행됐는데, 청약 경쟁률을 확인해 볼까요?

김해장유역 한라비발디센트로 청약경쟁률

  김해내덕지구 중흥S클래스더퍼스트와 마찬가지로 평균경쟁률 14.57 대 1로 전세대 1순위 마감입니다. 직장인 산업단지와 조금이라도 더 가까운 탓일까요? 84타입 기준으로는 경쟁률이 중흥S클래스더퍼스트보다 더 높아 보이는군요.

 

  이정도 입지에서 같은 날 분양하는 아파트 2개 단지가 지금 수준의 높은 경쟁률을 보이는 것은 경남 김해의 부동산 시장이 아직도 좋다고 볼 수 있을 것 같습니다.

 

  이번 포스팅의 마지막 단지는, 이번 주의 하이라이트라고 할 수 있습니다. 경기도 용인권의 부동산 시장을 가늠해 볼수 있을 것 같은데요. 경기도 용인 처인구에 분양하고 있는 '힐스테이트 몬테로이 1, 2, 3 BL'입니다. 3블록 총합 3,731 세대의 대규모 단지이고, 일반분양 물량만 1,948세대에 달할 정도입니다. 분양가는 84타입(33평) 기준 약 5억 안팎입니다.

 

  해당 단지가 하이라이트라고 하는 이유는 다주택자도 청약이 가능하다는 것과 6개월 뒤 분양권 전매가 가능하고, 세대주가 아니더라도 청약이 가능하기 때문입니다. 심지어 재당첨 제한도 없고, 청약통장도 1년만 가입되어 있어도 됩니다. 85타입 이하는 60%가 추첨이고, 85타입 초과는 100% 추첨이기 때문에 당첨확률도 상당히 높습니다. 전략만 잘 펼친다면 투자자도 진입해서 중도금 1차 이전에 전매하여 수익을 얻을 수도 있습니다.

 

용인 처인 힐스테이트 몬테로이 위치

 

  다만, 앞서 포스팅에서 저는 이 단지의 입지와 대규모 공급에 대해서 회의적인 이야기를 많이 했었습니다. 그 걱정이 기우였을지 어떨지 청약경쟁률을 보겠습니다. 사실 이 글을 쓰는 지금 저 역시 미리 보지 않았기 때문에 무척 궁금합니다. 청약 결과 보실까요?

 

  정말 '와~' 소리밖에 안 나옵니다. 힐스테이트 몬테로이 3개 블록 3,731세대가 전 평형 모두 1순위에서 마감되었습니다. 세대수가 많은만큼 분산되어 높은 청약경쟁률은 아니지만, 이게 다 소화가 되는군요. 힐스테이트 몬테로이 3블록의 경우 청약 접수중이라고 나오지만, 사실상 1순위 마감되었습니다.

용인 처인 힐스테이트 몬테로이 1, 2, 3BL 청약경쟁률

  제 개인적인 판단으로는 실거주 세대보다는 상당히 많은 투자 수요가 유입된 것으로 보입니다. 일단, 전매가 가능하니까요.

 

  부동산을 모르시는 분들은 분양을 받을때 늘 하시는 말씀이 '나는 돈이 없어서 분양대금을 낼수 없다'고 하십니다. 그런데, 아파트 분양의 구조상 2~3년뒤에 입주하기 전까지 내가 내야 하는 돈은 분양가의 10%입니다. 힐스테이트 몬테로이로 치면 약 4,900만원을 계약금으로 내고, 중도금은 시행사에서 대출로 6회에 걸쳐 내 주기 때문에 결국 잔금때 계약금 10%를 제외한 나머지 90%를 대출과 내 돈으로 내는건데, 부동산 투자자들은 그럴 필요가 없죠.

 

  투자자들의 마인드로 보면 가장 무난한 투자 방식으로는, 분양가가 4억이면, 입주하는 2~3년 뒤에는 적어도 주변시세가 5~6억이라고 보고 3~4억의 전세 세입자를 들이는 겁니다. 그럼 부족한 나머지 금액을 대출이나 2~3년간 모은 돈으로 충당하면 된다고 생각하죠.

 

  그러나, 힐스테이트 몬테로이의 경우는 6개월 후 전매가 가능하기 때문에 그 시점부터 분양권 상태로 매도를 하려고 합니다. 그러다가 분양권 매도가 여의치 않으면 그냥 계약금을 포기하는 것죠. 물론, 쉽게 포기하지는 않죠. 전력으로 팔기위해서 사방팔방 수소문해보다가 안팔리면 계약금을 포기하거나, 정 안되면 오히려 역으로 돈을 얹어줘서 팔거나(마이너스 피), 마지막 수단으로 입주때 전세 세입자를 들이는 것까지 고려를 한다는 이야기입니다.

 

  하지만 사실 이런 투자는 어느 정도 입지와 분양가가 좋고, 부동산 시장이 활성화 되었을때라는 전제가 있는 것인데요. 제가 봤을때는 지금 시점에 실수요자가 아닌 투자자가 힐스테이트 몬테로이 단지에 청약하는 것은 치고 빠지는게 능숙한 분들이 아니라면 좀 무리한 선택이 아닌가 싶습니다. 입지라도 좋았다면 다른 이야기일텐데요.

 

 

  재밌는건 투자자 모두가 고수는 아니라는 사실입니다. 부동산 관련해서도 여러 카카오 단톡방과 네이버 밴드, 유튜브, 카페 등 다양한 커뮤니티가 형성되어 있는데, 그런 커뮤니티에서 이런 투자를 주도적으로 미는 강사나 세력들이 있습니다. 그럴듯한 말로 사람들을 유혹해서 투자를 하게끔 만드는건데, 이번에도 그런 세력을 맹목적으로 따르는 사람들이 들어가지 않고서야 이해가 되지 않는 수준입니다.

 

  참고로, 이렇게 강사나 유튜버가 주도를 해서 분양이 되면, 분양 회사로부터 이들에게 아파트 1채당 약 300만 수준의 뒷돈을 준다는 이야기는 이미 부동산 투자계에서 공공연한 이야기입니다. 특히, 이런 입지라면 더더욱 말이죠.

 

  투자자가 들어갔을거라는건 전적으로 제 추측입니다만, 6개월 뒤를 보면 알겠죠. 분양권 전매가 무더기로 나온다면 100% 투자수요입니다. 실수요자는 팔 이유가 없으니까요.

 

  어쨌거나 결과적으로 3,731세대가 모두 마감되었다는건 투자수요건 실수요건 아직은 부동산 시장에 대해서 긍정적으로 본다는 이야기겠죠. 6개월 뒤 전매제한이 풀리면 어떻게 될지 한번 지켜보는 것도 좋은 공부가 될 것 같습니다.

 

  오늘 포스팅은 여기까지입니다. 포스팅 정보가 좋았다면, 댓글, 구독, 공감 부탁드립니다.

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