22년 2월초 아파트분양 정보 - 2편

안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

  

22년 2월초 아파트분양 정보 - 1편에 이어 2편을 이어가도록 하겠습니다.

 

1편을 보시려면 아래 링크를 클릭하세요. ▼▼▼▼▼

2022.02.01 - [부동산 이야기/분양 정보] - 22년 2월초 아파트분양 정보 - 1편

22년 2월초 아파트분양 정보 - 1편

 

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  이번 포스팅은 설 연휴로 인해서 평일이 이틀밖에 되지 않는 관계로 그다음주 아파트분양 정보까지 더해서 정리했습니다. 참고로, 사전청약, 임대 등은 제외했습니다.

 

지역	단지명	총 세대수	공급 세대	일반 공급	특별 공급	주택형(㎡)	분양가 (만원)	일정 월.일(순위)	입주 연월
경북 포항 북구	한화포레나 포항2차	350	350	165	185	84	39,850	2.4(특공) 2.7(1순위) 2.8(2순위)	24년07월
충북 청주 서원	더샵 청주그리니티	1191	1191	774	417	63 84 99 140 160 170	27,070 36,790 44,510 43,440 61,080 88,470	2.7(특공) 2.8~2.9 (1순위) 2.10(2순위)	26년01월
경기 화성 비봉	화성비봉 공공주택지구 B2블록 호반써밋	779	779	287	492	72 84	32,120 38,530	2.7(특공) 2.8(1순위) 2.9(2순위)	25년01월
인천 송도	송도 Luxe Ocean SK VIEW	1114	1114	1,114	0	84 88 96 97 104 105 130 137 139 141 143	91,000 97,400 108,300 109,900 124,600 125,800 138,300 173,200 175,000 176,800 181,100	2.7(1순위) 2.8(2순위)	25년03월

  2편에서 소개할 단지는 1편에서 소개한 단지를 제외한 4곳입니다.

 

  이번에 소개할 단지는 포항 지역의 분양 아파트입니다. 

 

  그 전에 지표를 통해서 포항이란 지역에 대해서 먼저 알아보도록 하겠습니다.

 

  포항의 인구수는 2015년을 기점으로 지속적으로 감소하고 있는데, 2021년 기준으로 50만의 작지 않은 도시입니다.

포항 인구수

  세대수를 보겠습니다. 기회가 될때마다 이야기하지만, 부동산투자에 있어서 중요한 것은 인구수보다는 세대수입니다.

다행히 포항의 세대수는 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다. 좋은 상태의 지표입니다.

포항 세대수

   지방은 인접 지역과 영향을 많이 받는다고 했는데, 포항은 어느 지역과 연계성이 높은지 보겠습니다.

2021년 한해동안 포항의 인구 전출입이 가장 많은 지역들입니다. 경북 경주시로의 인구 전출입이 많습니다. 아무래도 포항이 도시가 크고, 일자리가 많기 때문에 전입입구가 조금더 많습니다.

포항 전출입 상위지역

  이번에는 미분양입니다. 인구 50만의 도시에서 미분양이 41세대고, 준공후 미분양이 41세대군요. 정말 안나가는 지역의 미분양인 모양입니다. 이 정도의 수치는 없는거라고 봐야겠죠?

포항 미분양

  아파트입주 예정 물량을 보겠습니다. 그래프로만 본다면, 포항은 올 한해 걱정될 수준입니다. 아예 입주하는 아파트가 없군요. 과거 기록을 보면 입주물량이 없었던 2011년부터 미분양이 누적되기 시작하는 2015년까지 가파르게 올랐습니다. 하지만, 미분양이 쌓이기 시작한 2016년부터 2020년까지 4년동안 포항은 하락을 하는 모습을 보이고 있습니다. 작년 역시 입주물량이 현저히 부족했기 때문에 매매가가 상승을 초래했다고 판단됩니다.

 

포항 공급물량

 

  그렇다면, 현재 미분양이 41세대로 없다시피 하고, 입주물량도 '0'라면 이후의 매매가 그래프는 어떤 모습을 그리게 될까요? 다만, 조심해야될 것은 2024년입니다. 지금까지보다 현저히 많은 아파트입주가 대기중이기 때문에 2025년에 추가될 공급물량에 따라 하락이 길어질 수도 있습니다. 역시 출구 전략을 잘 생각하셔야 될 지역입니다.

 

포항 남구 매매지수

 

 

포항 지역에 대해 알아봤으니 이번에는 아파트 분양 정보를 알아보겠습니다. 해당 단지는 포항의 '한화포레나 포항2차'입니다. 총 350세대에 일반분양 165세대, 특별분양 185세대로 크지는 않은 단지입니다. 전 평형이 33평으로 구성되어 있고, 33평 기준 분양가가 4억입니다.

 

  해당 지역에서의 유사 단지와의 가격을 통해서 고분양가 여부를 판단해 볼까요? 이번에 분양할 단지를 포함해서 아래의 4개 단지는 비슷한 입지를 가지고 있습니다. 아파트 단지 규모를 생각하면 약간 높은 분양가이긴 하지만, 입지를 감안하면 크게 거부감을 느낄 정도는 아닌것 같습니다.

   각 아파트의 위치는 색깔에 따라 아래와 같습니다. 위의 표와 연계해서 독자분들께서도 어떤 곳이 실제 거주하기 더 좋을까 한번 생각해보시기 바랍니다.

  참고로 21년 4월에 분양한 녹색 마크의 한화포레나포항은 평균경쟁률 4.96 대 1로 1순위 마감되었습니다. 아직 청약 열기가 식지 않은 지금이라면 높은 경쟁률은 바라기 힘들겠지만, 한화포레나포항2차도 미분양은 나지 않을것 같습니다. 저도 이 지역은 현장조사를 가본적이 없어서 청약경쟁률을 통해서 이 지역의 선호도를 판단하고 있기 때문에 분양결과가 궁금해지는 단지입니다. 

 

 

 

  다음 소개할 단지는 '더샵 청주그리니티'입니다.

 

  위 포항 소개에 이어 청주도 지표를 통해서 전체적으로 한번 살펴보도록 하겠습니다.

  청주는 충북에서 가장 큰 도시로 2021년 기준 인구 84만의 대도시입니다. 그래프에서 보면 2014년에 갑작스러운 인구 증가가 있는데요. 이는 행정구역 정리로 인해서 예전에 청원군이 청주시 청원구로 승격되어 편입되는 과정에서 증가한 것으로 보여집니다. 자연스러운 인구 증가는 아닌 셈이죠.  

  

  2014년 이후의 청주의 인구 증가세는 아주 약간씩이지만 증가하고 있습니다. 다른 도시들이 인구가 감소세에 있다는걸 감안하면 청주는 아직 성장하는 도시이라고 할 수 있습니다.

충북 청주 인구수 변화

  세대수 역시 증가세가 약간 줄어들긴 했지만 꾸준히 증가하고 있습니다. 인구수와 세대수가 같이 증가하는 것은 부동산투자 관점에서 도시를 판단할때 상당히 좋은 지표입니다. 

 

충북 청주 세대수 변화

  한가지 재밌는 점을 말씀드리면, 부동산 투자를 배우는 과정에서 보면 강사들이 한결같이 말하는 공통점이 있습니다. 가급적이면 인구 30만 이하의 지방 도시는 투자하지 말라는 것인데요. 물론 경험과 실력에 따라서 그 이하의 인구에도 투자는 가능합니다만, 오랜 경험의 투자자들의 조언에 따르면 30만 인구 이하의 도시의 경우, 부동산 경기, 규제, 물량에 대해서 부동산 가격 등락폭이 상당히 심하다고 합니다. 그리고, 현실적으로 우리나라 도시를 보면 어느 정도 규모가 있는 도시는 인구 30만 안팎이기 때문이기도 해서 그렇게 기준을 말하는것 같습니다.

 

  주변지역과의 연계성을 보기 위해서 전출입 상위 지역을 살펴보겠습니다. 아래 그래프에서 보다시피 세종으로 인구가 많이 이동하고 있습니다. 아무래도 도시 전체가 국가에서 지원하는 신도시이다 보니 젊은 신혼부부들이 자녀를 키우기 좋은 여건을 가지고 있기 때문이죠. 따라서 청주의 부동산 시장은 세종의 변화에도 반영될 수 있으니 같이 보는 것이 좋습니다.

 

 

현재 청주는 미분양이 전혀 없습니다. 아래 그래프처럼 2020년을 기점으로 해서 미분양이 사라졌죠.

 

  기본적으로도 청주의 부동산 시장 상황은 많은 공급물량으로 하락추세였고 2020년까지는 그 추세가 이어졌어야 하는 상황입니다. 하지만, 오송의 방사선가속기 유치 호재에 따라 청주 지역이 재조명되면서 상승세를 부추긴 감이 있습니다.

 

  사실, 방사선가속기의 유치 자체는 자세히 보면 대규모 일자리가 생기는 구조가 아니라고 합니다. 일종의 실험시설이기 때문에 연구인력과 유지보수 인력, 그리고 이와 연관된 사업체들의 유치가 있긴 하지만, 자동차 공장과 같은 그런 산업은 아니기에 제한적일 것으로 보이는데, 그럼에도 불구하고 호재라는 이유로 한때 오송지역을 기점으로 부동산 광풍이 불기도 했습니다. 

 

충북 청주 미분양

 

  청주의 공급물량은 2018~2020년까지의 물량을 소화한 현재로는 많지 않은 상황입니다. 

충북 청주 공급물량

  오히려 아래의 매매지수 그래프에서 상승했던 2013~2015년때보다 것보다 적은 공급물량이라고 할 수 있습니다. 미분양이 전혀 없는 올해로써는 고분양가나 나쁜 입지만 아니라면 미분양은 나지 않을 조건으로 보여지는군요. 올해까지는 추가적인 상승세도 기대할 수 있지 않을까 추측해봅니다.

 

충북 청주 흥덕구 매매지수

 

  아래의 그림은 분위지도라고 합니다. 화면에 보여지는 지역 내에 위치한 아파트들의 평당가격으로 지역별 아파트 가격대를 4단계로 표시한거죠. 파란색 점이 청주 내에서 평당가 1,369~2,344만원 수준으로 가장 높은 가격대의 아파트를 나타내고, 그다음으로 빨간색과 노란색 수입니다. 

 

  그림에서는 중간 왼쪽에 파란색과 빨간색점들이 많이 모인 것을 볼수 있는데, 이곳은 청주시 흥덕구 복대동으로써 청주 사람들이 가장 선호하는 지역입니다. 바로 위 회색 구역이 양질의 일자리들이 모여있는 곳이고, 쇼핑몰과 학교가 밀집되어 거의 모든 것이 이 지역내에서 가능한 살기좋은 지역입니다. 

 

  가장 비싼 아파트로는 복대동의 두산위브지웰시티2차로써 34평 기준으로 작년에 7억 후반대에 거래되었습니다. 서울의 수십억대 아파트에 비하면 오히려 많이 싸게 느껴지죠?

 

  참고로, 청주는 방서지구, 율량지구 등 곳곳에 크고작은 택지지구를 조성하고 있어서 흥덕구를 제외하고는 선호지역과 아파트 순위가 수시로 바뀌는 특징이 있습니다.

충북 청주 분위지도

  지역분석에 꽤 많은 지면을 할애했네요. 이제는 우리가 봐야할 분양 단지인 '더샵 청주그리니티'를 살펴보도록 하겠습니다.

  더샵 청주그리니티는 총 1,191세대에 일반분양 774세대, 특별분양 417세대를 분양하며, 63타입부터 170타입까지 다양하게 배치되어 있습니다. 84타입(33평) 기준으로 분양가는 약 3.7억으로 책정되었습니다. 입지를 무시하고 본다면, 위에서 말한 두산지웰시티2차 실거래가 7억 후반대와 비교해서 약 4억의 차이가 나는군요.

 

  그렇다면 입지를 한번 봐야겠죠. 지도에서 보면 구룡산과 붙어 있는 좀 특이한 위치에 있습니다. 해당 단지는 청주시 서원구 개신동에 위치해 있는데요. 사람들이 가장 선호하는 입지는 흥덕구이며, 복대동과 가경동을 중심으로 계속 조서을 해나가는 지역인 반면에 서원구는 전통적인 구도심입니다. 오래전부터 거주하는 사람들이 많은 지역이죠. 그러다 보니 지역 자체도 많이 노후화되어 재개발, 재건축 사업도 많이 추진중인 도시이기도 합니다.

개신동 더샵청주그리니티

  그런 지역에서 새 아파트가 분양되는 셈인데요. 청약 경쟁률이 어떨지 예상해보기 위해 주변의 유사한 단지와 비교해서 보도록 하겠습니다.

  최근에 입주한 아파트들로써 청주더샵퍼스트파크는 작년 3월에 입주한 아파트로써 입주전까지 프리미엄도 붙을 정도로 좋은 반응을 이끌었습니다. 33평 기준으로 21년 5월에 약 4억 초반대에 실거래가 되었군요. 모충 LH트릴로제는 가장 최근에 입주한 단지로 1,692세대의 대단지인데, 역시 33평 기준으로 올해 1월에 3.4억에 거래되었습니다. 입지와 브랜드의 차이에 따른 가격이 아닌가 싶네요.

 

  문화센트럴칸타빌은 2018년12월에 입주한 단지인데, 오히려 모충LH트릴로채보다 높은 가격에 거래되었습니다. 문화센트럴칸타빌은 충북북도청의 바로 아래에 위치해 있으며, 입지적으로는 청주에서 유명한 철당간이 위치한 가장 번화한 상권의 맞은 편에 있기에 모든 인프라를 누릴 수 있는 조건을 가지고 있습니다. 이렇게 보면 모충LH트릴로채보다 비쌀만한것 같습니다.

  4개의 단지를 위치와 같이 보겠습니다. 더샵청주그리니티는 구룡산을 끼고 있다는 점을 빼면 모충LH트릴로채와 비슷한 입지로 보이는데요. 하지만, 청주더샵퍼스트파크의 성공적 분양으로 인해서 더샵 브랜드 인지도가 많이 상승했기 때문에 아쉬운 위치에 불구하고 어느 정도 선방을 해줄지 궁금해지는 분양 단지입니다.

 

  모충트릴로채와 청주더샵퍼스트파크의 중간적인 수준에서 감안하면, 분양가가 적절해 보입니다. 현재 청주의 부동산 분위기와 분양가 수준을 감안하면, 낮은 경쟁률이지만 무난하게 1순위 마감할 걸로 예상됩니다.

경쟁단지와 입지 비교

  이번에 볼 단지는 경기도 화성 비봉에 분양하는 '화성비봉 공공주택지구 B2블록 호반써밋'입니다. 총 779세대에 일반분양 287세대, 특별분양 492세대로 공공주택지구라 일반분양이 특별분양보다 공급세대수가 적습니다. 72타입과 84타입으로만 구성되어 있고, 분양가는 84타입 기준으로 3.9억 정도입니다. 입주는 25년 1월 예정으로 딱 3년 소요 예정이네요.

 

  위치를 보겠습니다. 큰 지도상에서 보면 경기도 안산 상록구의 남쪽에 위치한 단지입니다. 택지지구 조성단지이다 보니, 주변에 조성된 인프라가 아직 없는 상태입니다. 그 주변으로도 인접한 도시가 없기 때문에 초반 분양시에는 대체인프라가 없어서 인프라가 어느 정도 조성되는 시점까지는 분양 경쟁률이 약하지 않을까 싶습니다. 

화성비봉 공공주택지구B2블록 호반써밋

 

  이번 포스팅에 소개할 마지막 단지입니다. 송도라는 이유로 많은 스포트라이트를 받을 것 같습니다.

 

  이번 단지는 '송도 럭스 오션 SK뷰(Luxe Ocean SK VIEW)'입니다. 해당 단지는 총 1,114세대에 특이하게 특별공급이 전혀 없습니다. 전 세대 일반분양만 합니다. 타입은 84타입부터 143타입까지 중대형으로 다양하게 구성되어 있습니다. 다만, 분양가가 84 기준으로 9.1억인데요. 더샵 송도 아크베이에 비해서 1억 정도 높은 수준입니다.

 

  송도는 채드윅국제학교의 교육환경부터 백화점과 대형마트의 상권 인프라, 바다와 호수 및 공원의 자연환경, 바이오산업 주축의 일자리까지.. 굳이 유일한 흠이 있다면 교통 환경 정도가 아닐까 싶을 정도로 좋은 입지를 가지고 있습니다. 따라서, 송도의 입지적 위상 등에 관해서는 굳이 추가 설명을 드리지 않아도 될 것 같습니다.

 

송도 럭스 오션 SK뷰

 

  송도는 지금까지 미계약은 있지만, 모두 1순위 마감일 정도로 인기가 식을 줄을 모르고 있습니다. 얼마전에 분양한 더샵 송도 아크베이도 84타입 기준 분양가가 8억이었음에도 평균경쟁률 47 대 1로 전 세대 1순위 마감되었으니까요.

 

  위의 지도에서 보실수 있듯이 이미 인천대입구역의 송도더샵퍼스트파크는 35평 기준 13~14억대 거래되고 있고, 송도 럭스 오션 SK뷰와 비슷한 입지에 위치한 힐스테이트레이크송도2차 아파트역시 33평이 12억에 실거래되었습니다. 해당 단지의 9억의 분양가를 단순 산술 계산으로 하면 약 3억원의 시세차익이 되는 셈이겠죠.

 

  다만, 이번 단지의 경우는 좀 우려되는 부분이 84타입 분양가가 9억이 넘기 때문에 중도금 대출이 되지 않을 수 있습니다. 그동안의 송도 인기로 봐서는 자금력이 되는 분들이 9억이란 대출규제 기준을 넘어서도 상관없이 청약을 하는 모습을 보여 왔는데, 이번에는 1,114세대의 대규모 일반분양 물량이 9억이 넘는 상황이기 때문에 청약 예정자들이 중도금 대출에 관해서 어떤 포지션을 취할지에 따라 분양 결과가 정해질듯 보입니다.

 

  오늘 준비한 내용은 여기까지 입니다. 읽어주셔서 감사합니다.