22년 2월초 아파트분양 정보 - 1편

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

 

  설 연휴 잘들 보내고 계신가요? 너무 과식하지 마시구요. 설 당일인 오늘 꽤 많은 눈이 왔습니다. 빙판길이 있을 수 있으니 귀경객 여러분은 꼭 안전운전하시기 바랍니다. 저도 설 당일인 오늘 눈속에서 장거리 운전을 했는데, 미끄러질까봐 조마조마하게 다녀왔습니다. 

 

---

  이번 포스팅은 설 연휴로 인해서 평일이 이틀밖에 되지 않는 관계로 그다음주 아파트분양 정보까지 더해서 정리했습니다. 참고로, 사전청약, 임대 등은 제외했습니다. 

 

지역	단지명	총 세대수	공급 세대	일반 공급	특별 공급	주택형(㎡)	분양가 (만원)	일정 월.일(순위)	입주 연월
경남 김해	내덕동 김해내덕지구 중흥S클래스더퍼스트	1040	1040	496	544	59 76 84	29,000 37,500 41,800	2.3(특공) 2.4(1순위) 2.7(2순위)	25년1월
경남 김해	김해장유역 한라비발디센트로	442	442	215	227	76 84	37,431 40,891	2.3(특공) 2.4(1순위) 2.7(2순위)	24년7월
경기 용인 처인	힐스테이트 몬테로이 1BL	1043	1043	543	500	59 76 84 109 143 185	36,290 45,540 49,940 56,770 111,020 165,030	2.3(특공) 2.4(1순위) 2.7(2순위)	24년11월
경기 용인 처인	힐스테이트 몬테로이 2BL	1318	1318	697	621	59 76 84 109 143 159	35,930 45,090 50,440 57,340 112,160 139,700	2.3(특공) 2.4(1순위) 2.7(2순위)	25년01월
경기 용인 처인	힐스테이트 몬테로이 3BL	1370	1370	708	662	59 76 84 109 143	34,740 43,590 47,810 51,910 105,860	2.3(특공) 2.4(1순위) 2.7(2순위)	24년11월

 

  소개해 드릴 단지는 9단지인데, 지역으로 구분하면, 6단지입니다. 이번에 김해와 경기 용인 처인구에서 아파트분양이 많은 편입니다. 소개하기는 편하네요. 특이한 단지도 2곳이 눈에 띄는데, 차차 설명하도록 하겠습니다. 참고로, 포스팅 작성중에 지역분석 정보로 인해 글이 길어져서 1편과 2편으로 나눠서 포스팅하게 되었습니다.

 

 

  첫번째로 볼 곳은  1,040세대에 일반분양 946세대, 특별분양 544세대를 분양하는 '김해 내덕지구 중흥S클래스더퍼스트'입니다. 33평 분양가는 4.2억 정도인데요. 김해 지역에서 선호도 높은 택지지구인 장유, 율하지구 인근에 분양하는 아파트입니다. 정확히는 김해내덕지구도시개발사업구역이라고 되어있는데, 구획상으로 봤을때 택지지구라고 하기에는 작은 개발사업 같습니다. 그리고, 장유동 선호지역의 외곽에 위치하기 때문에 내덕지구의 개발이 진행되지 않을 경우는 나홀로 단지가 될 수도 있는 입지라고 보여지네요.

  지도상에서 잘 보이시나요?

김해내덕지구중흥S-클래스

 

  바로 이어서 다음 단지를 소개하도록 하겠습니다. 이번 단지는 총 442세대에 일반분양 215세대, 특별분양 227세대를 분양하는 김해장유역 한라비발디센트로입니다. 같이 소개하는 이유는 같은 김해 지역이기도 하지만, 위의 단지와 같은 내덕지구로써 지역적으로도 멀지 않기 때문입니다.

 

김해장유역한라비발디센트로

  현재 김해의 대장 아파트는 김해시 내동에 있는 올해 3월 입주를 앞둔 '연지공원푸르지오'입니다. 84타입(33평)기준 5.4억에 실거래되었습니다. 그전까지는 김해부원역 푸르지오가 대장으로써 34평이 6억 2,800에 실거래되었습니다. 사람들이 선호하는 공원인 연지공원을 코앞에 둔 연지공원푸르지오 아파트가 입주를 하게 되면 아마도 그 이상에 거래가 되지 않을까 싶은데요.

 

  이와 비교해서 이번에 분양하는 2개의 단지는 32평 분양가가 약 4.2억원으로 책정이 되었습니다. 장유율하지구에 신규 분양했던 장유자이더파크의 경우 32평이 4.2억의 분양가였는데, 내덕지구의 현재 개발 계획이나 지적도를 보면, 장유자이더파크에 비해서 입지가 떨어진다고 보여지는데, 그런 의미로는 약간 분양가가 애매하지 않나 싶지만, 지난해 김해 지역의 매매 상승률이 꽤 높았고, 장유자이더파크의 경쟁률도 35.55 대 1로 전 평형 1순위 마감되었을 정도로 경쟁률이 치열했습니다. 이 분위기의 연장선이라면 입지가 약간 떨어지지만 4.2억이라는 분양가를 받아들이지 않을까 생각됩니다.

 

 

  그동안 소개한 지역중에 김해는 처음인데요. 자세히 한번 보고 지나가도록 하겠습니다.

 

  김해의 인구는 54만명으로, 그동안 꾸준히 증가하다가 19년부터 감소세를 보이고 있습니다. 지방 도시치고는 작지 않은 규모입니다.

김해 인구수

 비록 인구수는 감소세로 접어들었지만, 다행히 세대수로는 여전히 증가세에 있습니다. 부동산투자에 있어서 인구수의 증감여부보다 세대수의 증감이 더 중요한 요소입니다. 

김해 세대수

  김해는 주변도시로의 인구 전출입이 활발한 편입니다. 그중에서 창원과 양산, 부산과으로의 인구 유출입 비중이 높습니다. 창원이 젤 높죠? 아무래도 창원이 일자리가 가장 많기 때문이 아닐까 짐작해봅니다.

김해 전출입 인구 상위지역

 

  김해의 21년 11월까지의 미분양 현황입니다. 83세대 밖에 되지 않고, 이중에 81개가 준공후 미분야인건 엉뚱한 위치의 나홀로 아파트일 확률이 높습니다. 21년 동안 미분양의 증가가 전혀없는 것으로 봐서는 김해 부동산 시장이 좋은 것으로 추정됩니다.

김해 미분양

  그럼 앞으로의 김해의 아파트 예상 입주량을 보겠습니다. 22년에는 입주 예정 아파트가 814세대 밖에 없군요. 

김해 공급물량

  아마도 2019년에 많은 아파트 입주로 인해서 분양 시장이 급격히 냉각된 탓에 그해 분양한 아파트가 없었기 때문입니다. 아마도 19년 후반에 하락을 멈췄을때쯤 분양을 재개했겠죠. 이런 엇박자의 반복으로 인해서 공급물량이 일정하게 공급되지 못하고, 어느해는 초과였다가 어느해는 부족인 현상이 발생하게 되며, 이 과정에서 집값 상승/하락이 생기는 것이 부동산 투자의 기본이라고 할수 있습니다.

 

  머리속으로 위 공급물량 그래프와 미분양 그래프를 합쳐서 연도별로 합쳐서 아래의 매매지수 그래프와 같이 보시기 바랍니다.

김해 매매가격지수

   

  미분양 정보는 없으나 공급물량 그래프에서 2011년을 보시면 전후로 아파트입주가 거의 이뤄지지 않은것을 알수 있습니다. 따라서, 집이 부족해졌고, 이는 매매지수 그래프에서 볼 수 있듯이 급격한 가격 상승으로 나타났습니다. 그런데, 특이하게 집이 여전히 부족한 2012년부터 가격이 하락하기 시작했습니다.  

 

  위의 전출입에서도 말씀드렸다시피 김해는 창원, 양산, 부산과의 인구이동이 많은 편입니다. 따라서, 이 지역들의 영향을 받게 되는데요. 인구가 많은 순으로는 부산, 창원, 양산이 되겠죠. 물이 위에서 아래로 흐르듯 영향도 작은 도시에 큰 도시로가 아닌 큰 도시의 영향을 작은 도시가 받게 됩니다. 

 

  이 중에서 가장 큰 지역인 부산의 공급물량입니다. 하필 2012년부터 지속적으로 아파트입주가 있었습니다. 그래서 부산 역시 물량을 견디지 못하고 하락을 하게 됩니다.

부산 공급물량

  부산의 공급물량의 흐름이 매매지수의 흐름과 비슷해 보이지 않나요? 이런 부산의 하락세가 하위 지역인 김해까지 영향을 미쳤다고 보여집니다.

부산 매매가격지수

 

    그럼 반대로 2017~2020년의 김해의 공급물량 그래프와 매매지수 그래프를 매칭해서 볼까요? 물량에는 장사없다고 해당 기간동안 김해는 급격한 하락세에 시달렸습니다. 물론 공급물량 그래프에는 2020년은 부족한 것으로 표시되어 있지만, 공급물량은 이전 몇년간의 누적된 효과가 지속되기 때문에 2020년초까지 영향을 미쳤고, 후반부터 물량 부족으로 인한 반등을 시작했다고 할 수 있죠.

 

  이처럼 부동산 시장의 상승과 하락에 대해서 데이터로 말하는것은 후행적이라고 할 수 있기 때문에 말 끼워맞추기가 될 수 있습니다만, 여러가지 요소중에서 공급물량, 미분양에 따른 가격변화가 그 많은 원인들중에서 가장 연계성이 잘 들어맞습니다. 그래서, 이 지표로 앞으로의 시장을 예측해보려는 거죠.

 

 

  이번에는 경기도 아파트분양을 소개하겠습니다. 이번 단지는 경기도 용인시 처인구에 분양하는 '힐스테이트 몬테로이'입니다. 1블록, 2블록, 3블록 3개로 구성이 되어 있는데, 블록 각각을 동시에 분양하고 있습니다.

 

  1블록은 1,043세대, 2블록은 1,318세대, 3블록은 1,370세대해서 총 3,731세대의 대단지입니다. 59타입부터 185타입까지 다양한 타입이 있으며, 분양가는 84기준으로 5.0억 근처입니다. 3개 블록의 분양가가 약간씩 다릅니다.

 

용인 힐스테이트 몬테로이 청약요건 안내

  힐스테이트 몬테로이는 사실 실거주자부터 투자자까지 많은 사람들이 관심을 가지고 지켜보고 있는 분양단지입니다. 3,700세대의 대단지인데, 3개 블록이 동시에 분양 접수를 받지만, 발표일이 각각 다르기 때문에 3곳에 동시에 청약이 가능합니다. 또한, 비규제지역이라 중도금대출도 가능하며, 세대주가 아닌 세대원도 청약할 수 있습니다. 여기에 유주택자까지도 청약이 가능합니다.

 

  여기에 가장 큰 메리트라고 할 수 있는 전매제한이 6개월이라는 점입니다. 즉, 재당첨 제한, 거주의무도 없으며, 당첨이후 6개월후에 전매가 가능합니다. 이는 일정상으로 보면 첫번째 중도금 납부일이 6개월보다 이후이기 때문에, 첫번째 중도금 납부이전에 전매도 가능하다는 말이죠.

 

  또한, 85㎡이하는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제이기 때문에 3,700세대 중에서 일반 분양 물량이 1,948세대인 점을 감안하면 당첨 확률이 상당히 높은 편입니다.

 

  이 단지의 분양가는 입지에 비해서 낮은 편은 아닙니다. 그리고, 원래 경기광주역으로부터의 연장선이 논의되어 이 단지의 앞으로 지나갈 계획이었으나 현재로서는 무산되어 진행 예정이 없는 상태입니다. 따라서 지도에서 보다시피 섬 같은 단지가 되버렸습니다. 지도상으로만 보면 분양계획이 암울해 보입니다.

용인 힐스테이트 몬테로이 위치(모현 왕산지구)

 

  분양 안내 홈페이지에서는 아래와 같은 입지와 장점을 안내하고 있습니다만, 결과적으로는 현재 힐스테이트 몬테로이 1, 2, 3블록 주변으로는 조성된 인프라가 아무것도 없습니다. 그리고, 모현 왕산지구라고 하지만, 사실상 추가적인 개발계획은 없습니다. 초,중학교 설립 예정이라고 하지만 아직 계획뿐인 상태입니다. 그렇다고 경강선과의 거리가 가까운 것도 아닙니다. 무엇보다 해당 단지 동쪽으로 떨어져 있긴 하지만, 해당 단지가 들어서는 모현 왕산지구보다 1.5배 정도 크기의 공원묘지가 위치해 있습니다.

용인 힐스테이트 몬테로이 위치(시공사 제공)

  제가 너무 부정적인 말만 했나요? 선택은 본인의 몫이겠지만, 제가 드리고 싶은 말씀은 객관적으로 보기에 플러스 요인보다는 마이너스 요인이 많기 때문에, 본인이 플러스 요인을 보고 청약을 할 경우 마이너스 요인으로 인해 청약경쟁률이 낮아 당첨 확률이 더 높을 것 같다는 것입니다. 하지만, 당첨 후의 출구 전략은 잘 세워야 할 것 같습니다.

 

  전매를 생각하는 실수요자나 투자자에게 오랜간만에 선보이는 규제로 인한 제한이 적은 아파트분양 정보인데, 워낙 대단지인만큼 수요자가 다 들어올텐데, 전매가 가능할지 모르겠습니다. 또한, 읍 단위의 작은 지역에 실수요자를 포함해서 3,700세대가 소화가 될지 의문입니다. 혹시나 청약을 고려중이신 분들은 본인이 거주할 예정이 아니라면, 뚜렷한 출구 전략을 세워서 괜히 계약금을 날리는 일이 없기 바랍니다.

 

  이상 22년 2월초 아파트분양 정보 1편을 마무리하고, 2편에서 뵙도록 하겠습니다.

 

  읽어주셔서 감사합니다.