22년 1월 넷째주 아파트분양(서울아파트분양 포함)

  안녕하세요. 재테크 블로거 머니블루입니다.

 

  추위가 물러가더니 이번에는 미세먼지가 말썽이군요. 코로나 오미크론도 신경써야 하는데, 목감기도 걱정하게 생겼습니다. 건강 조심하시기 바랍니다.

  

 

  오늘도 변함없이 1월 넷째주로 예정된 있는 아파트분양 일정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

지역	단지명	총 세대수	공급 세대	일반 공급	특별 공급	주택형(㎡)	분양가(억)	일정 월.일(순위)	입주 연월
서울강북	북서울자이 폴라리스	1,045	327	295	32	38 42 51 59 84 112	45,100 49,800 59,900 76,500 99,600 134,300	1.21(특공) 1.24~25 (1순위) 1.26(2순위)	24년8월
전남순천	순천오네뜨센트럴	404	404	219	185	84 108 110 111 117 120 130 140 162	37,700 53,850 54,300 53,500 57,200 60,600 62,600 70,900 81,800	1.24(특공) 1.25~26 (1순위) 1.27(2순위)	24년6월
경기안양	안양어반포레자연앤e편한세상	2,329	1,058	164	894	46 59 74 84	49,600 60,700 65,300 72,200	1.24(특공) 1.25~26 (1순위) 1.27(2순위)	25년1월
충남천안	한화포레나 천안노태1단지	831	831	431	400	84 114	46,000 63,000	1.24(특공) 1.25~26 (1순위) 1.27(2순위)	24년12월
충남천안	한화포레나 천안노태2단지	777	777	439	338	84 114	45,900 62,900	1.24(특공) 1.25~26 (1순위) 1.27(2순위)	24년12월
충남천안	호반써밋포레센트천안삼룡1지구	594	594	280	314	76 84 129 144	34,400 37,240 63,070 72,550	1.24(특공) 1.25~26 (1순위) 1.27(2순위)	23년12월
충남공주	화성파크드림공주월송	303	303	114	189	84	39,340	1.24(특공) 1.25~26 (1순위) 1.27(2순위)	23년12월

  이번 주의 아파트분양은 총 7개 단지입니다. 

 

  첫번째는 이번주의 하이라이트라고 할 수 있는 북서울자이 폴라리스입니다.  이미 여러번 소개해드리고 있습니다. 그런데 일정이 특별공급만 지난 주 21일날 있었고, 24일 월요일부터 1순위 청약이 들어가기 때문에 이번주까지 소개하게 되었습니다.

 

  북서울자이 폴라리스는 84타입 기준으로 분양가가 10억입니다. 원래는 투기과열지구에서 분양가 9억 이상은 중도금 대출이 불가능한데, 이 단지는 시공사인 GS건설의 자체 보증을 통해 분양 금액 9억원 초과 가구에 대한 중도금대출이 일부 가능한 만큼 실수요자들의 자금 부담도 다소 줄어들 수 있을 것 같습니다. 9억원까지는 40%를 대출받을 수 있고, 초과분은 20%까지 대출이 가능합니다. 개인별 상황에서 따라 분양가의 약 37%까지 대출이 가능하며, 금액은 달라질수 있습니다. 10억원의 분양가에도 중도금 대출이 가능함으로 실수요자들의 접근이 한층 쉬울것 같습니다.

  그리고, 전용 85㎡ 초과 물량에 대해서는 물량 중 절반에 추첨제가 적용됩니다. 이 단지는 전용 112㎡ 62가구의 절반인 31가구가 추첨제 대상입니다. 중도금 대출도 가능하니 85 초과 타입을 노리는 전략도 유효해 보입니다.

 

  이 아파트분양 단지에 대해서는 이미 2차례 설명해드렸기 때문에 나중에 청약경쟁률만 보기로 하고, 설명은 이전 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

2022.01.17 - [부동산 이야기/분양 정보] - 2022년 1월 셋째주 분양정보

2022년 1월 셋째주 분양정보

 

  두번째 아파트분양 단지는 순천오네뜨센트럴입니다. 위의 표에서 보시듯 404세대 규모의 중소규모 아파트분양 단지입니다. 평형은 전용기준 84타입(33평)부터 162타입(65평)까지 중대형 위주로 다양하게 구성되어 있습니다. 주로 84타입이 350세대로 제일 많긴 하지만, 대형 타입을 원하는 실수요자들에게 인기가 있을 것 같습니다.

 

 

  분양가는 84타입 기준으로 3.7억 정도로 구성되어 있는데, 인근의 비슷한 입지로 판단되는 조례동의 2019년식 310세대의 영무예다음의 경우 33평이 4.3억에 거래되고, 2021년 7월에 입주한 조례2차골드클래스시그니처의 경우 33평이 평균 4.2억에 분양되었습니다. 순천의 선호입지인 해룡면 신대리의 신대지구의 33평 매매가가 4~5.5억 수준이므로 높은 분양가는 아닙니다. 다만, 브랜드명이나 규모로는 좀 아쉬운 분양가이긴 하네요.

 

  순천은 지금까지는 이상한 입지나 규모만 아니라면 큰 미분양이 없는 순조로운 분위기입니다. 현재 미분양 물량을 보겠습니다.

  미분양이 전혀 없습니다. 괜찮은 지표 상태인 것 같습니다. 앞으로의 입주물량을 보겠습니다.

 

  22년과 23년에 약간의 물량이 있습니다. 하지만 주의할 것이 있는데, 여기에 나오는 적색 라인이 수요량을 나타내는데 이 수요량이 절대적이지 않으므로 이 수요량을 기준으로 공급과다 또는 공급부족이라고 판단하시면 안됩니다. 과거의 입주물량 정도와 미분양 물량에 따른 상승, 하락 여부를 종합적으로 판단해야 합니다.

 

 

  그리고, 부동산투자에 있어서 지역적으로 같이 봐야 하는 곳들이 있습니다. 인접한 생활권과 인구의 전출입으로 인해서 가격 상승,하락이 비슷하게 움직이기 때문에 입주물량이나 미분양 등에 의해 같이 영향을 받기 때문인데요. 순천의 경우는 여순광(여수, 순천, 광양)이라고 해서 여수와 광양을 같이 봐야 합니다.

  즉 입주물량도 같이 보는것이 좋은데, 이렇게 보면 22, 23년 동안은 여순광 모두 입주물량이 많이 때문에 주의할 필요는 있습니다. 24년부터는 아직 나타나지는 않고 있지만, 지방의 경우 갑작스럽게 증가하는 경우도 있으므로 일정 주기로 체크해야 합니다. 21년 11월 기준으로는 여수와 순천은 미분양이 없습니다만, 광양의 경우 조금씩 증가하고 있기 때문에 미분양 물량 증가 추세도 지속적으로 관찰해야겠죠.

  그동안의 순천의 매매가격 상승을 보면 아래와 같이 거의 8년간의 하락과 보합상태에서 작년에 약간 상승한 정도입니다. 아직 갈길이 많이 남지 않았나 생각되는데요. 

  결론적으로는 현재 광양이 불안요소이긴 하지만, 순천 지역의 청약경쟁률도 좋았고, 현재 미분양도 없는 상태이기 때문에 당장은 순천의 분양에 영향을 미치지는 않을거라고 보여집니다.

 

 

 

  세번째 아파트분양 단지는 규모로만 보면 이번주의 대장급이라고 할수 있는 안양어반포레자연앤e편한세상입니다.(이름 참 깁니다. 누군가 이름이 길수록 비싼 아파트라고 하더군요). 총 2,329세대 규모에 1,058세대를 분양합니다.

 

  이전 포스팅에서 조금 자세히 설명했으니 아래 포스팅 참고해 주시기 바랍니다.

2022.01.19 - [부동산 이야기/분양 정보] - '똘똘한 한채' 수도권 대단지 분양 노려라

'똘똘한 한채' 수도권 대단지 분양 노려라

 

  분양가를 보면 84타입(34평)이 7.2억입니다. 그런데, 그림 하단의 안양씨엘포자이아파트가 21년 11월에 24평이 9억에 거래되었습니다.  그리고, 안양 만안구의 대장아파트인 래미안안양메가트리아의 경우 34평이 11.4억이죠. 따라서, 단순계산으로 현재 시세로만 본다면 약 3억의 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 일반분양의 경우 조합원에게 배정되고 남은 84타입이 대부분 저층이므로 이 부분 꼭 감안하셔서 전략세우시기 바랍니다.

  분양하는 평형대가 주로 20평대와 30평이 대부분이고 34평이 92세대로 중소형 규모로 이루어져 있는데요. 안양어반포레자연앤e편한세상은 안양 냉천지구로써 주거환경개선정비사업이 진행되는 곳입니다. 민영이 아닌 경기주택도시공사 시행이기 때문에 소형평형으로 분양세대를 많이 늘린 것으로 보여집니다. 

 

  소형평형이 많은 것이 약점이 될것 같아 보이지만, 안양 지역은 아직까지는 대부분이 높은 청약경쟁률로 1순위 마감되었기 때문에 이정도 대단지의 규모라도 미분양 걱정은 안해도 될 것 같습니다.

 

 

  다음 소개해드릴 아파트분양 단지는 한화포레나 천안노태1단지와 2단지입니다. 1, 2단지를 같이 분양하는데, 특이하게도 아래 지도와 같이 노태공원을 중심으로 남과 북으로 떨어져 있습니다. 그리고, 행정구역으로도 1단지는 성성동, 2단지는 백석동에 속해 있죠.

  천안에서는 신불당 다음으로 선호도가 높은 백석동과 성성동인데, 그 두곳에 비슷한 규모와 분양가로 동시에 분양하는군요. 청약경쟁률이 높을 것 같습니다.

 

  1단지는 831세대이고, 2단지는 777세대로 비슷합니다. 분양 타입도 84타입과 114타입 두가지로 이뤄져 있습니다. 분양가는 84타입이 4.6억, 114타입이 6.3억입니다. 성성지구에서 가장 최근에 분양한 성성비스타동원의 경우 84타입 분양가가 5억이었는데, 평균 경쟁률 16.78 대 1로 1순위 마감되었죠. 그리고, 성성지구의 천안시티자이아파트 35평이 6.4억 거래되고, 천안레이크타운2차푸르지오아파트가 6.9억에 거래되었습니다. 단순 비교로는 1억 이상 저렴해 보입니다.

 

 

  입주물량을 보겠습니다. 그런데 천안 서북구의 경우 아산 탕정지구와 생활권을 공유하기 때문에 입주물량을 볼때 아산과 같이 고려해야 합니다. 천안의 공급물량만 보면 상승, 하락이 들어맞지 않아 보입니다. 해당 단지들은 24년 6월에 입주를 하는데요. 그 시점에 아산 공급물량과 합산해서 그래프를 보면 공급량이 조금 많아 보입니다. 아산의 공급물량 대부분이 탕정지구에 집중되어 있어서 주의가 필요합니다. 하지만, 이는 출구 전략에 대한 걱정이고, 분양시점인 지금은 얼마전의 성성비스타동원 청약경쟁률이 16.78 대 1인것과 1순위 마감이었다는 점을 생각하면, 분양 결과는 긍정적으로 보입니다.

 

  이번에는 충남 천안의 또다른 아파트분양 단지인 호반써밋포레센트 천안삼룡1지구입니다. 총세대 및 공급세대는 594세대이며, 76타입, 84타입, 129타입, 144타입으로 다양하게 구성되어 있습니다. 분양가는 84타입 기준 3.7억입니다. 2023년 12월 입주 예정으로 꽤 빠른 편입니다.

  해당 단지는 천안세무서와 지방법원이 위치하는 청수지구의 동쪽 외곽에 위치하는데요. 분양가로만 보면 하단의 행정타운두산위브더파크의 경우 84타입 기준으로 4.7억에 거래되고, 좌측하단의 한양수자인블루시티아파트 역시 4.7억에 거래되고 있습니다.

  가격만으로만 본다면 1억 정도 저렴한 것으로 보입니다만, 애매한 위치가 걸림돌이 될것 같습니다. 동쪽은 경부고속도로로 단절되어 있고, 인프라가 어느정도 구성되어 있는 청수지구와도 대로로 단절되어 있을 뿐 아니라 지형적으로도 가까운 편은 아닙니다. 사실 3.7억 정도라면 청수지구 내의 84타입의 아파트를 매입하는 것도 가능하기 때문에, 실수요자의 입장에서 이점이 있나 하는 생각도 하게 됩니다. 

 

  그리고, 설계 측면에서도 안타까워 보이는 부분이 있습니다.

  보시다시피 내부 조경은 잘 되어 있는데, 101동 1,2호와 103동 1,2호, 107동 5,4호와 105동 4호 등과 같이 산 뷰가 아니라 아파트 단지뷰가 나오는 세대가 있는 점이 좀 의아합니다. 요즘은 동간 간격이나 전 세대 남향 또는 남동향, 남서향으로 배치하는 경향인데, 이 아파트분양 단지의 경우는 그렇지 않은 모습을 보여주는군요. 개인적으로는 꽤 답답해 보이는 건물 배치도입니다. 실수요자들도 같은 생각을 하지 않을까요??

 

  마지막으로 볼 아파트분양 단지는 충남 공주 월송동의 화성파크드림 공주월송입니다. 총 303세대의 소규모 단지이며, 전 세대가 84타입(33평)으로 구성되어 있습니다. 2023년 12월 입주예정으로 호반써밋포레센트천안삼룡1지구만큼 빠른 일정입니다.

  분양가는 3.9억으로, 22년 12월에 입주 예정인 376세대의 지평더웰의 3.1억원의 분양가보다는 조금 높아졌지만, 같은 월송지구의 공주월송지구흥화하브 34평이 21년 7월에 4.9억에 거래되었습니다. 분양가에 대해서는 큰 저항감도 없을 것 같지만, 그렇다고 시세차익의 이점도 크지 않아보입니다. 큰 도시가 아니기 때문에 인프라와의 거리 접근성은 큰 문제가 될 것 같진 않네요.

 

 

  아래의 그림은 분위지도라고 하며, 화면 내의 지역에서 아파트 파란색부터 평당가 높은 아파트를 나타내는 것으로, 파란색과 빨간색 점이 많은 곳일 수록 비싼 아파트가 위치하는 선호도가 높은 지역으로 보시면 됩니다. 보시다시피 그림 오른쪽 상단의 신관동 일대와 화성파크드림공주월송단지(빨간 별표)가 위치하는 월송지구쪽이 파랑, 빨강, 노랑 점들이 많은 것을 확인할 수 있습니다.

 

  아래 그림은 호갱노노 앱에서 '분위지도'라는 메뉴로 확인할 수 있으며, 지역을 잘 모르는 경우 선호 지역이나 비싼 아파트 순으로 쉽게 찾을때 유용합니다.

 

  아래의 그림은 공주시와 인접지역으로의 전출입을 나타냅니다. 보다시피 전입보다 전출이 많은 상태이며, 대부분이 세종시로 유입되고 있습니다. 인구 전출입으로 보면 공주와 세종이 영향권이라고 유추할 수 있죠.

 

 

  전출입과 연관지어 본다면, 공주 지역도 충남 전체 지역과 마찬가지로 매매상승률이 낮아지고 있고, 인접한 세종은 매매가와 전세가가 하락하고 있는데, 그게 공주 지역 청약에 어떻게 영향을 미칠지도 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

  지금까지 다음주에 분양할 아파트에 대해 알아보았습니다. 부동산투자로 청약에 접근하기가 쉽지는 않습니다만, 비규제지역의 경우는 아직 기회가 있으니 유주택자라고 포기하지 마시고, 청약통장에는 민간분양의 경우는 최소한의 금액으로, 공공분양까지 생각하신다면 최대금액인 10만원씩 필수로 가입해 두고, 절대 해약은 마시기 바랍니다.

 

  읽어주셔서 감사합니다.