이제 아파트 청약 당첨되어도 걱정없을까? 중도금 대출규제 완화

  최근 연이은 금리인상, 거래급감과 더불어 아파트 미분양 증가에 위기를 느낀 정부에서 10월 27일 새로운 규제 완화책을 발표했습니다. 이번 포스팅에서는 실수요자를 보호하고, 거래정상화를 위한 이 발표에 어떤 내용이 포함되어 있는지 알아보겠습니다.

 

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  이번에 정부에서 공공분양 50만호 공급에 이어 파격적인 규제 완화책을 내놓은 것은 그만큼 시장에서의 위기감이 어느 때보다 높아졌기 때문인데요. 거래위축과 과도한 규제 등으로 실수요자가 내집 마련과 주거이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하기 위해 이번 규제 완화책에는, 청약당첨자 기존주택 처분기한 연장, 중도금 대출 보증확대, 금융규제 정상화 등이 포함되어 있습니다. 이번 발표 내용을 전체적으로 보면, 주로 대출 관련 규제과 주된 내용으로 보이네요.

 규제 완화 세부 내용

 

11차 비상경제민생회의 후속조치 규제 완화 세부 내용

 

① 청약당첨자 기존주택 처분기한 연장

 ㅇ (현행) 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주가능일 이후 6개월 내 기존주택 처분 필요

 ㅇ (개선) 처분기한을 6개월에서 2년으로 연장

 ㅇ (조치계획)｢주택공급에 관한 규칙｣개정(12월)

 * 10.27일 금일 기준 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용

 

  현재 대출 규제 등으로 인해서 주택매매가 이루어지지 않고 있기 때문에, 기존에 주택을 가지고 있던 사람이 신규 아파트 청약에 당첨되었을때, 기존 아파트를 팔지 못해서 비싼 이자를 물어가면서 입주를 늦추는 경우가 많아지고 있습니다. 이러한 문제로 인해서 기존 주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 연장함으로써 1주택을 보유한 청약 당첨자들이 한시름 놓을 수 있게 되었네요.

 

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② 중도금 대출보증 확대

 

 ㅇ (현행) 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사(HF) 중도금 대출 보증은 분양가 9억 이하 주택에만 적용(‘16.8∼, 규제지역 여부 무관)

 ㅇ (개선) 12억원 이하 주택까지 확대 추진

 ㅇ (조치계획) ｢HUG 내규｣, ｢HF 지침｣ 조속 개정

 

  분양아파트들의 특징을 보면, 초기 분양 아파트들은 높은 경쟁률을 유도하기 위해 최대한 분양가를 낮게 시작하게 되는데요. 그리고, 처음 청약 결과가 좋으면 뒤로 갈수록 분양가가 점점 올라가게 됩니다. 그런데, 분양가가 9억을 넘어가게 되면 중도금 대출이 되지 않기 때문에 입지가 좋거나 시세차익이 확보된 단지 정도만 현금 부자들이 청약에 몰려들게 됩니다.

  그런데, 최근 몇년동안 아파트 가격이 급격히 상승하면서 수도권에서는 10억이 넘는 분양가가 책정되기도 했는데요. 중도금 대출이 힘들어지면서 청약 수요가 줄어들고, 이는 미분양으로 이어지게 되었습니다. 이를 위해서 중도금 대출 보증을 9억에서 12억으로 상향함으로써 이 가격대까지 청약 시장을 활성화시키는 것을 기대할 수 있게 되었습니다.

 

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③ 규제지역 추가 해제 검토

 

 ㅇ (현행) 투기과열지구 39곳, 조정대상지역 60곳

 * 9.21 주거정책심의위원회를 거쳐 조정대상지역 101곳 중 41곳 및 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제한 바 있음

 ㅇ(조치계획) 11월 중 주거정책심의위원회 개최

 

  현재는 서울과 경기 일부 지역 등 39곳은 투기과열지구로, 경기와 인천, 세종 등 60곳은 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 일단, 규제지역으로 지정되면 주택 분양권의 전매가 제한되고, 청약 1순위 자격 요건이 강화되기 때문에 아파트 청약에 나서기 쉽지 않은데요.

 

  정부에서는 9월 21일 일부 규제지역 해제에 이어 11월에도 주정심을 개최하여 추가적인 규제지역 해제를 예고하고 있습니다. 이 부분은 확정된 것은 아니지만, 통상 6개월 정도 단위로 열리는 주정심이 2개월만에 열리게 되는 셈인데요. 이는 정부의 시장 활성화에 대한 의지를 보여주는 것이기 때문에 기대를 해볼만 할 것 같습니다. 만약 수도권에서 규제지역을 추가로 해제한다면 대출 규제 완화와 더불어 앞으로 매수세가 다시 살아날 가능성이 더 높아지겠죠.

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④ 금융규제 정상화 방안

 

 · 무주택자 LTV 50%로 완화

 ㅇ(현행) LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별 차등적용

 * 무주택자 및 1주택자(처분조건부) :

非규제지역	70%
규제지역	20 ~ 50%

     

    다주택자 :

非규제지역	60%
규제지역	0%

 

 ㅇ (개선) 규제지역 내 무주택자·1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일화(다주택자는 현행유지)

 · 15억 초과 아파트에도 주담대 허용

 ㅇ (현행) 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 APT 주담대 금지

 ㅇ (개선) 투기ㆍ투기과열지구 내 무주택자ㆍ1주택자(기존 주택 처분조건부) 대상 15억원 초과 APT 주담대 허용(LTV 50% 적용)

· (조치계획) 관계기관 협의를 통해 세부 방안을 조속히 마련하고, ｢은행업감독규정｣ 개정 등을 거쳐 내년초 시행을 준비

 

  이 역시 아파트 가격의 상승으로 인해 15억이 넘는 아파트가 많아졌는데도 불구하고, 돈 있는 부자들을 위한 정책으로 치부해서 현실성이 떨어진 상태로 유지되어 왔습니다. 이 발표로 인해 이제 어느 정도 주담대 대상 기준이 정상화되었다고 봐야 하지 않을까 싶네요. 다만, 위의 조치 계획을 보면  시행 시점을 내년초로 준비한다는데, 지금 시장 분위기를 보면, 조금 늦은 대처가 아닐까 생각됩니다.

 

 

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  공공분양 50만호 확대에 이어 대출규제 완화까지 연달아 발표해서 검토 및 정리하는데 시간이 좀 걸렸습니다. 그래서 약간 뒤늦은 소식이 되었네요. 하지만, 지금 시장 분위기가 이런 발표 정도로 쉽게 방향을 바꿀 수 있을 것으로 보는 사람도 아마 많지 않을 것 같습니다.

  정부의 이런 행보가 투기 수요를 자극할 수도 있기 때문에 조심스러운것은 이해하지만, 조금은 더 일찍 규제 완화를 시도했어야 하지 않았을까 싶습니다. 사실, 미국의 4번에 연이은 금리인상과 인플레이션, 경기 하락의 우려로 인해 이 같은 정부 대책에도 불구하고 얼어붙은 시장심리가 완전히 반전되기는 어려워 보입니다. 다만, 이런 노력으로 인해 추가적인 하락을 막는 지지선 역할 정도는 할 수 있지 않을까 기대해 봅니다.

 

 

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