22년 4월 둘째주 전국 아파트 분양 정보-1편

  이번 포스팅에서는 4월 둘째주 분양하는 전국 아파트 단지 정보에 대해서 알아보고, 해당 지역의 지표와 분양 아파트들의 예상 청약 경쟁률을 알아보도록 하겠습니다. 4월 둘째주는 사전청약이 있어서일까요? 같은 지역에 민간분양까지 포함해서 전국적으로 분양하는 아파트 단지가 꽤 많군요. 그래도 부지런히 포스팅해 보도록 하겠습니다. 사전청약과 무순위 청약 및 지역 미분양 물량과 큰 관련이 없는 아파트 분양 정보는 제외하도록 하겠습니다. 

 

 

  이번에 분양하는 단지들은 아래와 같습니다. 

지역	단지명	총 세대수	공급 세대	일반 공급	특별 공급	주택형 (㎡)	분양가 (만원)	일정 월.일(순위)	입주 연월
부산 부산 진구 부암	부암2차 비스타동원 아트포레	440	440	207	233	59 74 84	43,000 54,000 63,800	4.7(특공) 4.8~4.11 (1순위) 4.12(2순위)	25년8월
인천 서구 불로	제일풍경채 검단II	1,734	1,734	912	822	74 84 110	41,000 47,600 62,900	4.8(특공) 4.11(1순위) 4.12(2순위)	25년4월
인천 서구 검단	검단역 금강펜테리움 더 시글로2차	483	483	169	314	84	50,700	4.11(특공) 4.12(1순위) 4.13(2순위)	25년6월
인천 서구 불로	힐스테이트 검단 웰카운티 (공공분양주택)	1,073	1,073	172	901	74 84	40,100 45,200	4.11(특공) 4.12(1순위) 4.13(2순위)	25년1월
인천 서구 불로	힐스테이트 검단 웰카운티 (민영주택)	462	462	403	59	99 125	53,800 85,400	4.11(특공) 4.12(1순위) 4.13(2순위)	25년1월
울산 남구 신정	문수로 푸르지오 어반피스	339	339	165	174	84 158	84,700 177,860	4.11(특공) 4.12~4.13 (1순위) 4.14(2순위)	26년6월
경기 파주 다율	파주운정신도시 디에트르 에듀타운 (A38BL)	489	489	249	240	84 116 118	51,910 65,787 60,323	4.11(특공) 4.12(1순위) 4.13(2순위)	24년12월
경기 화성 비봉	화성 비봉 B-4BL 우미린	798	798	320	496	84	39,300	4.11(특공) 4.12(1순위) 4.13(2순위)	25년12월
경기 화성 비봉	화성 비봉 B3블록 예미지 센트럴에듀	917	917	342	575	76 84	33,230 38,922	4.11(특공) 4.12(1순위) 4.13(2순위)	25년1월

 

  처음 소개할 아파트 분양 지역은 부산입니다. 오랜만에 부산 아파트 분양 소식인것 같네요. 분양하는 단지는 부산진구 부암동에 위치하는 '부암2차 비스타동원 아트포레'입니다. 총 세대수 440세대에, 일반공급 207세대, 특별공급 233세대를 분양하며, 24평, 30평, 34평의 3가지 평형대로 구성되어 있습니다. 34평 기준 분양가는 6.4억 수준입니다. 평형대와 타입별로 분양가는 24평, 30평, 34평이 각각 4, 5, 6억대 수준이군요. 

부암2차 비스타동원 아트포레 평형대별 분양가

  입지를 보도록 하겠습니다. 개별 입지로는 조금 아쉽지만, 전체적으로 봤을때 상당히 우수한 입지를 가지고 있습니다. 아래에는 롯데마트와 이트레이스 등의 대형마트가 인접해 있어 편의성이 돋보일 뿐만 아니라, 부산시민 공원도 도보권으로 충분히 이용가능하고, 부전역을 통한 동해선 이용과 부산지하철 1,2호선도 버스를 이용해서 쉽게 이용가능할 수 있습니다. 또한 서면 번화가 역시 멀지 않은 곳에 위치해서 '부암2차 비스타동원 아트포레' 해당 단지 주변이 정비되지 않은 구도심이라는 것만 제외하고는 상당히 우수한 입지군요.

부암2차 비스타동원 아트포레 입지

  분양가는 주변 시세와 비교하면 좀 아쉬운 편인데요 아래에 인접해 있는 서면동일파크 스위트3차아파트가 2017년식의 727세대로써, 34평 실거래가가 6억이고, 올해 12월 입주 예정인 시민공원삼정그린코아더베스트 아파트가 450세대인데, 현재 5.9억에 거래되고 있습니다. 그리고, 바로 옆에 위치한 협성휴포레레시티즌파크는 2020년식으로 389세대인데, 34평 기준으로 실거래가 4.8억에 거래되었습니다. 따라서, 현재 시세 기준으로 봐서는 시세 차익에 대한 메리트는 떨어진다고 볼 수 있죠. 5억 중후반에서 6억 정도만 되도 괜찮지 않을까 하는 생각이 드는군요.

  부암2차 비스타동원 아트포레는 종합적으로 보면, 아쉬운 분양가에 괜찮은 입지의 괜찮은 분양 단지로 생각되는데요. 이 지역에 최근 분양 단지가 없어 직접적인 비교는 어렵지만, 다대, 사하, 명지쪽을 제외하고 최근 온천동 래미안포레스티지 등의 청약경쟁률만으로 보면 청약열기는 아직 남아 있는 것으로 보여집니다. 따라서, 부암2차 비스타동원 아트포레 청약 경쟁률이 2자리 정도는 되지 않을까 조심스레 추측해봅니다.

 

  부산은 제2의 수도로 불릴 정도의 위상을 가진 도시이기 때문에 인구나 세대수 변화가 아직 걱정할 수준은 아니므로 미분양과 아파트 입주 예정 물량만 확인해 보도록 하겠습니다.

  먼저 미분양 현황입니다. 미분양 물량은 지속적으로 줄어들어 921세대 정도를 유지하고 있는데, 이는 부산 전체 인구에 비하면 없는 편입니다.

부산 미분양 추이

 

  부산 아파트 입주 예정 물량을 보겠습니다. 부산 지역 전체로 보면 분양을 지속적으로 많이 해왔기 때문에, 입주 예정 아파트가 많은 편입니다. 위의 미분양 물량 시기를 맞춰서 보면 2018년부터 미분양이 누적되기 시작하다가 2020년을 기점으로 소화가 된 것으로 보이는군요. 원래 이 그래프에서 적색 라인은 가이드일뿐 절대적인 수치는 아니기 때문에 참고만 하는게 좋습니다. 그런데, 부산은 주변 도시인 김해와 양산, 울산까지 서로간의 전출입이 많이 때문에 아래의 적색 라인의 수요량이 조금더 많다고 보는게 맞을 것 같습니다.  2020년의 물량이 소화된 이후로는 미분양이 크게 증가하지 않는 모습을 보이고 있지 않는 것으로 봐서는 적정 수요량과 어느 정도 일치하는 것 같네요. 그리고, 아파트 분양부터 입주까지 2~3년이 소요된다는 것을 감안하면, 2024년부터는 예정 입주 아파트가 많지 않다는 것은 올해부터 분양이 줄어든다는 이야기인데요.

부산 아파트 입주 예정 물량

  하지만, 부산이 광역시인만큼 부산 전체 크기로 보는 것보다는 해당 지역인 부산진구만 따로 공급물량을 보는 것도 필요할것 같습니다.  부산진구 지역 자체만으로 봤을때도 입주 예정 아파트 물량이 꽤 많아 보이지만, 2024년부터는 급격히 줄어드는 모습을 보이고 있습니다. 일시적으로 매매가와 전세가가 하락할 수는 있지만, 추가적으로 분양하는 단지가 많지 않기 때문에 미분양이 더이상 누적될 이유는 없어 보입니다. 

부산진구 아파트 입주 예정 물량

 

  위의 지표들로 봤을때는 지금의 미분양 물량은 걱정할 수준이 아니고, 2024년부터 입주예정이 없다는 의미는 올해부터 분양이 많지 않다는 의미로 해석되어 추가적으로 미분양이 증가할 이유도 없는 것으로 보입니다. 부산의 아파트 분양 지표가 나빠 보이진 않는군요.

 

  다음으로 볼 단지는 인천 서구 불로동에 분양하는 '제일풍경채 검단II'입니다. 총 1,734세대의 대규모 단지인데, 일반공급 912세대, 특별공급 822세대로, 29평, 33평, 43평(44평)으로 구성되어 있습니다. 33평 기준 분양가는 4.7억 중반입니다. 평형대 및 타입별로 분양가는 아래와 같은데요.

  작년에 입주한 검단신도시 푸르지오더베뉴가 올해 3월 8.3억에 실거래되었습니다. 이는 분양가보다 4억 이상 오른 가격입니다. 따라서, 가격면에서 본다면 제일풍경채 검단II 역시 33평 기준으로 4억 이상의 시세 차익이 가능하다는 이야기죠.

검단신도시 제일풍경채 검단II 평형대별 분양가

 

  2기 신도시인 검단신도시는 아직 조성중이기 때문에 사실 제가 그렇게 이야기할게 없겠네요. 지도에서 보는 바와 같이 빨간색으로 표시된 분양하는 아파트 단지가 상당히 많습니다. 분양단계 후반부에서는 미분양이 나타날수 있으며, 입주 단계에서는 매매가와 전세가 하락이 불가피해 보입니다. 그리고, 조성이 완료되는 시점까지는 김포북변 지역이나 원당동의 인프라를 이용해야 하는 불편은 감수해야 할 것 같습니다.

 

검단신도시 제일풍경채 검단II 위치

 

  사실 제가 검단신도시에 대해서 크게 아는 바가 없기 때문에 검단신도시 개발 내용과 관련해서 KB부동산의 글로 대체할까 합니다.

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  인천 서구 검단신도시가 착공 6년 만에 1단계 단지 조성 사업을 마쳤습니다. 검단신도시 1단계 구역은 2015년 12월 착공하여 조성 사업 완료까지 6년 이라는 시간이 걸렸습니다. 1단계 조성 사업 완료에 다른 구역의 개발 상황은 어떤지 궁금해 하시는 분들 많으실 겁니다. 이에 KB부동산에서는 검단신도시의 개발 진행 상황을 자세히 정리해봤습니다.

 

■ 검단신도시 개발 진행 상황

  

검단신도시 개발 진행 상황

 

  검단신도시는 개발 초기에 1·2도시로 나누어 총 9만가구 규모로 개발될 예정이었습니다. 그러나 사업성 부족으로 1도시만 조성되는데요. 1·2도시로 나누어 개발되는 것은 아니어도 규모가 커서 아쉬움이 덜 합니다.

  검단신도시는 사업 면적만 11㎢입니다. 이는 11.3㎢ 규모인 광교신도시와 비슷한 수준인데요. 또한 계획 인구는 7만5,851가구이기 때문에 생활 편의시설 개발도 활발할 것으로 예상됩니다. 검단신도시는 1~3단계로 나누어 순차적으로 개발이 진행되는데요. 그 중 1단계는 작년 12월 준공 완료가 됐습니다.

  검단신도시 1단계 구역은 총 359만㎡ 규모인데요. 넓은 면적을 지닌 만큼 가구수도 어마어마합니다. 총 3만3,000가구가 입주 예정인데요. 지난해 6월부터 입주가 시작됐습니다. 현재(2021년 12월 기준) 6개 단지가 입주를 완료한 상태입니다. 2단계, 3단계 구역은 사업이 진행 중입니다. 2018년 착공을 한 2단계 구역과 2020년에 착공을 한 3단계 구역은 오는 2024년 이후에 입주가 진행될 예정입니다. 

  1~3단계 구역의 개발 속도가 진행됨에 따라 여러 생활 편의시설도 속속 들어서고 있는데요. 작년 9월 초등학교 2곳이 개교했고, 올해에는 중학교 2곳, 고등학교 1곳, 유치원 1곳이 개교를 앞두고 있습니다. 또한 우체국, 소방서, 인천지방법원 서북부지원도 올해 개원을 앞두고 있는데요. 교육시설, 행정시설을 비롯해 여러 상업시설도 갖춰지고 있습니다.  

검단신도시 인천1호선 노선도

  뿐만 아니라 교통시설도 준비 중인데요. 계양과 검단을 연결하는 인천1호선 검단연장선인 101역(가칭)도 신설될 예정입니다. 계양역과 한 정거장 차이이고, 계양역을 통해 공항철도 환승도 가능합니다. 

또한 2단계에 들어서는 103역(가칭)은 인천2호선인 일산연장선 환승역으로 추진되고 있는데요. 이로 인해 1구역, 3구역에 비해 2구역에 대한 관심이 남다릅니다. 인천지역 이동뿐만 아니라 김포, 일산 지역으로 이동이 편리할 것으로 보이네요. 검단신도시에는 활발한 개발이 진행되고 있습니다. 그렇다면 최근 검단신도시의 집값 상황은 어떨까요?

검단신도시 아파트 주변시세 비교

  1단계 구역에는 작년까지 총 6개 단지가 입주를 했는데요. 대부분의 단지 전용면적 84㎡가 7억원대를 기록 중입니다. 1단계 구역에서 처음으로 입주를 한 '검단 호반써밋1차' 전용면적 84㎡는 지난해 11월 7억8,500만원에 거래됐습니다. 이는 분양가보다 3억8,290만~4억2,690만원 더 오른 것입니다.

  앞으로 해당 단지의 가치는 더 상승될 것으로 전망되는데요. KB부동산에 올라온 전용면적 84㎡ 매매 매물가는 8억9,000만~10억원대입니다. 조만간 해당 단지는 10억원대를 돌파할 것으로 보이네요.

  이는 '검단신도시 푸르지오더베뉴'도 마찬가지입니다. 해당 단지는 '검단 호반써밋1차' 건너편에 위치해 있는데요. '검단신도시 푸르지오더베뉴'의 집값 상승세도 눈여겨볼 만합니다. '검단신도시 푸르지오더베뉴' 전용면적 84㎡는 지난해 12월 8억5,000만원에 거래됐습니다.

  해당 단지는 작년 8월 입주를 했는데요. 분양가에 비해 최근 실거래가가 4억3,190만~4억8,210만원이 오른 것인데요. 분양가에 비해 현재 실거래가가 2배 이상 상승했습니다. 이처럼 입주를 마친 검단신도시 1단계 구역 단지들은 분양가에 비해 2배 이상 오름세를 보이고 있어 더욱 눈길을 끌고 있습니다.

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  위의 내용에 따르면, 검단 신도시 조성이 완료되었을 경우 33평 기준 평균 가격대는 최소 8억 이상은 될 것으로 보입니다. 다만, 사전청약을 포함해서 분양하는 단지가 워낙 많아서 청약경쟁률이 얼마나 될지는 감이 오지 않는데요. 다만, 4억이란 시세 차익까지 어느 정도 보장되기 때문에 청약경쟁률이 높을 같습니다. 

  다음으로 볼 단지 역시 검단 신도시에 분양하는 단지로써, '검단역 금강펜테리움 더 시글로 2차'입니다. 총세대수 483세대이며, 일반공급 169세대, 특별공급 314세대를 분양합니다. 34평 단일평형대로 구성되어 있으며, 분양가는 5억입니다. 위에서 설명한 제일풍경채 검단II 보다 남쪽의 도심부에 위치하는데, 그로인해 분양가가 다른 단지보다는 약간 높은 편에 속합니다. 그렇다고 해도 검단신도시 푸르지오더베뉴와 비교하면 3억의 시세차익이 보장되는 셈인데다가, 기존 원당동 구도심에 인접해 있기 때문에 신도시 조성완료 전에도 생활 인프라 활용에 불편함이 덜할 것으로 보입니다. 따라서, 선호도 측면에서는 제일풍경채 검단II보다 높아 청약경쟁률이 조금 더 높지 않을까 생각합니다.

검단신도시 검단역 금강펜테리움 더 시글로2차 위치

 

 다음으로 볼단지 역시 검단신도시로써 비슷한 지역에 위치하는 아파트 분양 단지입니다. '힐스테이트 검단 웰카운티'로써 같은 위치에 같은 이름으로 민영과 공공주택이 동시에 입주합니다. 다만, 공공분양 힐스테이트 검단 웰카운티의 경우는 평형대가 29평, 32평, 33평으로 중소형이고, 민영주택  힐스테이트 검단 웰카운티의 경우 38평과 49평으로 대형 평형대로구성되어 있습니다. 공공분양 힐스테이트 검단 웰카운티는 총 1,073세대에 일반분양이 172세대인데 반해 특별분양이 901세대를 차지합니다. 84㎡ 기준 분양가는 4.5억입니다. 민영주택 힐스테이트 검단 웰카운티는 38평 기준으로 5.4억입니다. 위치로 보면, 제일풍경채 검단II의 바로 아래에 위치하고 있습니다. 

검단신도시 힐스테이트 검단 웰카운티(민영 및 공공분양) 위치

 어느 단지가 되든지, 검단신도시 푸르지오더베뉴 기준으로 보면 시세차익이 최소 3억은 되기 때문에 청약 메리트가 있어 보이네요. 

 

 아직 분양예정 아파트의 절반밖에 소개하지 못했는데, 생각보다 내용이 길어지고 있어서 이번 포스팅은 2편으로 나눠서 소개하는게 나을 것 같습니다. 쓰는 저도 그렇지만, 읽는 분도 지루해지고 힘들수 있을것 같네요. 곧 다음 포스팅으로 뵙겠습니다.

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